承租人主张新冠疫情系不可抗力的构成要件及权利救济

考虑到新冠肺炎疫情对经营性房屋租赁合同出租人的主要权利及实现方式影响较小，本文将更多地从经营性房屋承租人的角度、立场分析新冠肺炎疫情对其合同利益产生的不利影响以及如何救济等问题。

2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在回答记者提问时指出：当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

全国人大法工委发言人对新冠肺炎疫情构成不可抗力的解读一经媒体报道便引起热议，有人将新冠疫情直接等同于不可抗力，而忽略了发言人对于新冠疫情与不能履行合同之间因果关系的强调，这样很容易对不可抗力产生错误理解，如用以决策商事合同履行行为，很可能会构成违约并承担违约责任。

就房屋租赁合同而言，如果承租人不因时、因地、因当事人、因履行方式、因履行期限等具体情况并结合不可抗力构成要件综合考虑，而是简单认为新冠疫情当然属于不可抗力从而减少、中止、拒绝支付租金，不仅可能陷于违约境地，甚至出租人会以承租人不按时、足额支付租金为由解除房屋租赁合同，进而扩大承租人的损失。

因此，对承租人而言，正确理解不可抗力的构成要件并选择正当的权利救济方式有助于维护商事交易的安全、稳定，防止损失扩大，避免陷于合同僵局。下面，我们从不可抗力的三个方面逐一解读：

一、不可抗力的构成要件？

《中华人民共和国民法总则》第180条第2款规定：”不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”， 《合同法》第117条规定：”本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。因此，新冠疫情作为不可抗力事由的成立需要同时满足三个要件：不能预见、不能避免、不能克服，缺一不可。

不能预见：即新冠疫情发生的时间应当是在房屋租赁合同签订之后、履行期限届满以前。换言之，如果承租人签订房屋租赁合同的时间是在新冠疫情发生之后，因此时疫情的发生已是现实，承租人明知疫情发生仍与出租人订立租赁合同，新冠疫情应当视为承租人预见范围内的商业风险，不能再构成不可抗力；如果承租人未按合同约定的履行期限支付租金，履行期限届满之后发生了新冠疫情，承租人应按合同约定承担违约责任，而不能以新冠疫情不可抗力主张免责。

不能避免：即新冠疫情的发生、发展不以房屋租赁合同当事人的意志为转移，出租人和承租人均无法采取有效措施来避免新冠疫情对租赁合同履行产生的实际影响。

不能克服：即新冠疫情的发生与房屋租赁合同不能正常履行之间存在直接因果关系。新冠疫情作为国家按甲类传染病管理的严重疫情，疫情暴发突然、持续时间长、影响范围广，各地政府为应对疫情扩散采取了一系列包括延迟复工等在内的强力防控措施。有的疫情管控措施直接对经营性房屋（如餐饮、娱乐、酒店、商场等行业）承租人的使用、收益产生不利影响，房屋不能正常使用，只有具备直接因果关系才有可能成立不可抗力。

二、承租人以疫情为由主张不可抗力的及时通知和证明义务？

如不可抗力成立，承租人还应当注意履行两项附随义务：及时通知和证明义务。

《中华人民共和国合同法》第118条规定：”当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”，因此，承租人应当在不可抗力的事由发生后及时通知出租人以减轻损失，并在合理期限内提交发生不可抗力事实的证明。承租人可以采取电话、短信、微信、邮件、邮寄等方式通知出租人并注意留存履行通知义务的证据。承租人提供的有关不可抗力的证明可以是租赁房屋所在地人民政府具体出台的疫情管控文件、疫情防控部门出具的证明、公证机关出具的公证书等。

关于不可抗力的证明，司法部办公厅于3月3日公布的《疫情防控和企业复工复产公共法律服务工作指引》提出了明确要求：做好疫情期间不可抗力事项的公证证明和证据保全。对疫情期间已经发生的当事人主张其不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件或事实，公证机构要根据当事人申请，依照法定程序对有关证据材料进行公证证明或证据保全，为受疫情影响的企业和个人在合同履行、责任免除等方面提供法律咨询和公证服务，强化矛盾预防，切实减少法律纠纷。

三、不可抗力成立的法律后果？

如房屋租赁合同履行过程中发生的新冠肺炎疫情被认定为不可抗力，将会产生以下法律后果：

1.租赁合同当事人可主张免除部分或全部违约责任。《中华人民共和国民法总则》第180条第1款规定：”因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”，《中华人民共和国合同法》第117条第1款：”因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，应当明确，法律规定”部分或者全部免除责任”仅限于违约责任而不包括双方应履行的合同义务本身。对出租人而言，其应当承担的主要合同义务是交付租赁房屋、提供水电供应、房屋维修、提供产权手续办理营业证照等，对承租人而言，其应当承担的主要合同义务是按时、足额支付租金、交纳水电暖等费用、装修添附报经出租人批准、办理证照等，如出租人、承租人因疫情不可抗力影响导致不能按照约定履行以上合同义务，即便租赁合同约定了逾期履行的违约金，违约方可以以不可抗力为由主张免除违约金，但免除违约金并免除己方基于合同约定应履行的合同义务。

2、出租人、承租人应根据公平原则和诚实信用原则分担不可抗力造成的损失。如新冠疫情对房屋租赁合同的履行构成不可抗力，租赁房屋不能正常使用必然会产生空置期损失，而该损失正是因不可抗力造成，如租赁合同对该损失承担有约定的，根据商事意思自治原则按约定承担；如没有约定的，应当根据公平原则和诚实信用原则由出租人、承租人分担。其实疫情期间对房屋租赁合同造成的最大损失就是租金，建议出租人考虑适当减免不可抗力期间的部分租金，与承租人共克时艰，公平分担损失。但如果出租人不同意减免部分租金，建议承租人还是按照合同约定足额支付租金，避免不能被依法认定为不可抗力而陷于违约导致合同解除，扩大损失。只要承租人按约支付租金，因不可抗力造成的损失就仅限于不可抗力期间的租金损失，承租人可以就该损失与出租人进一步交涉，不至于影响整个租赁合同的履行。

3.承租人享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在新冠疫情被认定为不可抗力的情形下，由此导致合同目的不能实现的，承租人享有法定解除权。

承租人应对不可抗力与合同目的不能实现之间的因果关系进行举证，具体案件中应围绕举证责任分配、因果关系判断、合同履行程度、通知义务和减损义务履行，结合房屋所在地疫情发展情况和管控措施强度、剩余租期等因素决定是否主张合同解除权。合同解除权的司法审查相对严格、审慎，如承租人不能达到优势的证明标准，合同解除权难获支持。

新冠疫情来势凶猛，但终将过去，生活总会归于平静。在房屋租赁合同关系中，出租人和承租人既是对手，更是伙伴。在当前疫情特殊时期，任何一方在坚持自己商业利益的同时，应给予对方更多的支持和包容。毕竟，让对方活下去，自己才能活得好。

我们是对手，更是伙伴。

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