【案情简介】

原告敖A生1987年取得蒲圻西街2间房屋土地使用证，建造房屋二间，1996年5月原告向所在居民委员会申请将二间房屋的土地使用证变更登记给被告敖X荣（原告之弟 未办理房屋产权登记），原告和居委会在变更申请上签字认可。2004年9月，被告敖X荣将这二间旧房以14500元卖给被告胡XX。之后，胡XX对该房进行改建、扩建加层装修居住长达14年之久。2018年西街棚户区改造，因该房屋拆迁,原告敖A生以自己的房屋被敖X荣擅自出卖侵犯自己合法权益为由对敖X荣、胡XX提起房屋买卖合同确认无效之诉，并申请追加敖B生、敖C生为原告。

【代理意见】

一、原告敖C生、敖B生不具备原告主体资格

其一，本案是房屋买卖合同纠纷，而不是继承纠纷。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案讼争房屋没有办理房屋所有权证，只有国有土地使用证，而该土地证上登记的权利人只有原告敖A生一人，原告敖B生、敖C生既不是该土地使用权证书上登记的所有人也不是共有人，故她们二人无权主张该土地使用权及该宗土地上的房屋。

其二，三原告及被告敖X荣的父母于一九八三年相继去世，即使本案房屋的宅基地是三原告父母遗留的，但原告没有提供原告父母拥有该块宅基地的物权书证，也没有提供登记在原告敖A生名下的8700187号土地使用证是其父母宅基变更过来的证据，并且该土地使用证上填写的土地类型是空地，根本就没有遗产的证明，故原告敖C生、敖B生认为对该块宅基地上的房屋无继承的事实依据。

其三，根据最高人民法院关于贯彻执行《继承法若干问题的意见》第18条规定：自继承开始的第十八年至二十年期间内，继承人才知道自己的权利被侵犯的其权利应当从继承开始的20年之内行驶，超过20年的不得再提起诉讼。三原告及被告敖X荣的父母一九八三年死亡至今已有35年了，最长诉讼时效已超过，故即使她们有继承权，依法也超过诉讼时效，其胜诉权灭失。

二、二被告之间签订的房屋买卖合同有效。

第一，虽然讼争房屋土地使用证登记的所有人是原告敖A生，但是，庭审质证时原告敖A生和被告敖X荣都承认1996年5月6日原告敖A生签写的“变更土地使用申请书”上申请人和被申请人的签名是他们亲笔签写的。该份“变更土地使用证申请书”应该是一份土地使用权转让协议书，并且有双方所在地西街居委会鉴证证实。所以，该份土地使用权变更申请协议书应当合法有效，至此，原告敖A生丧失了该宗土地房屋的所有权利，被告敖X荣获取了本案房屋土地使用权利。所以，现在原告敖A生再主张已经放弃的权利，于法无据。

第二，被告敖X荣向被告胡XX出售房屋时，向被告胡XX出具了土地使用证和《土地使用权变更申请书》原件、还请了左邻右舍的邻居作为执中人,见证人签订《售房契约书》，应当说本案房屋买卖是原、被告双方真实意思表示。并且没有违反国家法律强制性规定。根据庭审质证三原告一致承认，八六年建的二间平房投资只有4000来元，2004年被告以14500元出售给被告胡XX，视为胡XX支付了合理的对价，其买卖是公平的。

第三，被告敖X荣没有主张本案房屋买卖合同无效。

第四，被告人胡XX对房屋扩建、改建以及居年十四年之久的事实能够证明原告敖A生知道或者应当知道该房屋已被被告敖X荣处置，长达十四年未提出异议，应当视为原告敖A生对被告敖X荣处分房屋的行为进行默示。被告胡XX购买该房屋是经过左邻右舍公示的，且对原房屋一楼扩建一间加盖了二层130多平方米。原告敖A生自2000年至2008年在赤壁市公路段门店经营手机，经营地点距房屋所在地不到一公里，不可能十多年时间对被告胡XX扩建、改建房屋的行为视而不见、放任不管。所以，根据常理应当推定原告敖A生对被告出售房屋的行为是明知的。同时，原告三姐妹都没提异议的事实也能推定她们知道该房屋已经易主，只是现在在棚户区拆迁时因利益驱动才提起不当诉讼而已，所以三原告的诉求应予以驳回。

三、关于被告胡XX有无义务折价补偿三原告的损失问题。如前所述三原告中有二名无主体资格，原告敖A生的权利已经在1996年放弃，故三原告无权向被告主张权利。另外，本案庭审辩论终结之前原告没有提出具体的诉讼请求，属于诉求不明。

【判决结果】

驳回敖A生、敖B生、敖C生的全部诉讼请求。

【裁判文书】

湖北省赤壁市人民法院（2018）鄂1281民初1210号民事判决书。

“本院认为：敖X荣与胡XX签订的《售房契约书》是双方的真实意思表示，且不存在合同无效的情形，因此合法有效，依法受法律保护。理由如下：

（1）1996年5月6日，敖A生作为申请人、敖X荣作为被申请人，以敖X荣已成年，需成家立业为由，向蒲圻市土地管理局申请变更案涉土地使用证，即将敖A生持有的NO8700187＃土地使用证变更由敖X荣持证。敖A生、敖X荣分别在变更土地使用证申请书上的申请人、被申请人处签名，原蒲圻市莼川办事处车站西街居民委员会在申请书上签有“情况属实，请办变更”的意见，并加盖了该居委会的公章从上述变更申请书的内容可以看出，敖A生系自愿申请将登记在自己名下的土地使用证变更登记至敖X荣名下。无须经敖B生、敖C生二人同意……

（2）敖A生认为关于案涉土地使用证及土地变更申请书系敖X荣从敖A生家里偷拿的，与事实不符，本院不子采纳……因敖A生承认于1996年5月6目在变更土地使用证申请书上签名后即将土地使用证及变更申请书的原件交给了已经成年的敖X荣持有。

（3）敖X荣与胡XX签订的《售房契约书》是双方的真实意思表示：2004年9月4日胡XX在敖X荣提供了诉争房屋占用士地的使用证及申请交更生地使用证原件后，胡XX与敖X荣通过协商达成了房屋买卖协议……因此，胡XX有充分的理由相信敖X荣系诉争房屋的所有人，有权出售房屋，故胡XX购买诉争房屋是善意的。

（4）胡XX对诉争房屋已支付合理对价。因敖X荣、敖A生、敖B生、敖C生未提供证据证明2004年赤壁市与诉争房屋同地段同类型的房屋均价高于合同约定的诉争房屋的出售价格14500元，故本院认为胡XX对诉争房屋已向敖X荣支付了合理对价，买卖公平合理。

（5）胡XX实际取得诉争房屋至本起诉时已近14年。在2004年、2005年，胡XX即请他入对房屋进行了修理、改建、扩建，后又进行了房屋加层，敖A生、敖B生、敖C生对此并未提出异议，故本院认为敖A生等三人对敖X荣将诉争房屋出售给胡XX的事实应当是知道的、认可的……庭审中，敖A生自认2004年至2008年期同，其在赤壁市邮政局所在的街道门店卖手机，2008年后才去深圳打工，因此，敖A生称其一直在外地打工的说法，与事实不符……

综上所述，本院对敖A生、敖B生、敖C生要求确认敖X荣与胡XX签订的房屋买卖合同无效，以及要求胡XX对诉争房屋进行折价补偿的诉讼请求不子支持、依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回敖A生、敖B生、敖C生的全部诉讼请求。

【案例评析】

本案是一起房屋买卖合同签订长达十四年之久，且合同标的物已实际交付十四年的房屋买卖合同确认之诉，法院根据原告现居所地及经营处所离诉争房屋人有一公里之遥，推定原告对房屋已经易主的事实是明知的，现原告是驱于棚户区改造房屋升值的利益而提起诉，有违诚信原则，故赤壁市人民法院驳回其起诉。

【结语和建议】

当前赤壁市棚户区改造，类似本案争议纠纷甚多，本案的裁判对化解类似纠纷起到了一定的昭示作用，受到社会的好评。

相关法律知识：

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【法律依据】《民法典》第五百七十七条

【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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