棚户区改造都有哪些补偿？

棚户区拆迁的本意是配合城镇化的发展，对设施简陋，环境较差，安全隐患多的住房条件进行改善，提升棚户区群众的基础设施和公共服务设施建设水平，经过棚户区拆迁，可以住到配套设施好、质量高、安全可靠的房子，但因种种原因，棚户区拆迁好像变了味道……那么棚户区的拆迁补偿有哪些?棚户区拆迁的补偿标准又是什么？一起来看看法律对棚户区的拆迁补偿是如何规定的。

棚户区改造项目

“棚户区改造项目”与“棚户区”不是同一个概念。棚户区改造是政府为改造棚户区而推出的工程，该工程的综合体称之为棚户区改造项目。棚户区改造项目是由政府主导，要进行实施，则必然涉及到政府动用行政权力对棚户区内土地及房屋进行征收。改造项目是否符合法律规定，首当其冲的是要看棚户区改造项目是否符合公共利益，除此之外，还要审查项目的实施是否符合行政法的比例原则。

实践中经常会碰到行政单位将棚户区的改造范围扩大，将相对配套完善且年限不久的小区纳入到棚户区改造范围，此种方式显然不妥。鉴于棚户区改造项目是政府主导的行为，故该项目要到发改委部门进行立项，如被征收人对此存有异议，可对发改委对“棚户区改造项目”立项行为提起复议和起诉。当然，一个项目的审批及实施涉及到多个方面，如何提起复议和诉讼是一个系统而又复杂的过程，具体如何操作建议咨询专业人士。

棚户区改造中的征收问题

如上所述，“棚户区改造项目”仅仅是一个系统工程的名称，具体实施首先要对棚户区内的土地及房屋进行征收，这就涉及到土地及房屋征收的法律事宜。我国土地所有权只有两种形式，一种是国有，另外一种是集体所有。对被征收人而言，仅具有土地的使用权，但在涉及到征收的情况下，要将被征收人所享有的土地使用权进行收回，地上房屋或其他附属物亦同时交付，故必须要依法予以补偿。

一个“棚户区改造项目”要予以实施，因土地所有权不同，从而导致的法律程序亦不同。“棚户区改造项目”中涉及到国有土地的部分，根据《国有土地上房屋征收补偿条例》进行，涉及到集体土地的，根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《土地征用公告办法》等相关法律法规实施。不能将两种不同所有权形式的土地采取同一种方式收回。当然，国有土地征收和集体土地征收作为两种不同的征地程序，要实施又涉及到诸多问题，程序当中的某一个行政行为出现差错，将又会导致征收程序违法，构成“棚户区改造项目”的实施行为不具备合法性。所以，“棚户区改造项目”不仅是对被征收人的安置补偿问题，更重要的是对行政机关的执政能力的综合考验。

棚户区拆迁的补偿标准

棚户区改造项目中被征收人最关心的核心问题是拆迁补偿的问题。从棚户区的定义和改造范围，我们可以看出棚户区改造涉及到国有土地和集体土地。以棚户区改造的名义征收棚户区内的土地及房屋，因土地性质不同，其补偿的标准也必然不同。

第一，棚户区内国有土地上房屋征收拆迁补偿标准：

被拆迁的房屋价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。拆迁补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

2014年8月29日，最高人民法院公布的全国法院征收拆迁10大典型案例中也明确了对被征收房屋价值的补偿应参照就近区位新建商品房的价值且要保证被征收人在房屋被征收后居住条件生活质量不降低为准。

第二，棚户区内集体土地房屋征收拆迁补偿标准：

此房屋虽然属于集体土地上的房屋，但因位于城市规划区内，可以参照国有土地上房屋征收拆迁补偿标准予以安置补偿。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

由于棚户区改造项目涉及广泛，补偿标准也较为模糊，加之国家在棚户区改造上有相关的政策扶持，例如：加大各级政府资金支持、落实税费减免等等。在实践中，经常会遇到征收方将棚户区改造的范围自行扩大、借着棚户区改造的名义进行商业开发并且补偿不合理的情况。

来源：万典律师公众号