出租屋漏水造成损失 该找房东还是租客

70岁的吴先生与老伴外出办事时，接到物业电话，称楼上一住户家里漏水导致吴先生家里进了水。吴先生顾不上在外办事，急忙赶回家，发现自家的墙面和地面都被泡坏，包括自己精心装修的文化墙也被泡得一塌糊涂，实木地板也全泡坏了。

吴先生打电话找楼上房主陈女士，陈女士却说，自己的房子已经租出去了，漏水是租客造成的，让吴先生去找租客。吴先生多次与陈女士和租客沟通无果后，向江岸区车站街辅仁社区求助，找到了社区律师——湖北瑞竹律师事务所律师王志雄。

王志雄律师介绍，吴先生家之前也曾漏过水，但吴先生说如果损失不大就算了，但这次漏水造成损失太过严重，而房主又各种理由推诿，如不解决，房屋即使重新装修，但又漏水怎么办？吴先生实在是经不起折腾。

王志雄律师表示，本案属于邻里纠纷，邻里纠纷本着互邻友爱原则，吴先生可委托社区，在社区组织下，吴先生、房主陈女士、租客三方协商，社区律师也参与进行法律解答，积极促成三方达成调解协议，化解三方矛盾。

如三方调解不成，吴先生应做好诉讼准备，首先，房屋现状应当拍照，拍视频保留好漏水现场；其次，房屋现场在法院委托鉴定前不要进行装修等破坏漏水现场的活动；最后，委托律师调取楼上漏水房屋的所有权信息，确定好被告。起诉到法院后，第一时间委托鉴定机构对房屋漏水原因和漏水造成的损失进行鉴定。

王志雄律师介绍，民法典完善了物权保护制度，适当加强了对相邻权的保护，明确了因用水利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损失。

民法典第296条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”因此，吴先生如与对方调解不成，可以要求楼上房主陈女士进行赔偿，法律依据是由于陈女士用水不当，对相邻的不动产权利人楼下的吴先生造成了损失。至于陈女士的抗辩理由是由租客造成的漏水，是陈女士与租客之间的房屋租赁合同关系，与吴先生无关。

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相邻关系中有哪些较常行使的权利

土地或建筑物范围内历史形成的必经通道，相邻各方享有通行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的，他方应予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原状，造成损失要给予补偿。

对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放；相邻一方必须通过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用者应采取措施减少损失，并给予对方损失补偿。

在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泄入邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。

（长江日报记者夏晶）