关于农村宅基地十八个热点问题，律师这样回答您

#法律热点解读##媒体人周刊#农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

根据社科院去年8月份发布的《中国农村发展报告2020》的预测数据来看：预计到2025年，中国城镇化率将达到65.5%，保守估计新增农村转移人口在8000万人以上；农业就业人员比重将下降到20%左右；乡村60岁以上人口比例将达到25.3%，约为1.24亿人。《民法典》自2021年1月1日施行后，这部以法典命名的法律，在农村宅基地申请、占有、使用，建设用地抵押等方面均有明确的规定。

小编整理了十八个朋友们关心的热点问题，邀请专业律师对此进行解答，易辩给您最专业的法律帮助。

1、农村宅基地概念及分配方式是什么？

农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无需交纳任何土地费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能，村民只有使用权，没有所有权。

从继承的角度看，宅基地上建成的房屋属于村民个人财产，可以依法进行继承。

2、村民申请宅基地需要哪些条件？

（1）年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的（包括男方到女方落户的）；

（2）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的；

（3）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

（4）城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住宅的；

（5）县级以上人民政府规定的其他条件。

3、哪些情况申请宅基地不能批准？

（1）年龄未满20周岁的；

（2）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；

（3）本村村民将原宅基地及其地上建筑物出卖、出租、赠与或改为经营场所的；

（4）其他不符合法律法规和有关规定的。

4、宅基地如何申请、报批、登记发证？

具备宅基地申请条件的村民，在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内申请使用宅基地修建住宅的，应先向本集体经济组织提出申请，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准后，本人携带相关材料到所在的乡（镇）、办事处国土资源所申请确权登记发证。其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

5、村民建新房，宅基地面积的审批标准是什么？

村民一户只能有一处宅基地。对于村民自建新房，宅基地面积审批标准为：

（一）城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过166平方米；

（二）平原地区的村庄，每户面积不得超过200平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过264平方米；人均占有耕地666平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。

6、农村宅基地是否能继承？

依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承，宅基地上的房屋可以继承。

需特别指出的是，一旦继承的房屋灭失后（村民一户一宅外），不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地，将交回村集体经济组织，按法定程序对该宅基地使用权另行安排。

7、为什么要开展农村宅基地确权登记发证工作？

开展农村宅基地使用权登记发证，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，维护社会的和谐与稳定。

8、申请农村宅基地使用权需要提交哪些资料？

（一）村民个人申请宅基地的申请书；

（二）申请人基本情况（包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员，户口是否本村集体户口等）；

（三）村民委员会或农村集体经济组织应出具的材料：

1、申请人现有的宅基地情况；

2、对申请人拟发放宅基地的位置、面积、宗地草图等；

3、村民会议或村集体经济组织成员讨论情况，在村集体公布情况的说明等；

4、乡镇土地利用总体规划图、现状图等，并注明拟占用土地地类；属于建新交旧的，申请人与村委会签订的建新交旧协议书；其他需要提交的材料。

9、村民“一户多宅”问题怎样处理？

《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地使用权确权登记，必须坚持“一户一宅”，除“一户一宅”外多占的宅基地不予确权登记。

对多占的宅基地按照《土地管理法》有关规定按非法占用土地处理。

10、如何规范确认宅基地使用权主体？

宅基地使用权应该按照当地省（市）级人民政府规定的面积依法确定给本农民集体成员：

（1）非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证；

（2）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”；

（3）非农业户口居民（含户口迁出、华侨）原在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”；

（4）对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

11、哪些情况下不予办理宅基地使用权登记？

（1）所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》；

（2）除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记；

（3）非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的；

（4）宅基地权属争议尚未处理结束的；

（5）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；

（6）农村宅基地经批准后连续两年未使用建设的；

（7）法律法规、政策规定的其它不予确权的。

12、哪些情形下可收回宅基地使用权？

有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权

（1）为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；

（2）进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；

（3）因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地；

（4）因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地；

（5）未按照批准用途使用的；

（6）非法转让宅基地的。

13、是不是所有的宅基地都要发证？

按照“一户一宅”的原则，对符合发证条件的办理登记发证，不符合条件的不准办理。

14、“小产权房”可以发证吗？

小产权房是指未经批准，占用农民集体土地建设的房屋及附属配套设施，没有向政府缴纳土地出让金等相关费用，土地性质为集体，属于违规违法用地。

《土地登记办法》明确规定，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背，所以小产权房不能发证。

15、城镇居民能否到农村购置宅基地？

根据《关于加强农村宅基地管理的意见》，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，所以城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。

16、村民在出售、出租房屋后，还能再申请宅基地吗？

根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出售房屋后，再申请宅基地的，不予批准。

《关于加强农村宅基地管理的意见》第二部分第（五）项第二款规定：农村村民将原有住房出售、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

17、新农村建设分配的宅基地能否发证？

新农村建设是在原旧村址上实施新村建设，且占用的土地是原村集体建设用地，可以办理宅基地申报，经有批准权的人民政府批准，进行确权登记发证。在耕地进行新农村建设的，如果已办理农用地转为建设用地手续的，可以申请确权登记发证；未办理农转用手续的，无论规模多大，无论是哪一级批准的新农村，都不准办理登记手续。

18、“撤村建居”的宅基地如何登记？

对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。

我国宅基地一旦出现纠纷，一般是围绕宅基地使用权而发生的纠纷。可分为宅基地使用权界限不明的纠纷和宅基地侵权纠纷。宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵害他人宅基地使用权。若有此类纠纷，受害人可以请求侵害人承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等侵权责任。

在处理宅基地纠纷是应注意以下问题：

1、注意宅基地使用权取得的合法性问题。《土地管理法》规定，农村村民一户只能有异常宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，应尽量使用原有的宅基地和村内空地，应有乡级人民政府审核，县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，在申请宅基地的，不予批准。凡未经批准或以骗取手段取得宅基地使用权的，行为无效，应当退回宅基地。

2、坚持宅基地所有权归国家和集体所有，任何人和单位不得买卖和转让宅基地所有权。必须合理使用宅基地，不得出租，买卖和变相买卖；不得以馈赠、土地入股等方式擅自转让。非法转让的应当由有关行政管理部门没收违法所得，收回宅基地。

3、宅基地应当符合乡镇土地利用总体规划。宅基地经过统一规划的，任何人不得在已分配宅基地基础上再要求收回原有宅基地。农村村民抢占、多占的宅基地，一律无效，应当退回。

4、未经统一规划的宅基地地界有争议的，地界明确的，有明确的前后左右四至界限的，以现有四至地界为准，而不以实际面积为准；地界不明的，应参照长期实际使用情况合理解决。

5、关于宅基地被国家合法征收或征用时，宅基地使用人应当服从，并依法获得国家补偿。如果征用或征收违法时，使用人可以依法拒绝。

6、共同使用的宅基地，未经共同使用人的同意，一方不得随意建房使用，若建房时对方知道并不提出异议的，且不妨碍他人和公共利益的，可以允许继续使用。

7、土地改革时已没收的宅基地，已按规划给个人的，归个人享有使用权；没有确定的，归集体所有。宅基地经过合法途径调整收归集体所有的，经乡、村集体分配给新的村民使用的，原使用人不得在要求收回使用。