乐评问答律师专场丨涉及房地产纠纷案件类型有哪些？干货速看

乐居买房苏州讯（编辑 陈茹）一周一次的乐评问答又准时跟大家见面啦！问答集锦银行贷款、装修设计、二手房买卖、房屋质量检测和法律顾问等专业领域，本周四是律师问答专场，有关房产的一切疑问都可以提！本期乐评栏目问答环节特邀官学林律师作为嘉宾，专业解答与买房相关的交易、分割、继承等问题。

△江苏安珀志律师事务所主任 官学林

官学林律师多年从事公司、银行法律顾问工作，2001年从事律师至今。中国法学会会员，2015年被评为苏州市优秀公益律师，目前专注于公司及金融、房地产专业领域的法律服务，为数家金融机构、房产公司、企业担任法律顾问，在诉讼及非诉讼方面积累了丰富的专业知识和法律服务经验。

以下为网友精选问答，纯干货速看！

【问答一】

网友：碰上一房多卖的情况，房屋应该归谁所有？买家应如何维权？

官学林：数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）办理房屋所有权转移登记；（2）合法占有房屋；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑买卖合同成立的先后顺序、买受人付款比例以及是否办理网签等因素，公平合理地确定。

【问答二】

网友：已经签订二手房购房合同，卖家以房价上涨为要求中止合同是否合法？

官学林：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【问答三】

网友：按新婚姻法，婚前婚后房产归谁？

官学林：涉及婚姻房产一般需要注意：

（1）婚前贷款买房。谁出资首付，离婚后房子归谁。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应该根据照顾子女和女方权益的原则，做出合理的补偿。

（2）父母出资买房。父母给买的房子，另一方无权分割，最好父母在出资时应出具借款证明，如果是婚后赠予性质，房子则为夫妻双方所有。

【问答四】

网友：购房意向书中定金可以退吗？

官学林：法律上明确定金不能退。如果意向书约定可以退还，可以依据约定要求对方退还。

【问答五】

网友：邻居家造房子，把我家阳光挡住了怎么办？

官学林：给相邻方造成妨碍或损失的，属于相邻权纠纷，可以主张向邻居要求赔偿、采光等。

【问答六】

网友：是不是房本上写谁的名字，房子就归谁？

官学林：不一定，还是老话，谁出资谁举证。

【问答七】

网友：业主可以成立业主委员会吗？

官学林：可以，小区的业主委员会，必须经过法定的程序依法产生。具体可按《苏州市业主大会议事规则（示范文本）》的相关规定进行。

【问答八】

网友：商品房存在质量瑕疵比如墙面裂缝、局部渗水，怎么解除合同？

官学林：依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除同。对于你所说墙面裂缝、渗水问题不足以举证房屋存在结构主体质量问题，购房者不能由此拒绝接收房屋，可要求开发商承担维修或赔偿等违约责任。

针对以上精选问答，官学林律师还给出了如下建议：

1. 签合同最好找律师咨询 防止以后发生纠纷

我遇到过很多当事人都是因为在签订合同时约定不清或存在疏漏，导致在履行合同过程中双方产生纠纷，所以我建议当事人在事情的初期多向律师咨询，增加风险意识，不要头脑一热房款一付就完了，这样不仅最大程度的规避风险，更能保障合同目的顺利实现。

2. 二手房交易前最好在中国执行信息公开网查询卖家征信

房产交易尤其是二手房交易前，购买方最好登入中国执行信息公开网查询系统，查询卖房是否被列为失信人员名单及被限制消费人员，作为判断卖家征信是否良好的依据。

3. 涉及房产过户一定细看条款 必要时可主张增加违约条款

为谨防买/卖家中途反悔违约，当事人在签订合同前可以约定在规定期限内、约定一定数额的违约金，当一方出现违约的情形时须向守约方支付该违约金。

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文章来源:乐居买房