广州房产律师邓海玲：逾期交房存在的问题

逾期交房可能存在的问题

近年来，由于某些原因，房地产市场整体不景气，销售量下滑，越来越多的房地产项目都出现了延期交房的现象。这给购房者带来了极大的不安定性和困扰。交了钱，买了房，但到了合同约定交房的时候项目还是一片工地，工人寥寥，交房遥遥无期。作为购房者不但无法住上新房子，享受生活，可能还是按揭购房，每月支付高额的按揭款。

在司法实践中，一般认为出卖人房屋的交付使用就是买房人实际占有房屋，很多时候就是“交钥匙”，买房人能够实际使用房屋，进行装修、入住。根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。

当然如果当事人在合同中明确约定其他交房条件的，可以以合同约定的为准。目前国家为了保障买房人的权利，要求买卖双方按国家或当地房地产行业主管部门制定的《商品房买卖合同（示范文本）》签订合同。在示范合同中，对于“交房”的一般存在两个要求：

（1）实际交付使用；

（2）房屋取得竣工验收备案证明文件。

只有两个条件都满足，开发商才算完成了交房义务。

就此讨论逾期交房，往往也存在两种形式：

第一种是名副其实的逾期交房，指到了合同约定的期限，但开发商的房子还没有完工，或者虽然主体完工了，但开发商迟迟不允许业主收房。

这种情况在今年屡见不鲜，广州某名房地产企业，甚至出现了泥地交房的景象，独创“半成品收房模式”，虽然通知收房了，但房子还未装窗户，收楼的红地毯竟然铺在泥地上。据悉，该盘2021年6月左右售出时并未与购房者签订购房合同，而只给了一份收据，其老板承诺说12月份签合同，现在付款比平时的价格低3000一平，买到就是赚到。虽然买房时很爽，但是大多数人可能没想到半年之后该楼盘竟然会停工，在经过沟通之后，勉强动工，收房时竟然是这样的一番景象，令人唏嘘。

广州某楼盘泥巴地交房

第二种是较为隐蔽的逾期交房，一般表现为按照合同约定的期限交付了房屋，但实际上房子还没有拿到《竣工验收备案许可证》，只是购房人不知情而已。

从法律上说，这两种情况都属于逾期交房，也就是说开发商此时均构成违约。按照规定，购房人都可以向开发商主张逾期交房违约金。

对很多购房者来说，买房本来就是掏干3个人甚至6个人钱包的事，结果不能按期交房，无疑是灭顶之灾。所以，在这里广州邓海玲律师提醒大家，在选择房产商的时候，尽量选择国企或者名气大的房产商，遇到一些本地房产商，一定要注意其资质问题，千万不要只看价格美丽，能购买现房尽量不要购买期房。