《购房合同》约定的逾期办证违约金过低，业主起诉增加胜诉

导读：《合同法》第114条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。

购房人孙某因所购被告济南市市中区房地产开发（集团）总公司商品房逾期办理房地产权属证书，实际逾期长达615天，在房产的市场交易、落户，子女上学等方面受到了极大影响，损失巨大，然而按双方所签订的《商品房销售合同》中所约定，购房人只能选择退房退款并接受已付房价款的1%的损失赔偿，或不退房并接受出卖人按已付房价款的1%支付违约金。

在这种合同条款显失公平的情况下，购房人委托北京市盈科（济南）律师事务所的林晓明律师、胡兵杰律师向法院提起增加违约金之诉，一审被告开发商以购房者没有证据证明合同约定的违约金低于逾期办证造成的实际损失抗辩，一审法院接受了其说法。

一审败诉后，两位律师并不气馁，坚定信念，提起上诉。

两位律师认为：

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条 下列事实,当事人无需举证证明, (一)众所周知的事实; (二)自然规律及定理; (三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则,能推定出的另一事实……,因此上诉人不需要举证证明逾期办证会带来较大的损失。

《合同法》第114条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

在本案中，逾期交房势必会给上诉人造成损失，且损失数额难以确定，这点是清楚明确的。而《购房合同》中约定的无论违约多久都按购房款1%赔偿的约定违反法律规定和公平原则。因此上诉人按每年1%的标准索赔，完全合法，合理。也符合违约金“除具有填补守约方损失，促使违约方积极履行合同义务的功能外，还应兼具惩罚功能”的特征。

二审法院采纳了两位律师的代理意见，撤销一审判决，判决支持了购房人增加违约金的诉求，维护了购房人的合法权益。