遭遇违法评估，你可以这么做

文/乔铭炜、黄艳

案件回放：

Z公司位于上海市青浦区X镇的厂房因上海J房地产有限公司位于Q区的一项商品房开发项目被划入拆迁范围。F评估公司就Z公司前述厂房作出《房地产价格报告》。因认为该估价报告存在虚假记载、无估价师签名、违反估价规范、迎合低估等违规情形，Z公司向青浦区住房保障和房屋管理局提交了《房地产价格评佔违规行为查处申请》，请求依法处前述违规评估行为。2019年2月27日，青浦区住房保障和房屋管理局作出答复，以F评估公司机构备案地址在杨浦区为由建议Z公司向杨浦区有关部门反映。Z公司对于青浦区住房保障和房屋管理局的答复并不满意，遂委托黄艳律师团队进行依法救济。

2019年3月23日，黄艳律师团队代理Z公司向Q区人民政府申请行政复议。不料，青浦区人民政府认为青浦区住房保障和房屋管理局所作答复时信访答复，不符合行政复议受理条件，遂于2019年3月26日告知Z公司不予受理。根据律师团队的指导，Z公司并不慌乱，及时向上海市第二中级人民法院提起诉讼。

2020年8月26日，上海市第二中级人民法院作出裁判结果，认为Z公司的复议申请事项系履行法定职责争议，并非信访处理事项，青浦区人民政府不予受理复议申请存在法律适用错误，遂判决撤销不予受理复议决定，责令青浦区人民政府重新作出处理。

2020年9月17日，青浦区人民政府根据法院判决重新作出了复议决定，认为《房地产估价机构管理办法》第四十条规定，违法评估行为由违法行为地房地产主管部门进行查处。房屋所在地应属于评估行为主要工作所在地，青浦区住房住房保障和房屋管理局作为Z公司房屋所在地房地产主管部门，应当对Z公司举报的违规估价行为进行查处，决定撤销青浦区住房住房保障和房屋管理局于2019年2月27日所作的答复，并责令30日内重新作出处理。

律师说法：

房地产估价，即由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，结合估价经验综合分析影响房地产价格的诸多因素，对房地产在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

房地产估价在房屋征收、拆迁活动中是必不可少的环节，直接关系到评估对象的“钱袋子”。人们往往对评估寄予厚望，希望评估机构能够对自己的房产合理估价，为“市场价”提供有力依据。然而，由于很多房地产评估机构是由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，或者主要业务仍对当地地方政府部门存有依赖性，这就使得不少评估机构并非通过正常的市场竞争去获得业务，并在估价业务开展过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，搞虚假评估，不顾诚信准则“高估”、“低估”，损害评估的真实性、客观性，进而侵害了被征收人、被拆迁人的补偿权益。

如果发现违法评估行为，评估当事人可以根据《房地产价机构管理办法》第四十条的规定，“房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关”，向辖区房地产主管部门进行举报。如果辖区房地产主管部门不予处理或处理不当，还可以向上级机关或同级人民政府提请行政复议，抑或直接向人民法院起诉。

有必要说明的是，对公众举报的房地产估价违法行为，违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产主管部门应当依法查处，而不应当将性质和处理程序受专项法律规范调整的法定职责事项纳入信访途径。如果评估当事人遇到这类“被动信访”现象，不妨从规避履行法定职责的行政不作为角度复议、起诉纠错。