方律师详解：经济适用房能不能继承？谁来继承？怎么继承？

大家好，我是方律师。经济适用房这个概念从2009年在徐汇和闵行两个区进行试点，到后面全市铺开，再到今天，大概已经有13年的时间了。这期间不可避免的会出现有产权人去世，经适房面临如何继承的问题，由此也出现了很多经适房继承纠纷的案件。那么，经济适用房到底能不能继承？由谁继承？怎么继承？今天这期视频方律师就给大家详细解答一下这个问题。

首先，我们还是先来看看法律是怎么规定的。根据上海市政府发布的[2011]年第15号文，《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜处理意见的通知》第五条规定：（一）房地产权利人死亡的，其所享有的经济适用住房房地产权利按照《中华人民共和国继承法》有关规定继承。其中，继承人不属于申请家庭成员的，不享有经济适用住房居住使用权，仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利；（二）同住人死亡的，该经济适用住房房地产权利不发生继承。什么意思呢？我来总结一下。首先第一个问题，经适房能不能继承，要看是谁去世了。如果是产权人去世，一般是可以继承的。但是如果是同住人去世，原则上不发生继承。然后是第二个问题，由谁继承？这个要看产权人有没有遗嘱，有遗嘱就按遗嘱继承，没有遗嘱，就由法定继承人来继承。

第三个问题，怎么继承？这个问题稍微有一点复杂，因为它需要考察继承人的身份。说白了，身份不同，继承的内容也不同。什么意思呢，这里需要给大家再补充一个知识点，很重要认真听。我们知道经适房它是政府面向低收入困难家庭提供的一种保障性住房，这就意味着它的申购是有门槛的，是有条件的，只有符合条件才能去申请。所以这里就存在一个原始申请人的概念，也就是最初具备申购条件的购房人和同住人，统称为原始申请人。这个原始申请人的身份很关键，也很重要。如果你是原始申请人，一般认为你符合申购条件，是可以直接继承经适房的产权份额的；但是，如果你不是原始申请人，而且也不符合申购条件，那么在这种情况下，说白了，你不困难，但是却让你拿到了保障住房的产权，这对真正困难的家庭来说，也不公平，用法律上的概念就是可能违背社会公共利益。所以在这种情况下，只能继承财产性权益，也就是经适房回购或者转让后的回购款和转让款。那么，继承产权份额和继承财产性权益有什么区别，接下来我举两个例子，大家就可以很直观的看出来了。

第一个例子，小刘和父亲老刘两个人早年共同申购了一套经适房，登记的产权是两个人共同共有70%，剩下的30%归政府。后来老刘去世，没有遗嘱，法定继承人只有小刘一个人。那么在这种情况下，因为小刘是经适房的原始申请人，所以法院判决，小刘可以直接继承老刘的产权份额。也就是继承前，小刘和父亲两个人共同享有70%的份额，那么继承后，小刘一个人享有这70%的份额。另外30%还是政府的，不发生继承。这是属于原始申请人的情况。

接着，第二个案例。钱女士早年自己申购了一套闵行区的经适房，后来，钱女士去世，没有留遗嘱，生前没有配偶和小孩，父母也已经去世，那么按照法定继承的规定，唯一一个在世的继承人是钱女士的奶奶。但是因为奶奶不是原始申请人，也不符合申购条件，所以法院判定，奶奶对钱女士的产权份额不能直接继承，但是可以在经适房被回购之后，继承其中的一部分回购款，也就是财产性权益。

通过这两个案例的对比，就比较明确了。那么我再来总结一下，产权人去世之后，经适房可以继承。有遗嘱的按遗嘱继承，没有遗嘱按法定继承。继承人是原始申请人的，可以直接继承产权份额；不是原始申请人的，只能继承财产性权益，也就是回购款或者转让款。当然了，对于后一种情况，不同法院还有一些不同的判决结果，比如我们看到的，有直接驳回诉讼请求的，也有不区分原始申请人身份，一律判决继承人可以直接继承产权份额的，都有，但是比较少，很难形成主流观点。本期知识就先分享到这里，希望大家多多点赞收藏，我们下期再见，谢谢大家。