房产中介的中介费格式条款问题

【案情】

原告房产中介公司促成买卖双方签订房屋买卖合同，未收取中介费。因买方违约，房屋交易未成，卖方没收了买方支付的定金。房产中介公司根据房屋买卖合同中“得到违约金的一方应支付给中介公司X元”的条款，向卖方主张报酬（中介费）。

房产中介

【成因】

众多的中小房产中介，因中介服务市场竞争激烈，为揽生意，在买卖双方签订了房屋买卖合同时，一般不收取中介费，在代办好房屋过户手续后才收取。

又基于中小房产中介提供的合同简单粗糙、条款内容不合理不规范，往往成二手房争议纠纷的根源；而买卖双方基于自身利益的考量，加上二手房房价涨跌等等诸多因素，导致了一部分买卖双方在合同签订后取消了交易。

在取消交易后中，房产中价往往采取扣押房屋权属证书的方式、在合同中设置按一方取得违约金（或定金）的一定比例收取中介费条款的方式，来维护自身的中介费利益。

二手房市场

【法律分析】

房产中介参与下的二手房交易，房产中介为买卖双方提供了居间服务，按合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

按此法律规定，买卖双方在房产中介的促成下，一旦签订了房屋买卖合同，就已经促成了合同的成立，房产中介就有按约取得中介费（报酬）的权利。但基于以上成因的分析，中介一般不在买卖双方签订合同时收取中介费，就为中介费的收取留下了隐患。

房产中介参与下的二手房交易，买卖合同一般由房产中介提供，房产中介为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方（买卖方）协商的合同。因此，合同中按一方取得违约金（或定金）的一定比例收取中介费条款，显然系格式条款。设置格式条款，就要遵循合同法中关于格式条款的规定，如：

1、遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；

2、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；

3、对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。

因此，房产中介提供按一方取得违约金（或定金）的一定比例收取中介费条款，若违反了上述法律规定，将导致无效。

格式条款

【案例】

江苏省扬州市邗江区人民法院

民事判决书

(2018)苏1003民初4179号

原告：扬州某房地产中介有限公司。

委托诉讼代理人：赵鑫，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。

被告：吕某某

委托诉讼代理人：谈志全，江苏中立信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨阳，江苏中立信律师事务所实习律师。

原告扬州某房地产中介有限公司（以下简称某中介公司）与被告吕某某居间合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某中介公司委托诉讼代理人赵鑫、被告吕某某委托诉讼代理人谈志全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某中介公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付居间服务费44000元。诉讼中，原告明确该费用性质为报酬。事实和理由：2018年2月4日，原告接受购房人金某某的委托与被告签订了房地产买卖合同，约定被告将位于扬州市X区X路X号阳光水岸X幢X室的房屋出售给金某某。同日，金某某交付了10万元定金给被告。后因各种原因，金某某与被告未能协商一致，遂导致买卖合同来能继续履行，被告没收了10万元定金。根据合同的约定，被告基于定金罚则没收定金后应当支付原告44000元的居问服务费用，但被告至今仍不愿支付。原告认为，原告已经履行了居间服务，被告应当给付居间服务费，故诉至法院。

被告吕某某辩称：1、合同约定中介费由买方支付，被告是卖方，被告在本次交易中没有任何违约行力，不应承担中介费或报酬；2、合同第六条所约定的中介费29500元，系原告居间介绍、促成买卖双方签定合同以及提供代办贷款、过户等服务后才能得到的报酬，原告仅促成了买卖双方签订合同，而未提供代办贷款、过户等服务，相应的中介费应当予以减少；3、合同第四条是原告制定的格式条款，该条款加重了买卖双方的责任，排除了作为守约方取得违约金或者定金的主要权利，中介方通过扣押房产权属证书的方式迫使买卖双方履行该条款，因此该格式条款是无效的；该条款约定了得到违约金的一方应该支付给原告44000元，但被告取得的是定金，并非违约金，在对格式条款理解不一致时，应当作出对格式条款提供方不利的解释；而且该合同条款约定明显不合理，在正常履行行服务后取得中介费29500元，但是在一方违约的情况下，却能够取得比全面履行后更多的报酬，该合同条款的设置有可能导致中介方通过促使合同不能履行或者一方或双方违约而取得更多的报酬。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

围绕本案的诉讼请求，原告提供了房地产买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、收件收据、收条，被告对上述证据真实性无异议。

经举证、质证，本院确认如下事实：2018年2月4日，被告吕某某（卖方，甲方）与案外人金某某（买方，乙方）经原告某中介公司（丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方将扬州市X区X路X号阳光水岸X幢X室房屋及车库作价2946000元出售给乙方。该合同第四条约定”本协议履行中，若乙方违约，乙方不得向甲方索还定金；如甲方违约，甲方应在违约之日起五日内将定金双倍返还给乙方；任何一方违约,得到违约金的一方应支付给中介公司44000元整，中介方将权证退还给甲方”。合同第六条约定中介费29500元由乙方承担。

合同签订后，买方金某某方向被告支付了10万元定金。此后，因买方不再购买该房屋，该房屋买卖合同不再履行，被告吕某某没收了该10万元定金。

本案的争议焦点为：”任何一方违约，得到违约金的一方应支付给中介公司44000元”的合同条款效力如何认定。

对争议焦点，本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，格式条款提供方不得利用其制定合同条款的优势地位限制、排除对方的主要权利。本案被告因买方不履行合同没收了买方支付的10万元定金，该定金是被告守约应得的利益。原告在其提供的格式合同中约定”任何一方违约，得到违约金的一方应支付给中介公司44000元”，该条款不考虑违约行为的责任归属，直接从守约方处获取守约所得的利益，已侵害了守约方的合法权益。此外，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人提供了中介服务，依法可以要求委托人支付报酬，但该条款约定守约方将守约所得的利益部分给付居间人，居间人不需要对此支付任何对价，有违交易的等价有偿原则，而且由于该费用高于中合费，还有可能形成居间人有意设置合同履行障碍促使合同无法履行的道德风险。因此，该条款应属无效。

综上，本院认为，原告主张的费用所依据的合同条款系无效条款，不得作为其主张报酬的依据，对原告的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。对原告提供居间服务的报酬，应依据合同约定向买方主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条之规定，判决如下：

驳回原告扬州某房地产中介有限公司的诉讼请求。

案件受理费900元，依法减半收取450元,由原告扬州某房地产中介有限公司承担。（已交）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。

审判员 叶城斌

2018年8月10日

书记员 朱 雯