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提问：雕叔又打扰一下，这几天比较纠结，是买联排还是叠墅，家里意见不统一，麻烦你帮我分析分析，基本马上就定了！主要是自己住，未以后养老买的房子，目前考虑2套房子现在这2套中纠结，一方面考虑一步到位，也要考虑增值空间，空间利用，麻烦雕叔帮忙分析一下！

回答：与高层住宅相对，低密度住宅主要有别墅、叠墅、联排（双联排、三联排、多联排）其中别墅的稀缺性最大，其次是双联排，至于叠墅、多联排甚至洋房，往往是割“低密度住宅梦”韭菜的利器，实际体验并没有比高层平层好到哪里去。别墅和叠墅增值潜力都不如大平层，自住舒适而且还要增值很难平衡，下叠主要的一个缺点就是私密性受到上层住户影响，买叠墅不如联排吧，作为将来养老房自住体验感更好。

提问：本人在二环内有两套房，由于小区房龄20多年了，一个带学区，一个不带学区，但即使在地铁口也都基本不涨，也难卖出，不知是不是房龄原因，现在能卖吗？打算置换，又缺乏动力。

回答：成都老城区城市化有机更新速度放缓，次新房，改善房的需求会压倒上车刚需。现在房价被严格调控，城市不同板块之间的价差还并不太大，是比较不错的将普通资产置换成优质资产的时机。你要果断一些。如果你的房子一直不涨可能有以下5个原因：1.选错城市：房价就是城市的股票，影响房价80%的因素就是城市和区域，影响房价的100分里，已经丢了80分，剩下再怎么努力，结果可能都是不及格。2.区域错配：就是在刚需板块买豪宅，在豪宅板块买老破小，离区域的主流购买力太远，所以没有市场。3.产品硬伤：比如房龄老，没地铁，户型奇怪，朝向太差，周边环境太LOW，附近有厌恶设施（如垃圾站、污水厂）等等，这样的房子没人愿意住，涨幅自然也不咋地。4.没有利好：没有利好的盘，比较难吸引资金入场，一个看上去有美好未来的产品，才是好的投资品，而一个连利好预期都没有的产品，那很可能只是个普通消费品而已。5.涨幅透支：房价不是不涨，而是你提前以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位。

提问：雕叔你好，我妈是湖南户口，前年7月25日在眉山天府恒大文化旅游城买了一百多平的房，做的全款分期，说的有优惠，这个全款分期不是和银行签合约，是跟开发商签合同，折扣算下来才8.8折，总价100多万，现在我就是犹豫是让他提前还款，还是不让。我老公的父母也在眉山，我自己住成都，我看了环境，父母自己住也可以。父母的意见是可以自己住，也可以做投资用，但是看你文章后，深受体会，早该看到不然我不会买眉山的了，好后悔，现在该怎么办呢。

回答：你好感谢赞赏！之前也提过，带文旅的都回避！首先从投资角度看，有两个致命点,第一：选筹错误，天府恒大旅游城是眉山远城区靠近彭山区，不在眉山市区，离成都还是有段距离，打算自住可入，投资回避。恒大文化旅游城属于全网分销的项目，一般中介首推的项目都是不买的，中介推广佣金高，性价比不高。如果有房票更建议买在成都主城区。第二：没有利用好贷款的杠杆，你全款买1套和贷款买2套的收益是不一样的。之前反复提到过买房一定要用上杠杆。买房所有的事情，都建立在选筹上。贷款贷多贷少是利润倍数问题，但是选筹有正分和负分的区别，选筹错，步步都错。补救方案: 子弹100，从投资角度建议退掉恒大，恒大有无理由退房。千万别提前还款。开发利用老人票，可以重新投到主城区。

提问：雕叔您好，本人老家湖南，现在和爱人在成都工作，还有个快满两岁的宝宝。本来觉得先不买房，先以事业为主。但是慢慢了解多了，看到雕叔说得很有道理，还是应该咬咬牙，先上车再说。现在和老婆商量着在成都买一个小两居的房。我们现在的状况是：1. 我现在在体育馆附近工作，考虑在附近的南站和高新附近。但是看到您推荐成华得，不过我总觉得距离工作位置有些远了，不知道该怎么选了2. 首套，刚需，但预算有限，总价也就170万左右。3. 考虑较新的二手，或者能马上交房的新盘。如果房贷＋房租压力会太大。4. 目前租在棕北老小区，附近交通便利，教育资源也比较好，但是能买得起的都是一些老破小，都是九几年的老房子了。但是位置好，不知道是否可以考虑。想请教一下雕叔，现在我们该如何选择，着重考虑哪个片区的房子呢？感谢

回答：刚需需求应该赶紧时间去买房，成都新政出后，对刚需是有利的，从长远来看，房价大幅下跌的可能性并不大，现在市场平静，我们应该抓住机会。在等待就是房价回到了你买不起的地方了。卡里存钱是不跑不赢通胀的，这一点你要意识到。因此，对于预算有限的硬性需求，先赶上车，以后再换，自住和投资的逻辑是不同的。你是自住需求中，所以你应该结合你的生活和工作半径圈来选择，你可以考虑二手次新的，即买和住，不需要租房子，减少开支的压力。成都老破小无论是自住还是投资于都不要碰，除非有学区加持。刚需建议着重在高攀路片区，淘淘二手次新，总价预算有限先买小户型两房上车，用资产追资产，以后再置换。

提问：请问雕叔，如果是买二圈层，那么北门有地铁的新都好还是东门没地铁的东山好？

回答：如果要自住的话，非要在新都城区和龙泉东山二选一的话，我建议还是新都城区吧。毕竟地铁直达，如果在市中心上班的话，交通是比较方便的，比如很多春熙路、牛市口、红星路附近的工作的人，据我所知把家都按在了性价比很高的新都城区。锦澜悦山在东山板块，最大的问题就是没有很好的解决通勤问题，6年后，或许13号线二期才立项，等真正修建起来了，可能都要2030年以后了，而且关键是，还不一定会途径锦澜悦山附近，所以具有很大的风险性。近郊买房，一定要地铁配套，而且是稳妥的地铁配套，而不是预期中的，不论是自住，还是今后的流通，我认为都是需要特别看重的一个点。

提问：你好，本人在青岛市核心区域拥有2套90平方的套二新商品房。15年购买，已还清贷款。还有一套拆迁返还房也是新房。三套均为地铁房。最近我在贝壳发现同一区域或同一小区的130以上的套三大平方的房子单价明显比90平套二的高一千到2000，而且看房人数也明显多。有些新小区甚至出现90平套二的房子单价卖不到18年那时候，而大平方套三却比较坚挺。想问下，将来90平套二是不是不如大平方套三具备升值价值?目前打算卖出两套90平，贷款购买玫玺城181平的，总价1050万。留一套等日后根据经济状况决定是否再卖。想问下，我这样卖掉操作对吗?玫玺城号称崂山最后一块豪宅地段，单价5.8-5.9万买这里合适吗?我选的楼层是3楼(只剩3楼)，总层高15层。南面的楼层高10层。我去工地实地看过不影响挡光。这个房子合适吗?

回答：影响大面积、小面积单价的因素有好几个，最终市场成交价格是这些因素综合影响的结果，简单一刀切下结论是不严谨的。比如:对小面积单价的利好，是单套房蕴含的共性价值，比如挂户口、上学、车位、小区环境、物业品质、周边配套，无论你的房子是50平还是300平，只要买在这里，这些就都有。如果这些共性价值能值200万，对小户型单价的拉动自然大于大户型。第二个因素，是面积的边际效用递减原理。自住使用时，存在一个面积段:低于这个区段，功能性就会偏弱，比如一房只适合单身贵族，不适合绝大多数有小孩的家庭;高于这个区段，增加的面积是在提升舒适度，而不是不可缺少的必备功能，在200平的基础上再多个30平、50平提升的愉悦感显然没有70平的基础上大，所以后面那30、50平显然没有前面那30、50平值钱。第三个因素，是具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。比如一个楼盘的主力户型是2、3房，而178平的4房只有23号楼西边套这一个室号，且在市区4房里178平的面积已经算是相当紧凑了，所以在现在二胎化时代，需要的人很多，供应很少很少，价格一定会很高。事实也是永业二期的这种4房挂牌和成交单价都要高于2、3房。第四个因素，是楼盘不同户型之间的定位不同，目标客群本身就有分层，产品做的就很不一样，可以说除了在同一个小区甚至同一栋楼，其余根本看起来就是两个产品。第五个因素，大面积低单价主要应用于大城市的情况。而在大部分二三线城市，新一轮城市化才刚刚开始，由于二三线单价低总价低，房价远没有达到购买力上限，房子仍处于消费品阶段，所以群众的购买需求的基本都是次新改善盘，因此部分地区可能出现三房比两房贵，两房比一房贵的情况。一旦价格上涨，产生总价约束，房价开始超出大众消费品阶段，购买房产的动力从消费转为资产保值升值，则小户型单价开始逆转。500万以上，建议优先考虑建仓一线城市。

提问：雕叔你好！天府新区资格一个，想买个500个内的总价，看了天府里两梯两户的。从投资角度可以买吗?还有麓湖熙华天玺，中海观园，天府锦绣，龙湖云著，差不多的总价，或者雕叔有推荐合适的楼盘吗?我自己的情况是，目前青羊优品道一套90出租，自己住在温江，温江恒大城140多平清水，时代金悦也有套空置，恒大未来200未交房。未来城按揭贷款120万，现金200万。除了优品道在我本人名下，其余在父母亲戚名下。一直都想在天府新区买套房子，所以现在想先买天府新区，后续依次卖掉恒大城和时代金悦。好不容易拥有的资格,不想买一个小房子浪费掉。原计划搬新家到恒大未来城，我在天府新区的房子考虑投资加自住，家里有老人带孩子。现在新的政策满五年,请问雕叔投资自住升值潜力各方面考虑，我应该选哪里?该怎么优化我的资产！我只能接受500万总价。

回答：你好！你重仓都建在温江太过集中，现在迫不及待的想在天府新区布局，如果早几年就分散投资F4板块的话今天你的资产在翻番。所以，第一步是同时进入天府新区和整顿温江房产。购房资格足够多，有足够人脉，那么就要把资格往大城南牵引，而不是光买熟悉区域。天府新区重点天西板块，500预算非常适合，天西板块重点考虑万科天府锦绣，楼盘体量大,定位高端，学区配备天府新区C区，天府七小元音小学和元音中学,还有天府七中私立，天府七中今年新开高一的目标重点大学。

提问：雕叔您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了北京东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢

回答：东大桥板块一直是推荐淘笋区域。东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W+，现在7W+入手性价比不错。恭喜上车！

提问： 雕叔你好，问一个关于卖房的问题。最近在天府新区买了一个改善房，另手头已有一套位于神仙树的住宅(两室，85平，11年建成，贷款这个月内结清)，现在有两个计划：计划一：卖掉神仙树3期的房子，还掉二套房借的钱，并手头持有有部分现金流用于理财基金等投资，出去租房3-4年等新房装修完搬进去，目前租房一个月在3k左右计划二：保留手头房子自住，咬咬牙坚持几年慢慢还借的钱(主要向父母借的，不是非常急着要)，等新房搬进去后再考虑卖这套房，家庭年收入30-40w，回头房贷在1w+综合考虑小区价值，未来房价预期，租房成本，租房搬家，现金流等因素，请雕叔建议下神仙树3的房子是否有继续持有的必要，谢谢

回答：方案二更好！每当你自己想要卖房的时候，就骂自己一句败家子。能别卖就别卖吧，任何时间想起自己曾经卖掉的房子，都想抽自己。眼下的艰难都是暂时的。普通人，唯一该欠的钱就是‬‬房贷。它其实相当于‬‬强制存钱，逼迫‬‬年轻人养成量入为出，认知‬‬工作的好习惯。一套‬‬房子供完，品格‬‬与财技，都得到‬‬提升。人生的风险就变小‬‬了。我对贷款买房的有三个原则：必须要做。尽量别错。不要太过。贷款买房子是普通人必须要做的事情。以前我们贷款是为了买更多房子，别人全款买一套，我们借钱就能买两套。往往翻身逆袭就是这么来的。

提问：雕叔你好！坐标成都，首次提问，我的情况是自己父母有一套房，平时个人住在这套房，生活这些都很方便，自住需求勉强满足。我名下没有房产，算刚需资格。买房的话我个人倾向投资。我现在的情况是:南门招商大魔方的公寓1.6万左右。100平米以上多，中介说能租7000左右，如果从投资角度看可以买吗?我看地段很好！听说租这里的人都是企业高管，租金又比较高，如果买了这个就没资金买住宅了，请帮忙尽量全面分析下这个。这个公寓以后好转手吗?比较纠结。

回答：你好，100平以上的公寓户型，目前招商大魔方公寓还是挺多的，至少五六百套吧，哪里来那么高管CEO来住哦，高管CEO都自己买房了。还有目前招商大魔方公寓的在租房源价格没有说得那么高，大多都在5000左右，加之目前周边配套不太完善，二手买卖成交量也不高。按照最小面积来算，总价在170万左右，虽然租售比可以达到3.5%，但是仅仅依靠租金来做投资是比较片面的。一般而言，房价的绝对值涨幅远大于租金本身。公寓还有个税费极高，高达百分之20，慎重考虑。170万的总额，我们更建议投资—些单价1.7万，面积90-100左右的套三住宅，这样的房源，在三环内都非常普遍。

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