开发商究竟是否有权 出售地面车位？

周建平 摄

随着经济社会的快速发展，汽车已成为人们的生活必需品并走进千家万户。与此同时，不断增加的汽车数量，使停车难的矛盾日益突出，特别是在城市居住区，住户拥有的汽车数量众多，而公共停车位相对不足，停车位因此成为一种稀缺物，车位之珍贵甚至超过房子。由于车位涉及的利益较大，有房产开发商会把作为物业附属设施的地面停车位卖给小区业主。此时，如果从法律角度考察，就会产生一个疑问，开发商卖车位，实际上隐含着一个前提条件，即在开发商看来，地面停车位属于其所有，这是否符合法律规定？

记者 董小军

近日，最高人民法院公布了一则有关车位争议的案例，此案经过一审、二审及再审，最终由最高人民法院作出裁决，使得这个被很多人忽视的问题有了最具权威的答案。最高人民法院认为，小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商在向业主出售商品房后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施应归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商所有。因此，地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

房产商与小区业委会就地面停车位归属产生争议

我们先来回顾一下该案的大致情况。某房产公司曾在某市开发景豪苑小区，之后，该房地产公司因地面车位的归属问题与小区业委会发生争议。

房地产公司认为，景豪苑小区建设用地使用权是其出资取得的，因此其为土地使用权人，根据《中华人民共和国物权法》（简称物权法）第一百四十二条之规定，景豪苑小区建筑区划内规划的地上停车位应当归房产公司所有。但景豪苑小区业委会称，案涉车位应属小区业主共有，房产公司不享有权利，相应理由共有三条。首先，案涉车位使用的是全体业主共有的土地使用权。房产公司在给小区业主办理了房屋初始登记及转移登记后，业主共同享有小区全部土地使用权。根据物权法相关规定，地面停车位占用了业主共有道路或场地，车位应属业主共有；其次，房产公司不能取得争议车位的所有权证；第三，争议车位未计入容积率，且不参与规划建设用地面积的分摊。

最高法院再审裁决廓清两个重要争议

此案经一审二审，景豪苑小区业委会的诉请均获得了法院的支持，小区地面停车位被判应归业主共有。房产公司不服判决，并以原判决适用法律错误、原判决所认定的基本事实缺乏证据为由提出再审申请。最高人民法院经审理，依法驳回了该房产公司的再审申请。

那么，在关于本案的法律适用和基本事实这两个最为关键的争议上，最高人民法院究竟是如何认定的呢？

房产公司认为原判决适用法律错误，应适用物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，不应适用当地出台的物业管理条例的相关规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库”。最高人民法院认为，这两个法律规定并不存在矛盾。因为房产公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权就转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。因此，房产公司关于应适用物权法第一百四十二条之规定，地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用的当地物业管理条例，在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售，但本案争议的车位并不能取得产权登记，因此不能进行出售。因此，原审法院判决适用当地物业管理条例的有关规定并无不当。

关于原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明，最高人民法院认为，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。由于案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使房产公司在建造景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权已归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。因此，房产公司认为原判决缺乏事实依据的理由并不成立。

地面停车位收费必须严格依据相关法律

浙江和义观达律师事务所的陈律师表示，在现实生活中，关于小区地面停车位的归属一直存在着争议，甚至出现开发商将停车位出售给业主的情况，最高人民法院的这个裁决，从法律层面对这个争议作出了最权威的回答：开发商实际上无权出售地面停车位。

在弄清小区停车位的归属性质这个关键问题之后，还要弄清另一个概念：很多小区的物业部门会向业主收取停车费，有业主可能会因此产生疑问，既然法律已明确小区停车位为业主所共有，自己作为业主的一员在小区内停车就不应支付停车费。对此，陈律师表示，从理论上说，不能说这种观点没有道理，但应该明确，停车其实是有管理成本等支出的，小区物业公司向业主收取的是管理费，当然，收取管理费用是需要法律依据的，并不是无条件的。按照《物业管理条例》相关规定，物业部门利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会等的同意，按规定办理有关手续。再根据权利和责任对等原则，物业部门在向业主收取了所谓的停车费用后，就应依法履行职责，如果因为失职对业主的车辆造成实际损失，应承担相应责任。