林权类不动产登记业务问答手册（三）林权类不动产登记办理

1. 林权类不动产登记在程序操作上应当如何把握？

答：依申请的林权类不动产登记在具体操作上，应当注意把握好以下6个环节，即申请—受理—审核—登簿–缮（发）证—立卷归档。

（1）申请：申请人应根据申请登记的事项，确定权利类型和登记类型，填写《不动产登记申请表》，持身份证明材料，以及不动产权证书或林权证、集体林地承包合同、生效的法律文书、人民政府处理决定等权属来源证明材料，向不动产登记机构提出申请。

（2）受理：登记机构工作人员根据申请人的申请，对《不动产登记申请表》有关内容与申请材料进行审核、询问申请人、做好记录。对于符合受理条件的，应当即时制作受理凭证交予申请人；对于不符合受理条件的，应当当场向申请人出具不予受理告知书；对于申请材料不齐全或不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理，并一次性告知需要补正的全部内容。

（3）审核：登记机构对已经受理的申请事项，进行审查。根据申请人申请的权利类型、登记类型，审核申请材料是否提交齐全，申请主体与申请材料是否一致，申请的内容是否与权属来源证明材料的内容一致，宗地图界线是否清晰，是否与宗地四至描述吻合等。对申请材料不足以证明申请登记事项的，应当要求申请人补充材料；对能通过信息共享或影像图确认林地、林木灭失情况的，可以利用技术手段进行查看。经审核需要公告的，公告期不少于15个工作日。

（4）登簿：经审核符合登记条件的，由登簿人员将申请登记事项记载于不动产登记簿。

（5）缮（发）证：登记机构应当根据不动产登记簿的记载，制作并发放不动产权证书或不动产登记证明。

（6）立卷归档：登记完成后，登记机构应将所有的登记资料进行收集整理立卷归档，包括纸质和电子介质的登记资料。

2. 申请林权类不动产登记应当注意哪些事项？

答：（1）申请登记的林地权利是否存在权属纠纷。如果存在纠纷，应当先解决纠纷，再申请登记。

（2）是否有地籍调查成果资料。如果有地籍调查成果资料（包括已依法登记发证的），申请人可持身份证明材料和有关权属来源证明材料等向不动产登记机构提出申请；如果没有地籍调查成果资料的，要开展地籍调查获取成果资料，然后再提出申请登记。

（3）申请登记的林地是国有林地还是集体林地；是通过审批取得、家庭承包方式取得的、其他承包方式取得还是通过流转方式取得的，然后根据林权类不动产权利类型的适用情形，确定相应的权利类型。

（4）申请登记的权利是否已经依法登记。如果尚未依法登记，则应先办理首次登记。如果已经依法登记，则应根据不动产登记事项是否发生变化，确定变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。

（5）申请人是否按规定提交申请材料。申请人在确定权利类型和登记类型的基础上，应按照要求提交申请材料。

（6）申请人应当对提交的申请材料真实性负责，提供虚假材料给当事人造成损害的，应承担赔偿责任。

3. 权利人已经取得林权证，是否一定要更换不动产权证书？

答：根据《不动产登记暂行条例》第33条的规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。只有在不动产权利发生变更、转移、更正以及申请人申请补发证书时，权利人才需要换发不动产权证书。

4. 当事人提出森林类别变更登记申请的，森林类别变化证明由谁来提供？

答：森林类别是指公益林、商品林。国家根据生态保护的需要，将森林生态区位重要或者生态状况脆弱，以发挥生态效益为主要目的的林地和林地上的森林划定为公益林。根据《森林法》规定，未划定为公益林的林地和林地上的森林属于商品林。县级以上地方人民政府林业主管部门，主管本行政区域的林业工作。因此证明，森林类别发生变化或调整的材料应以县级以上地方人民政府林业主管部门核准的文件或出具的证明为准。能够通过信息共享方式从林业部门直接获取森林类别变化材料的，不应再要求申请人提供林业部门出具的核准文件或者证明。

5. 林权为共同共有的，是否需要共同申请登记？

答：申请共同共有的不动产登记，应当由全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。

6. 林权为共有的，共有人是否都要在承包合同上签字?

答：林权为共有的，共有人应当共同在承包合同上签字，也可以委托代表人签字，但当事人另有约定的从其约定。

7. 不动产变更登记中的“共有性质发生变更”指的是什么，如何办理？共有人增加或减少或份额发生变化的怎么办理？

答：“共有性质发生变更”指的是共有的类型发生改变，即按份共有变为共同共有，或共同共有变为按份共有两种类型，因权利主体没有变化，应按变更登记办理。共有人增加或减少或份额发生变化的，因涉及权利主体和产权占有比例发生变化，应按转移登记办理。

8. 已经依法登记的林权再次流转的，当事人申请办理相关不动产登记时，是否都要提供发包方或承包方同意的证明材料？

答：应根据不同的流转方式和情形依法依规处理。新修订的《农村土地承包法》《森林法》有明确规定的，按照规定执行；法律没有明确规定的，按照有关政策文件执行。具体如下：

（1）家庭承包林地转让给本集体经济组织的其他农户，需经集体经济组织同意，受让方取得林地承包经营权，其性质仍然是家庭承包。

（2）承包方保留林地承包权，流转林地经营权，需向发包方备案；林地经营权再流转或向金融机构融资担保的，需经承包方同意，并向发包方备案。

（3）“四荒地”等通过其他方式承包取得林地经营权，受让人经登记取得权属证书后，再次流转的，法律没有明确规定需要发包方（集体经济组织）的再次同意和乡镇政府的再次批准，但从实践上应告知发包方。

（4）采取招标、拍卖或公开协商等方式流转取得集体统一经营管理的林地经营权和林木所有权，经依法登记取得权属证书后，林权再次流转的，应告知发包方。

9. 不动产登记机构在受理审核林权类登记申请材料时，如何把握《农村土地承包法》中有关土地承包、流转涉及“同意、备案、告知发包方”的程序规定？

答：登记机构应根据不动产登记暂行条例及细则，对照《农村土地承包法》和林权流转有关政策规定进行收件审查，依法办理登记发证，共同推进林权流转与林权登记业务的有效衔接。对于法律政策涉及承包、流转过程中有关“同意、备案、告知发包方”的，按照下列分别把握。

（1）“同意”形式：法律规定需经发包方同意的，由发包方在流转合同上盖章签字或出具书面同意证明材料；需承包人同意的，由承包人在流转合同上签字或出具书面同意证明材料，登记机构依此审核，并做好询问记录。

（2）“备案”或“告知发包方”形式：法律规定需向发包方“备案”或“告知发包方”的，由当事人负责作出承诺，登记机构在受理时以询问为主，并做好询问记录，由当事人签字。

10. 林业“三定”时期县级人民政府已颁发了《林权证》，而之后权利都未变动的林地，《林权证》记载的权利人在申请不动产首次登记时需要提交哪些材料？

答：提交不动产登记申请书、身份证明材料、原《林权证》及相关附件、地籍调查成果资料。

11. 《集体林地承包合同》《集体林权流转合同》有统一的格式文本吗？登记机构在办理业务时是否需要审查发包方民主议定材料和村民代表资格、名单？

答：有格式文本合同。根据国家林业和草原局国家市场监督管理总局《关于印发集体林地承包合同和集体林权流转合同示范文本的通知》（林改发〔2020〕47号）文件，印发了《集体林地承包合同（示范文本）》（GF-2020-2602）、《集体林权流转合同（示范文本）》（GF-2020-2603）。其中，《集体林地承包合同（示范文本）》附件包括了：发包方林权的权属证明、村民集体决议书和承包方案、乡镇人民政府批准文件、承包林地四至范围附图、图幅比例：大地 2000 坐标系的地籍图、附属建筑及设施清单以及发包方、承包方的证件复印件等；《集体林权流转合同（示范文本）》附件包括了：村民会议决议书及公示材料、流转林权的权属证明、流转林地四至范围附图等材料。也就是：发包方应当根据法律法规规定，应经过民主议定后依法发包林地。因此，登记机构在办理业务时根据申请人提供要件材料审核收件，无需审查民主议定材料，也无需审查村民代表的资格、名单，其真实性、合法性由当事人承担，但要做好受理申请时询问记录。另外，为了加强林权管理，规范林地承包和林权流转，依法依规办理登记，建议各地尽快使用国家统一的集体林地承包合同、集体林权流转合同。

12. 对林木所有权进行调查核实的时候，依据的材料是什么？如何确认这个材料的真实性？

答：在实际工作中，对林木所有权的确认一般通过以下几种材料：

（1）林地承包合同（如承包造林合同、林权流转合同等）；

（2）林业部门出具的造林验收单或造林证明；

（3）发包方出具的造林证明；

（4）林业“三定”时期颁发的林权证、自留山证等。

同时在地籍调查时组织申请人、发包方及相邻宗地权利人予以确认。

13. 申请办理林权首次登记或者变更登记（原林权证没有相关信息）时涉及森林林木的信息（如林种、树种、起源、林班小班等）是否由林业部门提供？还是直接重新调查？

答：办理林权登记时涉及的森林林木信息（如林种、树种、起源、林班小班等），可直接从林业部门提取，提取的信息不全或与实际状况不一致的，以地籍调查结果为准。

14. 同一权利人因不动产分割、合并，申请不动产登记时应当适用哪种登记类型？

答：出现法定事由确须分割合并的，同一权利人分割、合并林地，只是不动产自然状况的变化，不涉及权利主体的变化，应当按变更登记予以办理。

15. 哪些林权类不动产登记事项需要公告？

答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第17条的规定，涉及林地承包经营权的首次登记以及依职权更正、注销登记，应当在登记事项记载于登记簿前进行公告。除上述情形外，登记机构不得任意增加公告环节。

16. 林权类不动产登记在公告期内利害关系人提出异议的，登记机构应如何处理？

答：公告期间，当事人对公告事项有异议的，应当在提出异议的期限内以书面方式向不动产登记机构提出异议，并提供相关材料，不动产登记机构应当按下列程序处理：

（1）根据现有材料异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。

（2）异议人有明确的权利主张，提供了相应的证据材料，不动产登记机构应当不予登记，并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。

17. 《物权法》第十九条第二款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。那么登记机构如何确认当事人已起诉？

答：可从当事人提交的以下材料确认：

（1）人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等。

（2）法院或仲裁机构收到起诉书或仲裁申请书后的签收文书。

（3）当事人提出了诉讼或仲裁申请的公证文书。

（4）县级以上人民政府负责林地、林木权属纠纷处理部门的受理通知书。（出自《不动产登记暂行条例实施细则》释义P237）

18. 不动产权证书中，“权利人”栏与“权利其他状况”栏如何衔接？

答：（1）家庭承包方式取得的林地承包经营权或者农户自留山等户内共有的不动产，“权利人”栏填写户主姓名，“权利其他状况”栏填写该农户享有共有权利的其余家庭成员姓名（性别、年龄、与户主关系）。

（2）共有不动产，发一本证书的，“权利人”栏填写全部共有人姓名，“权利其他状况”栏记载持证人姓名；若共有人填写不下的，则“权利人”栏填写“张三、李四等Ｘ户”，全部共有人填写在“权利其他状况”栏中“持证人”后一行，如“共有人：张三、李四、王五……”。

（3）共有不动产，共有人分别持证的，权利人填写持证人姓名，其余共有人在“权利其他状况”栏记载。

19. 以承包以外方式依法使用集体林地的，权利性质如何填写？

答：根据试点实践，增加如下权利性质的种类：

（1）属农户自留山经营的，按照“自留山经营”填写。

（2）属集体林地拨交给乡（镇）林场、国有单位经营的，按照“拨交经营”填写。

（3）属集体经济组织统一经营的，按照“集体经营”填写。

（4）属依法流转取得林地经营权的，按照“流转经营”填写。

（5）森林、林木的权利性质按照森林类别填写“商品林”或“公益林”。

20. 不动产登记簿《宗地基本信息》表中涉及林地的，其“用途”栏如何填写？

答:根据《不动产登记簿使用和填写说明》规定，涉及林地的，“用途”栏应以国土“三调”成果为基础，按照《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）二级类目录对应填写。

21. 不动产变更登记与转移登记的最大区别是什么？

答：根据条例及细则的规定，变更登记适用于物权客体或物权内容甚至法定事项发生变化的情形，转移登记适用于物权主体发生改变的情形。如，张三改姓名为李四，甲公司变更名称为乙公司，权利主体不变，应适用变更登记。如果因物权主体发生改变导致物权转移的，应适用转移登记。如：林地调整或互换、承包经营权转让、法人组织合并分立、家庭或婚姻变化等导致物权转移等情形。

22. 转移登记中的“作价出资（入股）”指的是什么情形？

答：根据《公司法》等法律的规定，股东可以以现金、实物和其他财产权利出资、入股。如果股东（自然人或法人）以其拥有房屋、国有建设用地使用权、林地经营权等不动产或不动产权利作价出资（入股）的，则应当办理不动产权利的转移登记。因为以不动产作价出资（入股）就意味着该不动产或不动产权利成为公司的资产，公司的全部资产归属于公司法人所有，如《公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”股东因出资而失去对出资财产的权利，但由此取得股权。

23. 未开展林权数据整合前，如何开展林权类不动产登记？

答：不动产登记机构与林草部门要建立工作协调机制，密切配合，保障林权类不动产登记工作的正常开展。除法定不予受理情形外，不得以登记资料未移交、数据未整合、调查测量精度不够、地类重叠等原因拒绝受理。

一、林权档案资料未移交的。不动产登记机构应协调林草部门，将本级不动产统一登记前，林业部门已经完成林权登记的所有档案资料全部列入移交范围，包括纸质档案资料和电子档案资料。林权档案移交要真实反映当时的林权登记成果，具体按“县-乡-村-宗地（档案号）”移交林权登记档案资料。

无法及时移交的，登记机构可以采用受理一宗、调取一宗、补录一宗、整合一宗方式依申请办理登记业务。

二、未办理《中华人民共和国林权证》，申请办理首次登记的

（一）林权地籍调查。应根据自然资源部办公厅国家林业和草原局办公室《关于进一步规范林权类不动产登记做好林权登记与林业管理衔接的通知》（自然资办发〔2020〕31号）规定开展林权地籍调查。为满足林权类不动产登记后权属凭证在实践中的方便使用，地籍调查成果和权属凭证附图，应当叠加地形图信息。

（二）与历史登记信息比对。将林权地籍调查获取的拟申请登记范围地形图与历史登记资料进行比对（档案资料尚未移交的，需林草部门协助完成），避免权利交叉重叠。对比对中发现的交叉重叠部分，要进行原因分析，并告知申请人情况，由申请人与相关权利人协商解决或依法处理后，再申请办理相应登记。

（三）确定登记的权利类型。根据自然资源部办公厅国家林业和草原局办公室《关于进一步规范林权类不动产登记做好林权登记与林业管理衔接的通知》（自然资办发〔2020〕31号）确定登记的权利类型。

（四）登记信息录入

对经比对没有权利交叉重叠，初审符合条件的宗地，可以在不动产登记软件中林权类不动产信息“空库”的情形下，录入登记信息：

（1）地籍调查数据录入。有条件的，使用纸质图件转绘录入权籍库，并生成宗地单元编号。一时不具备条件的，不动产登记机构可以先要求不动产软件开发公司设计程序，实现登记属性信息录入权调系统后，在没有录入宗地图的情况下，可以生成宗地单元编号；纸质宗地图可先扫描存放在预先设定的登记图件“中间库”或复印纸质宗地图存放在宗地纸质档案，待数据整合时通过导入或转绘方式补录到权籍库。

（2）登记信息录入。根据自然资办发〔2020〕31号文件规定，在不动产软件设置林地使用权、林地承包经营权、林地经营权三项权利类型，各项权利类型项下设置子项，登记时根据具体权利类型选择适用，录入相应登记信息。

三、已登记取得《中华人民共和国林权证》，申请办理其他类型登记的

按照受理一宗、调取一宗、补录一宗、整合一宗方式依申请办理林权登记。有条件的同时开展宗地图形矢量数据转换导入，纸质图件转绘录入，形成宗地图层入权籍库；一时不具备条件的，可将纸质宗地图扫描存放在预先设定的登记图件“中间库”或复印纸质宗地图存放在宗地纸质档案，待数据整合时一并开展矢量化导入或图件转绘录入工作。

（1）整宗林地的变更、转移、抵押等登记的，要充分利用已有林权登记成果资料，根据申请的宗地，调取宗地档案资料，按照不动产登记的要求，编制不动产单元号，并根据不同的权利类型，将宗地档案属性数据补录进不动产登记系统，图件数据仍用原登记的宗地附图（54或80坐标系1:1万地形图），经审核符合条件的依法办理登记。

（2）宗地部分林地的变更、转移、抵押等登记的，在利用已有林权登记成果，在补录受理宗地档案属性数据的基础上，涉及界址发生变化的，利用原登记成果宗地图件（54或80坐标系1:1万地形图），结合原调查成果开展界线变化的补充调查，相关权利人、利害关系人配合指界确认，经审核符合条件的依法办理登记。

（3）原林业部门已膳证但尚未向权利人发放林权证，权利人提出申请发证的，按照自然资办发〔2020〕31号文件规定办理。

（4）在办理过程中要确定好登记的权利类型，即根据自然资源部办公厅国家林业和草原局办公室《关于进一步规范林权类不动产登记做好林权登记与林业管理衔接的通知》（自然资办发〔2020〕31号）确定登记的权利类型。

24. 当事人能以依法取得的林地经营权和林地上林木申请办理抵押登记吗？

答：《农村土地承包法》第47条规定，承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。《农村土地承包法》第53条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。根据上述法律规定，下列情形可以申请抵押登记：

（1）对家庭承包方式取得林地承包经营权的，经向发包方备案，当事人可以承包地的林地经营权和地上林木，申请办理抵押登记，但承包方不会因此丧失承包经营权；

（2）以招标、拍卖、公开协商等家庭承包以外的方式取得林地经营权，且依法办理林地经营权登记的，当事人可以申请抵押登记；

（3）通过流转取得的林地经营权，已经依法办理林地经营权登记的，经承包方书面同意并向发包方备案，当事人可以申请抵押登记。

25. 登记机构在审查集体林权抵押首次登记时应当注意什么？

答：在审核集体林权抵押首次登记过程中应注意以下几点：

（1）抵押财产是否已经办理林权登记（包括不动产登记和原林权登记）；

（2）抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；最高额抵押权登记的，最高债权额限度、债权确定的期间是否明确；

（3）申请人与不动产权证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致；

（4）自留山的使用权等禁止抵押和有查封登记的，不予办理抵押登记；

（5）以林地经营权抵押的，该林地上的林木是否一并抵押；以林木抵押的，该林木所占用土地的林地经营权是否一并抵押；

（6）《不动产登记操作规范（试行）》第4章要求的其他审查事项。

26. 申请林权类不动产抵押登记需要提供评估材料吗？能办理最高额抵押吗？

答：不需提交评估材料。可以办理最高额抵押登记。

27. 原依法取得的林权证，在不动产统一登记后办理抵押登记时，是否需要先换发不动产权证，再办理抵押登记？

答：权利人持有效的林权证书办理抵押登记的，不动产登记机构应当予以办理，不需要先换发不动产权证，但当事人要求换发不动产权证的除外。

银行要求换证再办理抵押登记时，不动产登记机构要积极主动与金融机构沟通原林权证“不变不换、继续有效”原则，继续推进不动产登记向银行业金融机构延伸服务网点并深化服务内容，搭建“互联网+不动产登记金融服务平台”，与银行建立林权抵押登记业务协同办理机制，实行“一站式”服务，互通互认，无缝对接，快捷办理，缩短抵押登记办理时间，便民利民。

对于原林权登记只登记森林、林木权利人，没有明确林地权利人，或者林地权利人与林木权利人有冲突的，应按照“一体登记”原则，由权利人协商，做到林木、林地权利人一致后，再办理抵押登记。

28. 如何开展林权抵押登记“线上”业务办理？

答：在登记机构与银行建立“互联网+不动产登记金融服务平台”或“抵押直连平台”，实现相关信息互通的基础上，在银行开放林权抵押登记便民窗口，银行工作人员通过金融服务平台或抵押直连平台实现抵押权登记业务办理。即林权抵押当事人在银行申请办理抵押贷款时，可同时申请办理林权抵押登记业务，银行经办人员通过平台获取抵押人的林权登记信息（如不动产单元号及产权、抵押、查封等情况），判断产权状态是否正常，是否符合登记要求。在该抵押物现状正常情况下系统开始办理抵押贷款申请业务。由银行经办人员审核抵押义务人提交的抵押贷款申请材料，录入抵押相关信息，并将抵押材料（包括申请书、询问记录、身份证复印件、抵押合同、不动产权属证书及申请人现场照片）通过扫描后上传至平台。不动产登记系统接收抵押登记申请信息后，经审核符合条件的，予以登记，并将登簿结果推送给银行。

由李国忠老师主编的《福建省林权类不动产登记业务问答手册》，主要内容包括林权权利类型及适用、林权地籍调查、林权登记办理、林地承包经营权登记、林地经营权登记、林地使用权登记、林权登记数据整合、林权流转、历史遗留问题、其他等十大类共100多题的业务问答，可供全省不动产登记工作人员学习和借鉴，是不动产登记从业人员不可或缺的参考工具书。

手册的编写和出版得到部登记局领导的关注和肯定。转载请载明出处，侵权必究。

来源：李国忠 不动产登记实务操作与理论研究

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