经济法——商品房买卖合同

商品房买卖合同

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的买卖合同。包括期房买卖合同和现房买卖合同。

【提示】“商品房买卖合同”的卖方必须是房地产开发企业。如果卖方并非房地产开发企业，则属于一般的房屋买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

（一）商品房销售广告

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

（二）商品房预售合同

1.预售许可——影响合同效力

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2.登记备案——原则上不影响合同效力

（1）当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

（2）当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

（三）商品房买卖合同的解除

1.解除＋惩罚性赔偿金

（1）买受人因以下原因无法取得房屋，导致商品房买卖合同目的不能实现的，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：

①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（2）买受人因出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：

①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

2.因房屋质量问题而解除

（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

3.因面积误差问题而解除

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）：按照合同约定的价格据实结算，买受人无权请求解除合同。

（2）面积误差比绝对值超出3%：

①买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

②买受人同意继续履行合同的

（A）房屋实际面积＞合同约定面积的

面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足（买受人给钱），面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担（买受人白得此部分面积），所有权归买受人。

（B）房屋实际面积＜合同约定面积

面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

（3）迟延履行

①出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

②对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

3.商品房买卖合同VS商品房担保贷款合同

（1）因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

（2）因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

（3）因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

【例题1•多选题】根据合同法律制度的规定，出卖人在与买受人订立商品房买卖合同时存在特定情形，导致合同无效或者被撤销，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，属于该特定情形的有（ ）。

A.出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实

B.出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

C.出卖人故意隐瞒所售房屋已卖给第三方的事实

D.出卖人故意隐瞒所售房屋存在质量问题的事实

【答案】ABC

【解析】选项D：不论出卖人是否隐瞒，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失，但无权要求惩罚性赔偿金；如果房屋存在一般质量问题，虽不导致合同解除，但出卖人应当依法承担违约责任。

【例题2•多选题】甲房地产开发公司在预售某住宅小区的广告中，宣称其“容积率不高于1.2”、“绿地面积超过50％”，引起购房者的热烈关注，所预售的商品房一售而空，价格也比周边小区高出20％。但是，该小区商品房的预售合同中未对容积率和公共绿地面积问题作约定。甲公司交房后，购房者乙却发现小区的容积率超过2.0，绿地面积只有20％，并且在调查后得知，甲公司报经批准的规划就是如此。下列关于甲公司和乙之间的房屋预售合同的表述中，正确的有（ ）。

A.合同无效

B.乙有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同并请求甲公司赔偿损失

C.乙有权请求甲公司承担违约责任

D.乙有权请求甲公司支付不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金

【答案】BC

【例题3•多选题】冯某与丹桂公司订立商品房买卖合同，购买了该公司开发的住宅楼中的一套住房。合同订立后，冯某发现该房屋存在问题，要求解除合同。冯某提出的下列解除合同的理由中，正确的有（ ）。

A.房屋套内建筑面积与合同约定面积误差比绝对值超过5%的

B.商品房买卖合同订立后，丹桂公司未告知冯某又将该住宅楼整体抵押给第三人的

C.房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的

D.房屋存在质量问题，在保修期内丹桂公司拒绝修复的

【答案】ABC

【解析】（1）选项AC：属于可以行使解除权的情形；（2）选项B：属于可以行使解除权，同时要求惩罚性赔偿金的情形；（3）选项D：能否解除取决于质量问题的严重程度，是否严重影响正常居住使用。