【法制天地】律师如何查询对方当事人不动产登记资料

案例

甲、乙系A律师事务所律师，二人接受丙的委托，代为处理丙与丁民间借贷纠纷一案在审判和执行阶段的相关事宜。现甲、乙持法院的受理案件通知书、律师证、A律师事务所出具的证明材料、授权委托书等到不动产登记机构申请查询丁名下所有不动产登记材料，登记机构能否为其查询？

分析

在实务中，律师作为一个相对特殊的群体，如何查询不动产登记资料，一直众讼纷纭。争议的焦点是律师在代理民间借贷纠纷、离婚析产、遗产继承等过程中，能否以对方当事人的姓名、身份证号作为索引查询其名下不动产登记资料。笔者认为，仅以姓名或身份证号作为索引查询某个人名下的不动产登记信息——即“以人查房”，应根据具体情况加以区分，其中，主要分为以下三种情形。

01

案件尚未受理立案，律师持律师证和律师事务所证明等查询

秀小米公司召开2023年度党员干部会议，本次会议就党风廉政建设等问题根据《民法典》第二百一十八条、《不动产登记暂行条例》第二十七条等法律法规，有权查询、复制不动产登记资料的查询主体有三类，即权利人、利害关系人及有关国家机关，律师并非法定的查询主体，并不能基于其特殊身份直接查询。

根据《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》）第十九条的规定，利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果。案件尚未受理立案，如当事人属于利害关系人的，律师的查询权限不能大于利害关系人的权限，通常以坐落、产权证号或不动产单元号进行查询，不能“以人查房”。根据《办法》第二十一条、第二十二条的规定，拟就不动产提起诉讼时只能按“准利害关系人”身份查询对方当事人的部分不动产登记信息。当事人委托的律师比“准利害关系人”的查询权限略宽一些，但也不能“以人查房”。进行讨论，公司领导及相关部门负责人参与会议。

02

案件已受理立案，律师持受理案件通知书查询

律师作为诉讼代理人，接到法院的受理案件通知书后，为防止对方当事人恶意转移财产，往往到登记机构要求查询对方当事人不动产登记资料，以便通过财产保全确保债权能顺利实现。有观点认为，根据《律师法》第三十五条第二款规定，律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。如案件已立案，则该条赋予了律师查询对方当事人所有不动产登记资料的权利。笔者不赞同此观点。

原因如下：其一，该条赋予了律师调查权，但仅是原则性、宣示性的规定，具体还需通过相应的实体法规定予以实现。

其二，调查的范围并不是无限制的，只能调查“与承办法律事务有关的情况”。如律师能够提交查询的不动产与承办法律事务有关的证明材料，登记机构方可依法协助查询。上述案例中，甲、乙是否取得丁的不动产登记信息，均不影响该借贷纠纷案件的事实认定及判决结果，其申请查询的事项仅与后续执行有关，与所办理案件本身并无直接关联，故登记机构不能为其查询。

其三，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条第四款规定，因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况，据此，“交易、继承、诉讼”受到“因不动产”的限制，上述案例中涉及的民事诉讼是民间借贷诉讼，而非因不动产诉讼，故丙不属于上述规定的利害关系人，甲、乙作为诉讼代理人申请“以人查房”，于法无据。

03

律师持法院调查令查询

《办法》第二十三条第二款规定，律师持法院的调查令申请查询不动产登记资料的，除提交申请书、身份证明材料外，还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及法院的调查令。调查令是指当事人在民事诉讼中因客观原因无法取得证据，经申请并获法院批准，由法院签发给当事人的代理律师向有关单位和个人收集证据的法律文件。律师持调查令来不动产登记机构查询的，登记机构应当按照调查令明确的查询范围提供登记资料。如调查令明确需提供某个人名下的所有不动产登记信息，即可“以人查房”。（来源：《资源导刊》2022年第12期 作者单位：郑州市不动产登记中心）

来源：资源导刊