普法贴士 | 农村房屋买卖合同中不同情况下效力的认定

村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民，该房屋买卖合同是否有效？

根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条之规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给他人的，必然涉及宅基地转让。依据《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民，由于该房屋买卖合同违反了我国《土地管理法》的强制性规定，故而认定为无效。

在不违反其他规定的前提下，同村但不同小组成员之间签订的农房买卖合同是否有效？

根据《土地管理法》第十三条的规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包。目前，农村集体经济组织是以村为单位，下设村民组。因同村但不同小组的成员仍属于同一农村集体经济组织，他们之间所签订的农房买卖合同，在不违反其他法律、行政法规的强制性规定的前提下，应认定为有效。

城镇居民购买农村房屋的法律后果如何认定？

城镇居民购买农村房屋的，根据我国现行土地管理法律、法规、政策的规定，合同应认定为无效。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。对该信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值所获收益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面的因素予以确定。

未经登记的农村房屋转让合同的效力如何认定？

未经登记的农村房屋转让行为不应适用登记生效原则，人民法院不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理初始登记为由，否认农村房屋转让的效力。如果转让双方系同村村民，讼争的房屋也在该村，房屋交易在村民委员会见证下进行，应当认定物权转让发生了效力。当然，未登记的宅基地使用权再转让的，受让方应当在取得物权后，及时办理初始登记。