事关存量房贷！一文看懂你的房贷能降多少

随着央行、国家金融监督管理总局发布两则通知，近日31地首套房贷利率下限全部出炉。这意味着，认房不认贷后，9月25日起，存量房贷利率将迎来首次普降。

“我的房贷会降多少？能省多少钱？”成为不少房贷一族关心的问题。经济导报记者从中国人民银行山东省分行了解到，目前山东16市首套房商贷利率政策下限表已公布，除济宁有三个时间段外，山东其他15市2个时间段的当地执行利率下限水平分别是LPR和LPR-20BP。那么，你的房贷也在此次存量首套房贷利率的调整范围内吗？最多又能省多少钱呢？对此，经济导报进行了调查走访。

01对应时间段

调整加减点

“2020年在济南买房，当时放款的首套房商贷利率是5.1%，即LPR+45BP。”日前，济南白领刘玲对经济导报记者说起了她的购房经历。随着这两年LPR多次调降，她的房贷利率在今年2月重新定价后降至4.75%。

“这次政策出来后，我的房贷利率到底能降多少？按照下限是LPR，那就是4.2%。”对此，刘玲满怀期待。

“这两天不少客户都来咨询存量房贷调整的问题，我们也与银行方面保持沟通联络。”山东中住地产经纪有限公司济南门店一位经理夏琳琳在与经济导报记者沟通时表示，“以前高息‘上车’的业主在9月25日以后就可以去银行调整利率了，按对应时间段山东(除济宁)可调整为LPR或LPR-20BP。当然具体情况要看各银行的执行。”

“以2019年10月8日至2022年5月14日这一时间段为例，因为这一阶段还是LPR加点的政策，放款利率要高一些。”夏琳琳算了一笔账，首套房商贷本金100万元，贷款30年，按照4.75%的贷款利率，每月要还款5217.68元。若按此次规定调整到目前LPR4.2%，月均还款仅4890.17元，每月能省327元，一年能省近4000元。

存量首套房贷利率能调到多少？建设银行客服告诉经济导报记者，按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。

“假设您现在的贷款利率为5.1%，LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点(即90个点-10个点)，也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。”建设银行客服表示，“我行会在上述政策空间内，充分考虑百姓诉求，保障客户权益，进行调整，具体请以我行后续公告为准。”

青岛银行工作人员回应，“我行将在有关部门指导下，按照市场化、法治化原则抓紧制定具体操作细则，尽快开展存量首套个人住房贷款利率调整工作。后续进展信息，将及时在我行官方网站、微信公众号、网点等渠道公告，敬请留意。”

02 部分政策待明确

“我是2018年在济南贷款买房的，当时是基准利率上浮15%，后来LPR换锚也跟着转了，现在贷款利率是5.03%。”9月3日，济南市民孙建宏向经济导报记者咨询，“上浮15%是几个基点？我的贷款在这次调降范围吗？”

因为是2018年贷款买房，孙建宏实际上并不在此次山东公布的2个时间段内。就此，相关业内人士表示，具体要问一下商业银行。随后，经济导报记者陪同孙建宏拨打贷款行的电话，暂未得到明确答复。

2019年10月8日以前的首套房贷利率是否在调整范围？建设银行客服人员回复经济导报记者表示，本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前我行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。

从全国性方案出台，到因城施策落地，依然有许多细节待明确。在不少房贷一族看来，发放时利率下限是关乎借款人最终能否受益以及受益多少的关键。但因为不同阶段、不同城市执行的房贷利率下限政策变化和差异较大，明确这一参照指标成为借款人和银行顺利协商的前提。

经济导报记者观察全国多地公布的首套房贷利率历史下限值发现，深圳、上海、厦门等地不仅公布了LPR换锚后的利率执行下限，对于LPR换锚前的调降标准也予以明确。如上海时间段为2016.3.26-2019.10.7的首套房执行利率下限是基淮利率9折；厦门时间段为2019.8.30-2019.10.7的首套房执行利率下限可以在1.05倍基准利率或LPR+30BP中二选一。

“首套房贷调降政策适用人群：一是贷款发放时按首套房政策执行的贷款；二是贷款发放时并非借款人首套房，但后续当地政策调整为‘认房不认贷政策’，或者借款人后续出售了其他住房，导致目前借款人的实际住房情况符合‘首套房认定标准’的。”融360数字科技研究院分析师李万赋告诉经济导报记者，调降方式是借款人可向承贷银行申请用新发放贷款置换存量贷款，或者和承贷银行协商，变更合同利率。调降利率借款人可以和银行自主协商，但不能低于原贷款发放时所在城市的首套房贷利率下限。

“存量房贷利率确实该调。因为一般来说，房贷利率额度比较大，期限比较长，而且以前放款利率都比较高，现在的基准利率下调幅度很大，所以说应该普调。”山东财经大学博士生导师陈华教授在接受经济导报记者采访时表示，存量房贷利率不调的话，对贷款人是不公允的。因为现在存款利率下行，贷款利率也一直在降，应满足房贷族的合理诉求。同时也是刺激再消费、保护购房者利益的一个具体表现。”

本文源自经济导报