农村的土地到底属于谁呢？如何转让土地使用权

农村的土地到底属于谁呢？

这是农村土地产权最基本的问题。根据我国土地管理法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，一般是属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。也就是说呢，农村的土地呢，属于农民集体所有，并非全部都是归国家所有，那么归农民集体所有的土地，在征收的时候，土地补偿费当然也要给农民集体的。土地被征收之后，土地所有权由集体所有转为国有，也就是说土地被征收后所有权属于国家。

依农民集体的所属不同，可以将农村集体土地所有权划分为三种。具体如下：

1、村农民，村农民集体土地所有权是集体土地所有权中的基本形式。村农民集体土地所有权属于全村农民所有，村集体经济组织的法人机关或者法定代表人，是村农民集体土地所有者的法定代表；2、乡镇农民，乡农民集体土地所有的土地属于全乡农民集体所有，一般由乡办企、事业单位使用，也可以由乡农民集体或个人使用。乡农民集体所有的土地一般由乡人民政府代管，即由乡人民政府代行乡农民集体的土地所有权。村内两个以上农村集体经济组织的土地所有权；3、行政村内两个以上各自独立的农村集体经济组织，一般是指由过去的生产队沿袭下来的村民小组。农村实行大包干以后，大部分生产队已经解体，一些地区相应建起了村民小组。

《中华人民共和国民法通则》第七十四条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”

要注意农村的土地归村集体所有，个人不享受所有，更无权随意在村集体土地上开荒种地。对于个人私事在村集体土地上开荒种地的行为，村集体有权制止并将开放荒地强制回收，不需要给予补偿。如果，是经过村集体同意开荒村集体土地的双方有约定的，当村集体回收土地时，必须应当给予适当的经济补偿。

　如何转让土地使用权

　　(一)必须得符合转让条件。土地使用权转让根据土地来源包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让，其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。房地产开发商必须符合转让条件。下面分别介绍各种情况下的转让条件：

　　1、划拨土地使用权的转让如用于商品房开发则应具备以下条件：

　　(1)已经商品房立项;

　　(2)已取得建设用地规划许可证;

　　(3)持有有效期内的建设用地批准书。该类土地使用权的转让，不仅应获得市、区、县人民政府的批准，而且应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续。

　　2、出让用于项目开发的土地使用权转让应符合下列条件：

　　(1)已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证;

　　(2)已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。

　　3、出让用于成片开发的土地使用权转让应符合以下条件：

　　(1)已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金并已经依法登记取得房地产权证;

　　(2)已经形成工业用地或其他建设用地条件，一般指“七通一平”;

　　(3)已经规划管理部门确定转让地块的规划使用性质和规划技术参数，如容积率、建筑密度等;

　　(4)出让合同约定的其他条件。无论是出让用于项目开发或成片开发的土地使用权转让，土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务均随之转移。

　　(二)划拨土地使用权的转让

　　划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让;或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。

　　(三)签订转让合同

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。

　　房地产开发商应在转让合同中明确约定，不得改变土地用途。确需改变的，应提交土地管理部门同意材料和原批准用地的人民政府批准文件。转让合同中应明确载明土地使用权的取得方式。

　　(四)土地使用权转让的变更登记

　　办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。《房地产管理法》第39条规定的是房地产可以转让的条件，但转让时，除要签订书面转让合同外，还要办理土地使用权变更登记，转让才告完成.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。同时，房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。

　　(五)房地产开发商应在完全了解税费的交付情况后约定转让时税费的承担

　　土地使用权人应当按照规定缴纳土地使用税及其他规费，转让人应该清楚自己应该依法缴纳的税费，以免因不具备相关知识而负担额外费用甚至被追究行政或刑事责任。

自己开垦的荒地，所有权是谁的？

不管是村集体给划分的承包地，还是自己开垦出来的荒地，个人所拥有的都是使用权而不是所有权。不管是宅基地还是庄稼地，其所有权都在村集体而不是任何个人。自己开垦出来的庄稼，想种什么就种什么，这个倒是没有人管，但如果是村里有项目，需要用到这些地方了，那么自己就要让出来，不能说我开的荒，所以必须要征得我同意，我不同意谁也不能动。自己划分的承包地，当地要征用，村里要征用，这个必须要有赔偿。

如果自己想要开荒，首先需要征求村里的意见，然后以后如果村里要用，自己也要做好让出去的准备。

【法律依据】

《民法典》第二百六十二条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。