青岛这个地方房价6×××元，房价回到10年前？

我想有几个中介微信好友的朋友，这几天都被下面这张宣传册给刷屏了：

这个盘位于城阳区的白沙湾。

一时间，城阳区房价6×××元，房价回到10年前的消息不绝于耳：

如果均价6×××元，那么确实回到了10年前。可这个宣传册上明确写着“起价6999元/m²起”。

是的，你仔细看，“m²”的右下角有一个小小的“起”，这里面就大有文章了。

我们知道，楼盘在宣传价格的时候，有“均价”和“起价”两个词。

“均价”和“起价”，差别很大。有的盘均价3.5万，起价可能就只有2.5万。起价一般是一楼，而且是不好楼栋的一楼。

这种一楼的房子，正常是很难卖出去的，所以就成了开发商宣传低价的噱头。反正一楼卖不了高价，那就充分发挥它的作用，为楼盘宣传做个贡献吧。

至于这个盘真实的价格是多少，现在还没有开盘，不过一个网友说的很有道理：

这个楼盘的二手房成交单价1.1万左右，隔壁高新区新房1.2万左右，白沙河南边的几个新盘在1.4-1.5万左右。

所以，不要幻想这个楼盘均价能在六七千，自己想想都觉得不可能。不要看他怎么说，要看他怎么做。

最后说说白沙湾这个地方，因为很多朋友让我分析分析。

白沙湾这个地方，在青岛总体地图上还是不错的，有河有海。

但白沙湾和隔壁高新区相比又有点逊色。

白沙湾和高新区，一河之隔，房价也差不多，但各方面都被高新区压一头。城建、公园、产业都不如高新区，尤其是高新区在学区上的优势，更让白沙湾无招架之力。

“既生瑜，何生亮”，对，就是这个韵味。

如果没有高新区，那么白沙湾是一个不错的“睡城”；可有了高新区，白沙湾就多了很多无奈和心酸。

其实，白沙湾最大的缺点不是交通、城建、公园、产业、学区等，而是起点低了。

白沙湾曾是青岛著名的保障房所在地，也被网友戏称为亚洲最大保障房社区、中国最大保障房社区、青岛最大保障房社区。

区域内遍布公租房、限价房、经适房、回迁房，仅有的几个商品房小区品质也不高，被寄予希望的北京某名校分校也没有多大的成就。

这都与起点有关系。一个区域的起点，决定着它的终点。

现在买房，最重要的三个因素，就是学区、环境、交通，这个环境除了周边绿化外，还有居民素质面貌。所谓千金买邻，不是没有道理的。

青岛楼市的整体外在表现是，富豪在崂山海边或山里；中产在市南东部、浮山后、东李等区域，他们主要看中学区和环境；刚改主要在新都心、李村等区域，他们主要看中交通和商业；刚需主要在老四方、沧口、李沧北等，他们主要为满足近距离的通勤；市区外溢客户的买房区域在城阳南、城阳街道、高新区、老黄岛区等，主要还是满足于通勤；青岛其他的区域，主要是本地买房者，市区外溢的客户比较少。

看了青岛楼市的这个分化，你就应该明白了我上面的分析。一个区域位置不行，可以通过长时间的发展来改变；但一个地方的起点不行，未来很难改变。

就像老四方、沧口，本来是工业区，开发时间远早于东边新都心、浮山后、东李的村庄。但工业区的起点，导致至今老四方、沧口的楼市都没法与东部相比。

以上就是我对于楼市区域起点的一些看法，希望对买房者有所帮助。

本文来自微信公众号：青岛田小楼说房，专写青岛楼市分析

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