如何确定业主身份

在成立业主大会和业主委员会过程中，有一项工作至关重要，那就是业主身份的认定。《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条规定：“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。”基于此，我就和大家来探讨业主身份确认过程中，常见的具有争议性的问题：

一、依法取得专有部分所有权的情形包括哪些？

根据《物权法》第九条第一款、第二十八条、第二十九条、第三十条和《物业管理条例》第六条第一款的规定，依法取得专有部分所有权的情形包括依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权。

二、如何理解“占有”？

1、该占有为合法占有或者说是有权占有，基于房屋买卖等民事法律行为，有合同的依据。

2、该占有为自主占有，即对专有部分以所有的意思占有，排除基于租赁、借用等民事法律行为的他主占有。

3、该占有为公然占有，不故意以避免他人发现的方法占有。

4、该占有包括直接占有和间接占有。间接占有指的是虽然并未直接占有，但对直接占有专有部分的人，可以基于一定的法律关系享有返还请求权。

三、建设单位一房数卖，如何认定业主身份？

1、依法取得专有部分所有权是大原则，如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份产生纠纷，依法取得所有权的人为业主。

2、如果都尚未取得专有部分的所有权，则以“占有”为依据认定业主身份。

3、通常情况下，在通过诉讼或仲裁程序彻底解决一房数卖中究竟谁是最终权利人的问题后，可根据生效判决来确定业主身份。