二手房指导价出台

2021年2月8日，深圳率先在全国推行二手房指导价，初衷在于限制二手房的最高销售价格，降低买房杠杆，挤压贷款泡沫，打击投资客。

一般来说，二手房参考价普遍比市场成交价低，银行在二手房交易中只按照参考价贷款，就意味着购房者可贷款额度降低，需承担更多的首付压力。这在一定程度上有利于引导买卖双方回归理性，最终使二手房市场保持平稳健康发展。

二手房参考价政策的实施确实有效抑制了二手房交易量，使得二手房市场降温。据数据显示，2021年深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年继续腰斩成交量同比下滑47%，创近二十年最低记录。

与此同时，在深圳之后出台二手房指导价的上海、成都、西安、宁波、东莞、广州等城市二手房流动性压力也普遍增加。

根据国家统计局数据，自2021年10月，西安二手房价首次出现环比下跌，此后也几乎一直保持着降势；宁波则是自2021年8月到2022年7月，二手房均价持续下跌接近11个月了，同比跌幅6.98%。

该政策被网友调侃为“打击炒房”的神器，收效显著。

二手房指导价调整

但在指导价政策发布的一年左右时间里，部分城市在具体执行层面有所松动。

从克而瑞研究中心调研的数据来看，成都和宁波的松动主要表现在高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。

2022年5月，西安发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，宣布暂停发布参考价，是第一个“官宣”取消二手房参考价的城市。相关人员解释，部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。

这也就是说，关于二手房买卖价格，政府部门不强制管控了，交由市场自己流通交易。

随着国家层面对市场调控深入，楼市下行趋势明显，新房市场迎来分化，二手房市场持续承压，很多区域成交价开始接近甚至低于指导价，房地产迎来“寒冬”。

取消二手房指导价，本质上是放松调控，这和当地的房地产行业发展有关，一方面，部分地方政府财政收入的重要来源是房地产行业，地产行业需求不旺对于政府的财政收入会有一定影响；另一方面，房地产行业其实是窗口行业，跟老百姓的日常生活息息相关，同样是社会信心指数的一个重要体现。

在“深圳取消二手房指导价”消息传出后，已有不少二手房业主趁机涨价，房地产中介也在暗流涌动，楼市似乎又活跃起来了。

专家认为，深圳的二手房参考价已经完成了历史任务，合理控制住了深圳的房地产行情。在此之后，不管深圳是否选择调整或取消二手房参考价，深圳的房地产行情都会相对稳定下来，这也会有利于深圳的房地产行业进一步发展。

有业内人士指出，在楼市上升期，二手房参考价机制是“炒房客”的“红线”，让过热的楼市回归理性区间。但在房地产市场整体走势不明朗的情况下，该机制便宛如一条“高压线”，反而给二手房市场的流动性增加了压力。

鉴于当前房地产市场情况，做出符合地域和时间段的调整，即因城施策、因时施策无可厚非。

二手房指导价放松，其意义不仅限于松绑城市本身，更重要的是向市场传递激活二手房流动性的信号。二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用，进而带动包括更多城市、更大范围的市场预期和置业信心的修复。#“红五月”楼市开闸#