一文了解个人二手住房转让中的那些“税”事

住房对于中国人来说有着独特的情结，是家庭中最主要的资产。个人二手住房常见的转让方式有买卖、法拍、离婚析产、继承或遗赠、赠与等。二手住房转让中通常会涉及增值税、土地增值税、个人所得税、契税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加和印花税。本文就上述各种方式中涉及的税费进行一一梳理。

买卖篇

买卖方式是我们日常生活中最常见的二手住房转让方式，其中涉及的税费问题也是买卖双方在存量房交易中重点关注的内容之一，交哪些税、交多少税都有可能影响到二手房的最终成交。

一、卖方

（一）增值税

1、征税情形：（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；（2）个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，该政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

2、享受免征增值税优惠政策的情形：

（1）个人销售自建自用房；

（2）个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

（3）个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

（二）个人所得税

1、征税情形：个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，税率为20%。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

2、享受与免征个人所得税的情形：

个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

增值税中的“满二”和个人所得税中的“满五”是指个人购房至转让房屋的时间达2年或5年以上。 其中个人购房日期根据下列规定确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。 个人转让房屋的日期则以二手房增值税普通发票上注明的时间为准。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。这里的家庭唯一是指夫妻双方、未成年子女名下合计只有一套住房，非住宅如车位、商铺等不算在内。

（三）土地增值税

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加。

这些税费是以增值税税额为计税依据的。如果属于免征增值税情形的，则城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加也免征；如果未满2年需要征收增值税的，2019年1月1日-2021年12月31日期间，个人转让住房可以享受城市建设维护税及附加减半征收。

（五）印花税

对个人销售或购买住房免征印花税。

综上，个人出售二手住房的，如果未满2年，需要缴纳增值税、个人所得税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加；如果是满2年但未满5年，或者虽满5年，不符合“满五唯一”的，卖家需要缴纳个人所得税；如果符合“满五唯一”的，则卖家不需要缴纳任何税费。

二、买方

（一）契税

《契税法》于2021年9月1日起施行，其中规定，契税的计税依据是不含增值税的交易价格，契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

目前，契税仍然实行差别化的税率，其中：（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(第二项优惠政策北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

（二）印花税

对个人销售或购买住房免征印花税。

综上，买方只需要缴纳契税即可。

在日常二手房交易中，通常是由买方承担买卖双方所有税费，因此需要根据二手住房具体情况来预估好税费，以买到符合自己要求的房子。

法拍房篇

法院拍卖房产（即法拍房）因其成交价格一般都低于市场价，而且不受当地房地产限购政策的影响，因此成为不少购房一族的新选择。

法拍房中税费承担以法院拍卖公告为主。有些规定“交易过程中所发生的所有税、费按照法律规定由买卖双方各自承担”；有些公告规定“办理标的产权过户过程中所涉及的应由原权利人及买受人承担的一切税费（包括但不限于增值税及附加、土地增值税<若有>、契税、印花税、个人<或企业>所得税、房产税<若有>、权证工本费等）均由买受人承担,并且不包括在拍卖成交价中。”因此，在购买法拍房之前，购买一方需要了解清楚自己所需承担的税费。

一、出让方

根据被拍卖房产的原房主身份不同，出让方承担的税费也不一样，若原房主为个人，出让方可能需要缴纳的税费有增值税及附加和个人所得税；若原房主为企业，则需要缴纳的税费可能涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税。

1、增值税及附加。原房主为个人的，出让方增值税及附加的征税政策及免税政策与买卖方式中一致，即被拍卖的二手住房，如果未满2年，出让方需要缴纳增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，其中2019年1月1日-2021年12月31日期间，城市建设维护税及附加减半征收优惠政策。如果已经满2年，则免征增值税及附加。

2、个人所得税。个人所得税同样分为据实征收和核定征收。若为核定征收方式，各地征收率不一致，一般情况是3%（如上海等），也有执行1%的（如合肥市），竞拍之前建议咨询当地税务机关，以确定具体的征收率。

个人出让法拍房的，与买卖方式一样，免征土地增值税和印花税。

二、买方

买方涉及的税费为契税。契税的征收方式同买卖方式。另印花税免征。

法拍房需要注意的问题是，可能会涉及二次过户。二次过户顾名思义就是需要两次过户，例如住房已经做了预售登记，但原房主尚未办理产权证就被抵押拍卖；或是继承取得，尚未办理过户就被拍卖等。第一次过户是原权利人买房的交易过程，第二次交易是买受人本次参与拍卖买房的交易过程。因为是两次过户，如果是税费均由买方承担，则买方需要承担两次的税费总和，例如是尚未取得产权证的预售房，买方还要承担原房主第一次过户时应缴纳的契税。这些涉税问题竞拍一方应需要了解清楚，以免拍下后发现承担的税费超出预期，从而承担过重的税费。

离婚析产篇

离婚析产是夫妻双方因离婚彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。随着离婚率的升高，离婚析产也成为二手住房产权变更的方式之一。

因为离婚析产而分割房产的，是不征收增值税及附加、个人所得税及契税的。

一、增值税

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十六条的规定，离婚财产分割，属于家庭财产分割，涉及的不动产转让免征增值税。

二、个人所得税

根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

三、契税

按照国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函[1999]391号）的规定：“根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。”

四、对外转让离婚析产房屋的税费问题

个人转让离婚析产房屋的，其税费征税政策及免税政策是与买卖方式一致。其中个人所得税方面，如果是据实扣除，转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

对于“满二”和“满五”中购房时间的确定，根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

例如某夫妻婚后于2014年12月8日购买住宅并办理了产权证，后二人于2019年7月15日协议离婚，约定婚后住房由妻子所有，并在2019年7月30日办理离婚析产登记。妻子于2020年9月3日出售该住宅。那么购房时间应该是2014年12月8日，而不是2019年7月30日，此时出售已经符合满五年的时间要求。

继承或遗赠、无偿赠与篇

继承、遗赠以及无偿赠与因具备一定相似度，将其放在一篇内进行阐述。

继承分为法定继承和遗嘱继承，法定继承是指按照法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配原则来进行继承，遗嘱继承是指按照死者生前遗嘱所指定的继承人和指定的遗产分配原则来进行继承，遗嘱继承中的继承人必须是在法定继承人的范围之内。

法定继承人第一顺序为配偶、子女、父母，第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。其中子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女；父母，包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母。兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，可作为第一顺序继承人继承财产。

遗赠是死者用遗嘱的方式将个人财产的一部或全部于死后赠给国家、集体或法定继承人以外的人。

无偿赠与是指将自己的财产无偿给予受赠人，不包括遗赠。

一、转让方

（一）增值税

免征增值税情形：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十六条的规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税；1、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；2、房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

显然，继承人或受遗赠人免征增值税，但是无偿赠与二手住房只有符合规定的人员范围，才能享受免征增值税的优惠政策。如果无偿赠与其他对象的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），应视同销售缴纳增值税，按照买卖二手住房的相关征税政策进行计算和缴纳增值税。

（二）土地增值税

不征收土地增值税的法定情形：（1）继承；（2）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条的规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

如果个人将住房无偿赠与直系亲属或或承担直接赡养义务人以外的个人，应视同销售，属于土地增值税的征税范围，但根据规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税，因此如果是住房的话，也应暂免征收土地增值税。

（三）印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。通过继承、遗赠、无偿赠与方式转让二手住房的权属的，转让方应缴纳印花税。2019年1月1日-2021年12月31日期间，个人印花税减半征收。

二、受让方

（一）个人所得税

继承、遗赠和无偿赠与比较特殊，个人所得税的征税主体是继承方和受赠方，转让方不征收个人所得税。

根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）第二条规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。“偶然所得”的税率为20%。

应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

不征收个人所得税情形：根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）规定，以下对当事人双方不征收个人所得税：

（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

（二）契税

根据《契税法》规定，转移土地、房屋权属是指下列行为：房屋买卖、赠与、互换，承受的单位和个人应当缴纳契税。同时，也规定“法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税”。

按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

因此，通过继承、遗赠和赠与方式取得住房权属的一方，除了法定继承人免征契税外，其余都需要缴纳契税。

根据国税发〔2006〕144号文件规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，也就是说不享受契税优惠政策。

（三）印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。通过继承或遗赠、无偿赠与方式转让二手住房的权属的，受让方应缴纳印花税。

三、受让方对外转让受赠住房的税费问题

受让方再次对外转让继承、受赠住房的，税费计算方式同二手住房买卖方式。其中需要注意的是个人所得税的计算，不能进行核定征收，只能据实征收。根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

1、应纳税所得的确定。根据财税[2009]78号规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

2、符合“满五唯一”条件的，免征个人所得税。

3、购房时间的确定。对通过继承、遗嘱、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行，即购房时间按发生受赠、继承行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

例如，方某获得一套住宅，该住宅原产权证上标注的时间是2015年6月1日，后方某获得该住宅后于2019年8月31日交完契税并办理了新的产权证，现方某打算对外出售，那么购房时间如何确定？①方某是通过继承、遗嘱或赡养方式取得，或是赠送人的直系亲属，那么购房时间应当是2015年6月1日，已经满五年；②方某是除上述方式之外的受赠方式取得，那么购房时间是2019年8月31日，不满二年。

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