青岛市区终于等来了真限价的笋盘

全国楼市似乎又一次处在了大调整前夜，青岛也不例外。

从成交量来看，青岛依然让其他城市羡慕不已。据《第一财经》统计，从2017-2021年，青岛累积住宅销售面积为7537万平方，位列全国第8。

而且，从价格上来看，青岛房地产市场的住宅售价仍然维持在较高的水准，溢价率都十分可观。

比如，鲁信有邻花园拿地价10351元/平，销售均价在4.3万/平，地货比达到了1:4；

而金地在浮山后的金地华章，更是高溢价的典型代表：拿地价9155元/平，销售价3.4万/平。

这些项目的开发利润都远远的超过了集团内同区域的其他城市公司。

所以说，楼市调整周期，青岛房企依然凭借不错的销售和利润，过得很舒服，房价并未迎来如期的回落。

这与购房者的期盼形成了鲜明的对比。

也因此，青岛购房者一直期待，何时也能出现像苏州、杭州等地新房限价、房价倒挂、笋盘（粤语中将低于市场价、性价比高的房子称为笋盘）必赚的现象。

现在，青岛主城市区终于等来了一个真限价的笋盘，而且还是现房。

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2022年，青岛主城区，崂山区均价超过4万/平，市南区均价超过6.6万/平，最低的李沧区价格也达到了2.38万/平。

相比较苏州、杭州等地来说，青岛房子的价格并不低。

比如苏州最核心的园区新建住宅成交均价4.6万/平，代表苏州发展动能新势力的虎丘区（高新区）的均价只有2.67万/平。

在长三角另一个核心城市，最受年轻人欢迎的杭州，最高价为上城区的5.25万/平，其次为拱墅区的4万/平，临平区和钱塘区的房价与李沧区相差无二。

苏州、杭州之所以在过去几年持续火爆的楼市中，依然抗住了房价上涨的压力，最大的原因就是实施住宅土地联动价，也就是公众朴素理解的土拍时就限定了房价。

以2022年11月的杭州土拍为例，其涉宅土地在拍卖时全部锁死了精装限价。

而在苏州，多年以来每个版块的预售封顶限价都是公开的秘密，比如园区曾经实施了多年的4万/平封顶，直到去年才逐渐的提高了预售批复限价。

苏州园区的限价，导致过去很多年，其一二手房的倒挂都达到了2万/平。

青岛也曾经在很短的时期内，实行过严格的新房限价，比如海信香江睿园的毛坯均价就是15300元/平，万科新都会的毛坯限价是13186元/平，龙湖紫宸的限价是13708元/平。如今来看，这些项目都成为了区域的性价比之王。

当时，山钢地产竞得的李沧区上王埠地块，也是政府规定的限价房。该地块占地面积16695.2平方米，规划总建筑面积19878.74平方，容积率是1.19。

1.19的容积率，妥妥的纯洋房低密高端住宅，再加上政府的限价规定，拿地时，这一项目就被市场视为“改善的产品、刚需的价格”。

而且，纯洋房低密社区，在整个李沧，乃至市内四区都是比较少见的了。

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基于项目产品研判和开发利润的考量，山钢地产在做了大量的前期客户调研和产品研磨工作基础上，希望打造经得起时代的建筑精品。

2023年开春，山钢地产打磨的项目还是以政府限价房的身份推向市场。

李沧核心区、现房、低密度洋房、刚过2字头的政府限价规定，多个因素融合后，这个楼盘也成为2023年青岛楼市的一大焦点。

对于购房者来说，无数的事实证明，在产品性价比面前，其他都是纸老虎。

为了更贴合项目低密、山景的特别，山钢将这个项目命名为山钢青峰小院。

从地理位置看，山钢青峰小院，位于黑龙江路以西，龙虎山公园旁边，距离地铁M15富锦路站约290米，建成后通过M15号线可以直达崂山区金家岭区域。

项目周边拥有青岛市第二实验小学、63中等李沧区的优质教育资源，以及万达广场、乐客城等一站式购物中心，作为李沧区中部片区的核心位置，山钢青峰小院享受了整个李沧区比较齐全的配套资源。

整个项目由8栋4-6层洋房组成，建筑采用新中式的风格，庄重雅致，有着中国传统建筑的仪式感，整个园区依托山体优势，结合坡度设计了台地风格，回家动线做了多重置景，实现了“人在园中游”的效果。

2018年，同板块的都会中心曾经创造了青岛销售的热潮，就是因为保持较高产品力的同时，性价比突出，山钢青峰小院也是同样的“价值逻辑”。

客观来讲，因为过去两年的规模性供地，2023年李沧区楼盘的竞争更加激烈，但是仔细分析来看，多盘竞争和集中放量主要是在东李区域，李沧中部反而进入了房荒期，在融创都会中心售罄后，这个区域并无新盘供应。

而山钢青峰小院的出现，适时地填补了李沧中部市场供应的空白。

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回头去看，从2018到2022年，整个中国的房地产市场已经经过了五年的回调、盘整，青岛也从2018年的楼市高点开始回调、平淡和趋冷，行业内开始纷纷过起了“苦日子”。

但进入2022年底，救市的信号已经越来越明显，力度也一次比一次更大。

年底中央经济工作会议上提出，确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

在去年年末的“2022-2023中国经济年会”上，相关负责人还进一步披露了一组数据：房地产以及建筑业占国内生产总值达14%，房产占居民家庭资产的近六成，因此一定要确保房地产的风险化解和向新模式的平稳过渡。

春节前，央行和住建部双重表态，要继续降低首套房贷的利率，春节后已经有越来越多的城市进入到了利率3.8%的时代。

可以说，五年低迷，市场已经积累了足够的势能，而近期的楼市刺激性政策，也预示着中国房地产将进入一个新周期。

过去20年，越来越多的中国购房者已经看清楚，中国的房地产市场就是一个波峰波谷、涨短跌长的市场，七、八年一个大周期也成为了可以验证的规律。

对于普通购房者来说，时机很重要，波谷就是那个正确的时机。

而正确的时机往往有一些信号的释放，比如利率下调、限购放开、国家鼓励买房等。

目前来看，这些信号越来越明显。