上海离婚律师：最高人民法院关于民法典婚姻家庭编司法解释第七十八条如何理解？婚前按揭贷款的房子属于共同财产吗？离婚房产如何分割？

杨欣律师 上海普若律师事务所合伙人

2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条规定：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条规定了夫妻一方婚前按揭贷款购房、婚后用夫妻共同财产还贷，此种情况下离婚房产如何分割的问题。

适用最高人民法院关于民法典婚姻家庭编司法解释第七十八条，需要注意以下几个条件：

1、夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在“婚前”，即到民政局办理结婚登记手续之前。

我国法律认可的“结婚时间”，是男女双方办理结婚登记的时间。

司法实践中，我们经常遇到男女双方先举办婚礼，后办理结婚登记的情况。我国民法典认可的婚姻起始日期是从办理结婚登记手续时开始的，而非举办婚礼、置办酒席的时间。在这一点上，民法典婚姻家庭编和传统民俗是有不少差别的。

如果夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚后，即便是以婚前个人财产支付首付款并在银行贷款，只要是用夫妻共同财产还贷，那么无论该房产是否登记于首付款支付方一人名下，离婚时该房产均为夫妻共同财产。

2、婚前购房以个人财产支付首付款并在银行贷款。

如果夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚前，但如果并非用个人财产支付首付款，即使房产证登记在购房合同签订者一人名下，根据上海高院的司法指导意见：

“对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务，但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。 

若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。”

3、婚后必须用夫妻共同财产还贷。

如果购房者婚后仍仅仅是用其个人财产还贷，配偶没有参与还贷，那么配偶对这套房子的取得没有任何贡献，该房产全部是用购房者个人财产出资，离婚时配偶不仅无权分割房子，更无权要求分割“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”。

现实生活中，经常会有人误解“婚后个人挣的钱”就是“个人财产”，其实不然。

根据民法典规定，婚后夫妻双方如果没有协议约定，夫妻双方任何一方的财产性收入都是夫妻共同财产。

为此，婚后即使一方是用“婚后个人挣的钱”还贷，配偶没有从工资中拿出一分钱参与还贷，在法律上也是用夫妻共同财产还贷，而不是以其个人财产还贷。除非夫妻双方曾约定“婚后各自的收入归各自所有”。

4、房屋产权证登记于首付款支付方名下。

如果房产证登记的是对方的名字，问题就变得复杂了。房子有可能是对方的个人财产，也有可能是夫妻共同财产。

如果房产证上登记的是夫妻双方的名字，那么该房产毫无疑问是夫妻共同财产。

总之，如果房产证登记在对方名下，或登记在夫妻双方名下，均不能适用最高人民法院关于民法典婚姻家庭编司法解释第七十八条进行处理。

法律分析在于事实的细节，一知半解最害人。遇到法律问题，慎重一点的话还是要详细咨询律师，听听律师的分析。正所谓：专业上的事，要找专业的人处理。免得自己耗费了时间、精力，最后发现自己的理解是错的。

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