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房价的高企，已经让房产成为普通家庭中最重要的家庭财产。随之而来的在离婚纠纷案件中，男女双方对于房产的分割矛盾冲突激烈，又因为涉及购房时间、房产登记、房款组成、全款贷款购房、父母参与出资购房等因素，导致离婚房产分割成为离婚诉讼司法实践中最复杂、最难审理的问题之一。
《婚姻法》时代，最高人民法院相继出台的《婚姻法司法解释（二）》《婚姻法司法解释（三）》中对于离婚房产分割，特别是父母为子女出资购房情况下离婚房产的分割进行了规定。2021年《民法典》实施后，最高人民法院配套出台的《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》在《婚姻法司法解释（二）》《婚姻法司法解释（三）》的基础上对相关条款进行了保留和修改。从保留和修改的内容来看，更加尊重当事人意思自治，对于男女双方及双方父母的约定应予了充分尊重。
也就是说，男女双方或双方父母出资购房时，如已经有约定了，那离婚分割房产时，可按照约定处理；如果没有约定或者约定不明时，离婚时，房产仍可由双方协议处理。
那么，在没有约定或者约定不明并且又无法协商一致的情况下，离婚时房产又该如何定性产权性质并分割呢？
在查阅法律及司法解释规定及各地法院审理实务基础上，笔者结合自身办案经验，将离婚房产分割问题列表四张，分别从婚前全款购房、婚前贷款购房、婚后全款购房、婚后贷款购房等角度全面给您解析26种情况下：离婚，房产如何分割？
婚前购房（全款）
出资方
产权登记
产权归属
离婚分割
一方或一方父母出全款
出资方或出资方子女名下
出资方或出资方子女个人所有
属于一方婚前财产，离婚时房产不作为夫妻共同财产分割。
双方或双方子女名下
双方共有
如无约定，则认定为共同共有，但离婚分割房产时，出资方可适当多分。
对方名下
一般认定为双方共有
通常是出资方没有购房资格，需要以对方名义购房。如无约定，则一般认定为双方共有，但离婚分割房产时，出资方一般能多分。
双方或双方父母出全款
一方或一方子女名下
按份共有
除父母明确表示出资赠与双方，否则父母出资认定为对各自子女的赠与。离婚时，房产将按照各自或各自父母出资比例进行分割。
双方或双方子女名下
按份共有
婚前购房（首付款+贷款）
出资方
产权登记
产权归属
离婚分割
一方或一方父母出首付款，婚后夫妻双方共同还贷
首付款出资方或首付款出资方子女名下
首付款出资方或首付款出资方子女个人所有
离婚时，婚后夫妻共同还贷部分及还贷对应房屋增值部分作为夫妻共同财产，由房屋产权人对另一方进行相应补偿。
双方或双方子女名下
共同共有
如无约定，则首付款出资一般推定为一方对另一方的赠与，父母出资的，则推定为对双方的赠与。离婚分割房产时，需要结合首付款出资、婚后还贷情况、婚姻关系存续时间长短、是否生育子女、离婚原因等多种情况综合考虑分割。
对方名下
一般认定为共同共有
通常是出资方没有购房资格，需要以对方名义购房。除了非出资方有证据证明属于赠与，否则房屋产权一般认定为双方共有。如无约定，离婚分割房产时，需要结合首付款出资、婚后还贷情况、婚姻关系存续时间长短、是否生育子女、离婚原因等多种情况综合考虑分割。
双方或双方父母支付首付款，婚后夫妻共同还贷
一方或一方子女名下
共同共有
除父母明确表示出资赠与双方，否则父母出资认定为对各自子女的赠与。房屋无论登记在一人还是二人名下，一般都视为以结婚后使用为目的购买婚房的行为，按照双方共同共有处理。离婚分割房产时，一般会结合首付款出资、婚后还贷情况、婚姻关系存续时间长短、是否生育子女、离婚原因等多种情况综合考虑分割。
双方或双方子女名下
婚后购房（全款）
出资方
产权登记
产权归属
离婚分割
一方婚前财产出全款
出资方名下
出资方个人所有
属于一方婚前财产在婚后发生形态上的转化，不影响财产性质，房产属于一方个人财产，离婚时，不作为夫妻共同财产分割。
双方或对方名下
共同共有
如无约定，则视为共同共有。离婚分割房产时，出资方可适当多分。
双方婚前财产出全款
一方名下
共同共有
如无约定，则视为共同共有。离婚分割房产时，一般会结合出资、婚姻关系存续时间长短、是否生育子女、离婚原因等多种情况综合考虑分割。
双方名下
一方父母出全款
出资方子女名下
出资方子女个人所有
一般视为父母对自己子女的赠与，房产属于出资方子女个人所有，离婚时，房产不作为夫妻共同财产分割。
双方名下或对方名下
共同共有
如没有约定，一般视为对双方的赠与，房屋产权属于夫妻共同共有。离婚时，未实际出资的一方一般会少分。
双方父母出全款
一方名下
共同共有
如没有约定或约定不明确的，除父母明确出资是对自己子女的赠与，否则父母出资视为对双方的赠与，房屋产权属于双方共同共有。如果双方父母出资相近，则离婚分割房产时，如无特殊情况，原则上一般平分；如果双方父母出资悬殊，则离婚分割房产时，一般会结合出资、婚姻关系存续时间长短、是否生育子女、离婚原因等多种情况综合考虑分割。
双方名下
婚后购房（首付+贷款）
出资方
产权登记
产权归属
离婚分割
一方婚前财产支付首付款、夫妻共同还贷
首付款出资方名下
共同共有
房屋产权属于双方共同共有。但因首付款来源于一方婚前，离婚时首付款出资方一般应多分，如可参考：首付款及首付款对应的房屋增值部分不作为夫妻共同财产分割。
双方名下或对方名下
首付款一般视为一方对另一方的赠与，房屋产权属双方共同共有。离婚分割房产时，如无特殊情况，原则上一般平分，适当的考虑首付款出资情况。
一方父母出首付款，夫妻共同还贷
首付款出资方子女名下
共同共有
除当事人另有约定外，房屋产权为夫妻共同共有。离婚分割房产时，可以结合父母出资比例等因素对出资方子女予以多分。
双方或对方名下
父母出资视为对双方的赠与，房屋产权为夫妻共同共有。离婚分割房产时，离婚分割房产时，如无特殊情况，原则上一般平分，适当的考虑父母出资情况。
双方父母出首付款，夫妻共同还贷
一方名下
共同共有
基于家庭关系的特殊身份属性，在没有约定的情况下，不宜认定为按份共有。离婚分割房产时，如无特殊情况，原则上一般平分，适当的考虑父母出资情况。
双方名下
夫妻共同财产支付首付款，共同还贷
一方名下
共同共有
无论登记在一人还是双方名下，均属于夫妻共有，如无特殊情况，离婚时，一般平分。
双方名下
以上四表格中的26种情况，仍然不能完全涵盖离婚时房产分割的全部情形，所列举的离婚分割意见也并不是完全绝对的，仅仅是相对主流的裁判观点。在婚姻家事案件审判实践中，对于离婚房产分割，法院仍会根据具体情况进行具体分析，找到各方利益的平衡点，最终作出合法合理、公平公正的裁判。
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