深读｜中山一手房可带押过户，对楼市有何影响？

近日，中山市自然资源局发布关于创新开展“一手现房带押过户”的通告（此前报道），宣布全市范围内已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的一手现房，在完成“一手现房带押网签”等事项后，当事人可通过“互联网+不动产登记”平台或到市行政服务中心现场申请办理“一手现房带押过户”业务。这是中山市继2021年推出“二手房带押过户”政策后，将“带押过户”模式延伸至一手现房的新动作。

近日，中山市自然资源局发布关于创新开展“一手现房带押过户”的通告。

新政策将对中山楼市、房企及购房者有何影响？南方+记者联系了中山市不动产登记中心及相关房地产开发企业。

背景：解押成本高，一手房交易流通性受阻

此前，部分房地产开发企业因面临资金流问题，将部分未出售的房产进行抵押，以此提前获取回款。而如此，被抵押的房产则无法再被购房者贷款购买。企业为解除抵押不得不筹集的大量款项，以及解除抵押手续流程所花费的时间，影响到了一手房的交易流通性，甚至带来了一定的企业风险。

今年3月，《自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》出台，明确要求各地不动产登记机构和金融机构协同做好不动产“带押过户”，进一步便民利企。此外，民法典第406条为“带押过户”提供了坚实的法律基础，赋予“带押过户”合法性。

中山市不动产登记中心办事员李玉立介绍，在中山市“一手现房带押过户”政策出台前，中山市不动产登记中心、中山市住房和城乡建设局、国家金融监督管理总局中山监管分局、相关银行交易中心等多单位共同研讨，认为目前市场存在“带押过户”需求，“带押过户”将有利于促进一手房市场流通性，并着手制定相关政策。

此外，中山已于2021年推出“二手房带押过户”政策。据悉，经过两年运转升级，工作模式逐渐成熟，中山市内各银行对“带押过户”政策认可度高、推动意愿强，至今年5月时，“二手房带押过户”交易量已达2000多宗，交易金额达33亿元，为“一手房带押过户”新政策的推出施行奠定了良好的基础。

意义：有利于处理“问题楼盘”，加速商品房流通

南方+记者从中山市不动产登记中心了解到，本次“一手现房带押过户”主要面向房地产开发企业，有利于企业加快销售抵押在金融机构的商品住房，节省企业解除抵押住房的时间和费用成本，尽快实现资金回笼。对于购房者而言，一手房的选择面将会更多。

具体而言，“一手现房带押过户”的优势包括三个方面：

一是降低交易成本，缩短交易时间，免除企业集资解除抵押环节，节省了企业为提前还贷衍生出的费用，既减轻了资金压力，又提高了销售回款、资金回笼的效率，助企纾困。

二是简化审批流程，多种业务一次申请、同步审核、一次办结，省去注销原抵押的审批时间和环节，有利于提升一手房交易效率。

三是进一步优化营商环境，提升登记便利度，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，深化不动产登记和金融便民利企工作，助力经济社会发展。

“一手现房带押过户的新政，无论是对于开发商或是置业者而言，都是一个友好而实用的政策，对于交易资金有效流通有着积极的作用。”中山资深楼市观察者谢仲娟分析道，“从置业者的角度出发，在之前不能带押过户的状态下，要先支付一笔钱给开发商，让开发商赎楼，然后再进行网签。这个过程，最快都要一个月办结，正常则需要数月时间，甚至更长。”而影响更大的，是首付的比例。因为开发商可能将每套商品房按评估价的七成来抵押，这意味着如果置业者筹不到这笔钱，开发商需要垫上，又或是让消费者给足七成首付、尽量把首付提高。

“允许一手现房带押过户，意味着开发商不用赎楼就可以进行销售，这样交易效率会极大提升，对于消费者而言购房风险也大大降低，对于买卖双方都是有益的。”谢仲娟称，根据市场现状“一手现房带押过户”可能或存在一个“卡点”。“开发商在抵押中，有些是按套来抵押，有些是按整体来抵押。如果是打包几十套、几百套来抵押，在实际操作过程中，就要看银行具体执行的政策了。因为这些打包抵押的商品房不可能捆绑在一起卖，肯定要拆分卖，这种情况下要如何解决，这也是一手现房带押过户面临的现实问题。”

模式：三方申请+“二押”

中山市“一手现房带押过户”的办理模式包括两方面：

一方面，实行三方申请，即“带押转移登记”由房地产开发企业、购房人、原抵押权人三方在原抵押权存续的情形下三方共同申请，让小业主知晓该不动产已设定抵押权，充分保障小业主的知情权。另外，针对原抵押权人在民法典颁布前设置抵押权时设置“禁止或限制转让抵押不动产约定”限制的，三方申请“带押过户”模式可明确抵押权人后续同意“带押过户”的真实意思表示。

另一方面，采取“二押”方式，即先设定新抵押权后注销原抵押权，可有效避免先注销原抵押权后设定新抵押权出现的“权利真空”，有效防范风险，充分保障抵押权人和购房人的权益。

【撰文】陈少宏 伍杰

【通讯员】陈健儿

【作者】 陈少宏；伍杰

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端