前言

房屋办理过户登记手续事实上就是不动产的交付行为，当不动产登记过户签订合同后，要想解除合同，就要分为单方解除，和协议解除。

在实践中，签订合同的双方，其中一方要想解除合同，往往不知道可不可以解除，解除合同当事人需要满足什么条件，什么是合同的单方解除和协议解除，在解除时又需要那些流程呢？

在此我们将结合中国现如今的法律法规并配上相应的例子来进行说明。

案例

2023年河北沧州市发生了一起关于房屋买卖合同解除的案例，当事人小梅在不久前，与出卖人甲，签订了房屋买卖合同，买下来一套二手房，在前期签订合同和看房的时候，对方只是给自己介绍了房子的基本情况，在签订完合同，办理完房屋登记手续后，住进去的时候才得知，这套房子内发生过非正常死亡现象，也就是我们正常所说的凶宅，这对其生活造成了极大的困扰，因此便想要解除合同，那么根据现行法律，小梅是否能依法解除合同呢。

上述案例，是我们在买卖二手房中常常发生的情形，卖方人为了正常出售自己的房子，隐瞒房子不利信息，不履行其附随义务。针对此种情况我国现行的法律即2021年生效的法律《民法典》有着明确的指示。解除合同需要满足以下条件：

首先就是单方解除 。根据规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；即天灾人祸不可以预见等行为发生时，导致订立合同的主要目的无法实现的（二）当合同到了履行期限的时候，乙方以很明显的行为来拒绝履行合同，或者明确告知不履行的（三）已经到了履行合同的时候，一方没有履行，经对方催促，并给了合理期限仍未履行的（四）一方的行为导致另一方订立合同的目的无法实现的；

《民法典》也规定了在订立合同的时候，一方拥有合同解除权的，在对方造成合同目的无法实现时，当事人可以解除合同。并向另一方当事人主张损害赔偿，来弥补自己因为合同所造成的损失。

协议解除 当事人通过协商一致解除合同，条件是双方达成合意。

小梅在购房的时候，出卖人甲并没有履行其应该告知买受人的附随义务，损害了小梅女士合法的权益，下面我们以小梅案例来分析，遇到此种情况我们应该如何进行合同的解除，即单方解除，或协议解除。

首先我们可以看到，小梅签订购房合同是基于双方的真正意思表示，并且双方都是具有完全民事行为能力的个体，标的物，明确即房子，并且过户登记，因此小梅签订的合同在法律上是有效的。

基于社会的风俗良序和诚信原则，以及我们生活习惯考虑，凶宅是我们社会大众所不喜的，更是在买房所考虑的重大因素。

在交易的时候，卖方人应充分考虑到这些因素并及时的履行告知义务，明确的告知买受人这个房子是凶宅的事实，很明显在房屋交易的时候，卖方人故意隐瞒房屋是凶宅的事实，没有尽到合同对方的附随义务。

在双务合同中，附随义务是指给付义务之外的，以诚实信用原则为依据而产生的协助，保护，照顾，保密等义务。

卖方人这一行为在法律上属于一种缔约过失责任，什么是缔约过失责任呢？即指，在订立合同中，一方为了实现自己利益，而故意隐瞒重大的事实，或者为合同的相对方提供虚假情况，另外为了自己的利益假借订立合同来使对方利益受损，及其其他不诚信行为。

在本案中，出卖人即房屋的出售者，在小梅签订合同的时候，并没有告知其为凶宅的事实，故意隐瞒了订立合同有关的重要事实和虚假情况，导致买受人小梅购买下了这套所谓的凶宅。因此小梅可以主张让其赔偿损失以及缔约费用。

此时小梅可以要求卖方人，承担相应的民事责任来补偿自己的损失。另外小梅也可以申请解除合同：首先与卖方人进行商议沟通，根据《民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同或者在合同中约定或法定的解除条件发生后向另一方送达退房通知，通知到达对方时解除房屋买卖合同。双方协商一致解除合同。

其次，如果卖方人对解除合同有异议，无论是小梅还是卖方人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

另外小梅也可以直接提起诉讼或者申请仲裁的方式依法解除合同，人民法院或者仲裁机构确认小梅的主张是合乎法律要求的，则合同从起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时，合同解除。

通过小梅的案例我们可以看到，房屋进行过户登记后，合同并不是不可以解除的，只要确确实实损害了我们的合法权益，或者对方有重大的违约行为，我们都可以与对方协商，或者提起诉讼，进行损害赔偿，维护合法权益，满足合同解除条件的可以解除。

但是在如今社会，社会公众，以及社会风俗的指引，我们对有一个自己的房子有着很深的执念，在房屋买卖中必然会出现类似李女士的相关案例，导致我们的合法权益受损。随着我国法律的不断完善，法律制度的健全，我们要勇敢拿起法律的武器，去维护我们自己的合法权益，必要时也可以寻求法律和国家的援助，去挽回我们自己应得的权益。