律师：离婚案件中房屋补偿款如何计算｜解读北京高院新标准

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文/李玉林律师，北京市泽天律师事务所，法务之家原创组成员

离婚纠纷三件事——解除婚约、确定抚养权、分割财产。在财产分割过程中，房产分割——即房屋所有权归谁、如何补偿对方等又是重中之重。

案例：2006年，王某（男）以个人财产支付首付加银行贷款方式购买一套商品房，其中首付款100万元，银行贷款600万元，20年还清。应付利息为420万。该房产登记王某名下。2008年4月1日，王某与张某某登记结婚。婚前，王某共计偿还贷款150万元。婚后，王某与张某某共同还贷（本金+利息）300万。在2014年4月1日，欲解除婚约，但因就房屋归属及补偿问题未达成一致。此时，房屋现值1800万，故，于2015年4月1日，双方诉至法院，请求解除婚约并分割房产。此时房屋价值2400万。

问题1：该房屋应判给哪一方？

问题2：如何补偿另一方？

依据我国《婚姻法解释三》第十条规定，该房屋应判给王某。同时，剩余的贷款为王某的个人债务。

但如何补偿另一方呢？《婚姻法解释三》第十条只是说“由产权登记方就婚后共同还贷款项和增值部分向另一方补偿”。对如何补偿并未具体规定。导致实务中在计算房屋补偿时，存在计算标准不统一的问题。为此，北京市高级人民法院民一庭制定一个计算标准来统一裁判尺度。

房屋补偿的计算公式为：

房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

故，房屋补偿款=300万÷（100万+600万+420万）×2400万×50%=321.43万元。即王某应付给张某某321.43万元。

总结：《婚姻法解释三》第十条只是对同时满足四个条件的离婚房产分割做了原则性规定，即一方婚前签订不动产买卖合同、以个人财产支付首付并在银行贷款、不动产登记于首付款支付方名下、婚后用夫妻共同财产还贷的房产，在离婚时，由夫妻协商处理；协商不成的，该房屋归产权登记方。但未解决产权登记方就婚后共同还贷款项和增值部分向另一方如何补偿的问题。此时可依据《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》中的计算标准来确定具体补偿数额。由此，既解决了房屋的归属问题，也解决了补偿数额问题。同时，也统一了计算标准，统一裁判尺度，维护了司法的权威性。

附：

《婚姻法解释三》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

1. 适用前提：1）一方婚前签订不动产买卖合同；2）以个人财产支付首付款并在银行贷款；3）婚后用夫妻共同财产还贷；4）不动产登记于首付款支付方名下的。

2. 房产归属：先协商；协商不成，归产权登记方。理由：产权证是行政机关对房屋所有权所作的行政法上的确认。在离婚房产分割案件中，法院一般不会改变产权，即房产证登记在一方名下，法院一般会将房产判决给房产证上的产权人。

3. 增值部分：虽未做具体规定，但原则上应予补偿的。

4. 房价下跌：是否需要另一方承担呢？倾向性意见为无需承担，至少应补偿已还房贷的一半。理由：房价总体是上升的，下跌是暂时的。（注：最高院吴晓芳法官的观点）

5. 产权证上登记双方名字，则该房产属于夫妻共同房产。离婚时，按《婚姻法解释二》第二十条的规定进行房产分割。