关于房屋赠与、继承、离婚析产和遗失补证怎么办？

在我们房产交易过程中，有几种情况是很多人关心，但是又不知道怎么办理的事项，比如今天要讲解的不常见的四种情况及注意事项。

首先是关于房屋赠与该怎么办理和怎么缴税。第一需要确认最重要的一点，房屋赠与只能发生在直系亲属之间，至于什么人是直系亲属关系，不好意思自己百度，我不想解释这种难度的问题。第二点：受赠人无需符合购房条件！看到这里估计很多没有房票的人或者是想购买多套房产投资的人，脑子开始飞转，开始有钻漏洞的想法了。先不要着急想这个，请看下面几条规定。第三：赠与人3年之内不能购买住房（2017年5月3日限购政策，适用于武汉，其它城市请咨询各地政府相关规定）看到第三条，是不是瞬间前面的想法被堵住？原本以为房子转到直属亲属名下了，自己终于有房票准备大干一场的时候，居然被限制三年！哈哈哈，我们要坚信国家打击炒房，稳定房价的决心。第四点：赠与需要按核定价格缴纳4%的契税，（正常二手房交易，首套90平米以下契税1%，二套2%）和千分一的印花税。是的，你没看错，赠与比正常二手房交易税费要高。所以该正常交易的，我们还是走最正规的交易流程吧。通过赠与确实可以解决购房名额问题，但是是需要多缴税的。

再来聊一聊继承，继承可能大家都比较好理解，一般是由第一继承人先继承。这里的第一继承人不是只有一个人，而是可能同时是几个人，配偶，父母，子女是第一继承人，而且继承比例可不是大家想得一比一哦。举个例子：张三李四是合法夫妻关系，张三婚前全款有一套住宅，张三父母健在，夫妻有亲生子女各一人，同时有合法养子一名。如果张三不幸去世，未留下任何遗嘱，那么按照继承，这些人该怎么继承呢？妻子李四占50%张三父母加两个子女再加养子各占10%，这里补充一个知识点：合法养子养女享有相同的继承权。同样的继承是不受限购政策影响的，而且继承缴税非常少。不过我知道不会有人会利用继承钻空子的!关于继承还有一点可以再补充一下，如果房主生前有遗嘱，那么遗嘱的效力大于自然继承。打个比方：张三在去世前，留有遗嘱，房子归小芳继承。并且遗嘱证明真实有效那不好意思，张三的妻儿老小只能干瞪眼，房子归小芳了。那有没有什么比遗嘱更有法律效力呢？答案是有的，那就是抚养协议！为了防止老年人，年纪大可能背着家人立一些不合理的遗嘱，家人有抚养协议的人，可以凭借抚养协议继承。所以继承的法律效力是抚养协议大于遗嘱大于自然继承权。

最后来讲讲离婚析产和遗失补证的注意事项。离婚析产就是婚姻财产或房产优先遵循双方约定来划分比例。如果离婚协议上已经明确了房产划分比例，那么就要按比例换取新证。这里注意一点换新政是必须还清所有房贷的。而且必须双方亲自出面办理，不接受委托。遗失办证就最简单，拿好相对应的证件按各城市相关规定去政务中心或者国土局补办就好。

写的不是非常详细，但是大多数情况还是够用的，如果再有特殊情况可以留言咨询，觉得我写的对你有用欢迎点赞转发。