回迁房14年未办证，权利人去世，继承人如何继承房产？

北京市东元律师事务所王文静民商事诉讼纠纷团队，专注民商事纠纷十多年，办理了大量的房地产纠纷、继承纠纷、合同纠纷、侵权纠纷等。专业功底扎实，办案经验丰富，值得信赖和托付。

一、案情简介

赵某与程某系夫妻关系，双方有三个子女，分别是程一、程二、程三。程某于1999年去世、程三于2014年去世、赵某于2022年去世。程三和刘某系夫妻关系，双方之间没有子女。

赵某曾一直承租位于北京市海淀区某1号的单位自管公房，因单位实施房改政策向承租人出售，赵某于2009年出资购买了该房屋并登记在自己名下。同年不久后，该房屋列入拆迁改造范围。赵某与北京某局签订《某住宅区旧房改造项目拆迁补偿及回购新建住房合同书》后将房屋交付给北京某局进行拆除，同时以115930.08元优惠价购买了位于北京市海淀区某2号回迁房。赵某当时已按照要求提供并交付了办理产权证的手续及款项。

这14年间，赵某多次催问回迁房产权证办理进度都被告知需耐心等待。遗憾的是，赵某直到去世也未取得涉案房屋的产权证。2017年11月13日，北京某局更名为中国某集团有限公司。赵某去世后，赵某的子女希望继承赵某的遗产，但是多次和中国某集团有限公司协商沟通均被告知没有司法部门出具的法律文书无法配合，难道赵某留下的房产没有产权证就真的无法继承吗？

二、诉讼策略

带着这样的疑问程二前来咨询北京市东元律师事务所合伙人律师王文静，针对程二的疑问，王律师为其做如下解析：

首先，赵某于2009年购买的单位自管公房因同年拆迁取得现回迁房，赵某的配偶程某早已去世，因此该回迁房与程某无关。赵某有3个子女，其中程三已先于赵某去世，程三没有子女。因此，赵某的法定继承人只有程一和程二。因赵某去世未留下合法有效的遗嘱，故，赵某的遗产应当由程一和程二按照法定继承的方式均分。

其次，赵某和中国某集团有限公司存在房屋拆迁补偿的合同关系。赵某是合同相对人，其有权要求中国某集团有限公司按照合同约定为其办理产权证。现赵某已经去世，程一和程二就赵某的遗产继承分割尚未解决前，程二作为继承人之一只能暂且要求中国某集团有限公司履行《某住宅区旧房改造项目拆迁补偿及回购新建住房合同书》约定的代办产权证的义务，将房屋产权登记在赵某名下。待程二和程一内部确定房屋的继承分割归属后，在进一步办理至具体的权利人名下。

考虑到诉讼需要一定时间，为了节约时间高效解决问题。对此，王律师建议程二同时提起两个民事诉讼，一个是遗产继承之诉，另外一个是民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷之诉。若继承之诉先于拆迁补偿合同纠纷之诉出司法结果，则根据继承案件确定的回迁房归属，在拆迁补偿合同纠纷之诉中变更诉求即可。若拆迁补偿合同纠纷之诉早于继承纠纷之诉开庭，则可以向法院申请中止审理拆迁补偿合同纠纷之诉，待程一和程二内部解决完回迁房的继承事宜再决定产权证办到谁的名下。程二采纳了王律师的诉讼策略，委托其代理这两个案件。

三、代理结果

我们向海淀区人民法院提起了2个民事诉讼案件。第一个是法定继承纠纷，即程二作为原告起诉程一要求按照法定继承的方式分割赵某的全部遗产。第二个是民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷，即程二作为原告起诉中国某集团有限公司，要求被告按照合同约定为赵某办理回迁房的产权证。

经过反复和法院沟通，法院先安排了法定继承诉讼案件的开庭审理，双方都希望能尽早解决遗产分割事宜，因程一是北京户口名下有房，而程二是外地户口，没有北京交纳社保或个税的记录，无法在北京购房。但房产继承不受北京限购政策的约束，因此，程二选择继承房产，程一选择继承存款。最终，法院为双方出具了民事调解书，即程一继承了赵某的全部银行存款400余万元。程二继承了《某住宅区旧房改造项目拆迁补偿及回购新建住房合同书》项下的全部拆迁利益，并在3年内支付程一回迁房折价款300万元。遗产继承纠纷完美解决。

后续在民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷开庭审理中，我方依据法院出具的民事调解书申请变更诉讼请求，即请求法院判决被告为程二办理回迁房的产权证。中国某集团有限公司答辩因内部的管理及历史遗留和相关部门的配合等问题，暂时整个小区都无法办理产权证，集团一直在努力推进，现在已经有了很大的进展，法院经向相关部门了解确实如此，程二表示理解，中国某集团有限公司同意一旦可以办理产权证，第一时间将回迁房直接办理到程二的名下并记载于法院的庭审笔录中，同时也将民事调解书留存一份以便后续办理产权证所用。双方在法庭上握手言和，两个案件圆满解决。

小贴士：继承房产不受北京限购政策的约束。