上海2021年二手房，增值税附加税，个税，契税。计算方式。
二、契税免征或者减征的常见情形有哪些
（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免
征契税。
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。
（3）出售公房前后 1 年内（以网签合同日期为准），出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税
减免。
计算：新购入住房需要缴纳的契税=（新购入住房的核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税）
×新购入住房应缴纳的契税税率。（若购房的核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免）
（4）上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用），购房
日期需在补偿协议签订日期之后。
计算：再买房需要缴纳的契税=（购房时网签价-拆迁补偿价格-购房时增值税）×购房时契税税率；若购房时网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。
友情提示：契税的首套是指家庭名下在沪无任何住房或网签，包括与他人共有。
友情提示：①出售房改房，免征增值税，个人所得税的税率为 1%或免征（满五年唯一）。
②按利润 20%缴纳个人所得税时可抵扣相应项目，即利润=本次出售的核定价-【购入的合同价格+购入
所缴纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修费用（≤购入的房屋合同价格的 10%）+购房按揭贷款利
息】。
抵扣装修费用及购房按揭贷款利息时需提供以下备件：
装修费用：需提供装修合同、装修发票、结算明细清单
购房按揭贷款利息：需提供按揭贷款合同、银行利息清单（主贷人姓名、利息总和、物业地址、贷款
合同编号、加盖银行业务章
一、什么是增值税及附加
增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依
据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方
教育附加三种税的总称。
纳税人：出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。计税依据：增值税的计税依据：税务机关核
定的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。增值税附加的计税依据：本次所缴纳的增值税额。
增值税及附加基准税率：5.6%。即增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育
附加，也就是增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增
值税额×2%。
依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期
间，增值税及附加基准税率：5.3%。具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，也就是城市维护建设税、
教育费附加、地方教育附加之和减半。因此，增值税及附加金额=税务机关核定的成交价格×5%+（本次增
值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%）×50%=5.3%。
二、增值税免征常见情形有哪些
（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免
征增值税；（2）夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征增值税；（3）亲属间赠与（不包含取得新产证以后再
出售的情况），免征增值税。
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