2023年1-8月房地产企业销售表现·观点月度指数

8月权益销售2521亿元，预期回暖

观点指数 “2023年1-8月房地产企业销售表现”研究成果显示，8月份前100房企实现权益总销售金额2521亿元，同比下降39.2%，环比下降7.9%。

数据来源：观点指数研究院

1-8月份，前100房企实现累计权益销售额28238亿元，同比下降13.1%。保利发展、中海和万科占据前三甲，分别录得权益销售金额2123亿元、1926.2亿元以及1600.8亿元，其中，中海和保利发展同比分别上升9.3%和16.1%，万科同比下降12%。

8月前20房企实现权益销售金额1658亿元，同比下降34.1%，环比上升7.7%。1-8月前20房企实现权益销售金额18256亿元，同比上升0.3%。

据了解，政策发声后，8月各地新房来访量有一定程度的上升，而成交方面，从房企销售表现来看，似乎仍在观望，随着近期政策逐步落地，9月开始成交或有一定回升。

数据来源：观点指数研究院

销售均价上，8月前100房企录得全口径销售金额3669亿元，销售面积2141万平方米，销售均价为1.71万元/平方米，较7月上升4.7%，较去年8月上升5%。

一线城市房价指数横盘，或随预期波动

国家统计局数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有20个，比上月减少11个；一线城市新建商品住宅销售价格继续持平，2019年以来一线城市房价出现三个下跌或持平区间，上两次分别为2021年9月-12月、2022年9月-12月，而2023年进入下降或横盘周期的时间有所提前。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

二线城市新建商品住宅销售价格由持平转为下降0.2%，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

与去年同期相比，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅有所回落，三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

二手房价方面，7月份一二三线城市二手住宅销售价格环比继续下跌，跌幅呈现扩大的趋势。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8个百分点，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.7%、1.0%和0.9%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比降幅持平，为0.4个百分点。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

观点指数认为，二季度以来房地产需求持续下降，市场仍处于探底的过程，叠加当前政策密集发布，但落地情况仍待观察，未来走势仍可能出现波动。

销售方面，根据国家统计局数据，1-7月全国累计商品房销售金额70450亿元，同比下降7%；全国累计商品房销售面积66563万平方米，同比下降14.9%；商品房销售均价为10584元/平方米，同比上升10.4%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

7月单月，全国商品房销售金额7358亿元，环比下降44.7%，同比下降24.1%；商品房销售面积7048万平方米，环比下降46.1%，同比下降23.8%。

截至7月，全国累计商品房销售金额已低于去年同期水平。观点指数认为，三季度政策出台力度和落地情况将影响今年的房地产销售，整体规模可能不及去年水平。

重庆等明确优化住房认定标准，房企融资获更大力度支持

7月24日，中央政治局会议要求“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

意味着政策将呈现放松的趋势，但防风险的同时亦是房地产调控的重要部分。

近期，“全面放宽大城市落户条件”、“认房不认贷”、“降低首付比例”等调控手段被补充进入房地产市场调控的工具箱。

据观点指数统计，目前拟放宽外来人口落户的城市包括广州、沈阳等，而江苏全省拟在南京、苏州市区以外的区域全面取消落户限制政策。

根据公安部8月3日发布的《公安机关服务保障高质量发展26条措施》，将探索户籍准入同城化，支持具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认、居住证互通互认，以及试点实施灵活落户政策。

在购房限制的调控上面，近日，住建部、央行、金管局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。目前已明确表示优化个人住房贷款中住房套数认定标准的城市包括重庆、内蒙古赤峰等，其中赤峰市“认房不认贷”政策执行范围为公积金贷款。

降首付比例方面，据观点指数统计，截至8月25日，厦门、郑州等6个城市宣布调整购房首付比例，各城市政策面向的受惠对象有所不同，部分面向首次购房人群，部分面向购置新建商品房的人群。

值得注意的是，面向房企的融资支持力度亦在加大，包括央行表示延长保交楼贷款支持计划实施期限，以及证监会最新安排中，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

同时，河南延津、广东中山发文强调加强预售商品房购房款的管理，确保资金进入监管账户以保障房屋建设交付，维护市场秩序的平稳。

此外，在税收优惠、购房补贴方面，财政部等三部门共同发布关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，换购住房退还个税政策将延续至2025年12月31日。在此之上，据观点指数统计，近1个月至少15个城市或地区发布了关于购房给予补贴的政策，部分为政策延续公告，其中不少政策主要针对多孩家庭。

5年期LPR不变，存量贷款利率或调整

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的LPR数据，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。1年期LPR下降10BP，5年期以上LPR维持不变。

数据来源：中国人民银行、观点指数整理

值得注意的是，8月15日央行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，调降7天逆回购利率10基点至1.80%（此前为1.90%），调降1年期MLF利率15基点至2.50%（此前为2.65%）。金融机构预测LPR将调降15个基点。因此，5年期以上LPR维持不变，在一定程度上出乎市场意料。

LPR非对称调整或为调整存量贷款利率、稳定商业银行净息差水平提供基础。

中国人民银行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议指出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

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