《济宁市物业管理条例（草案修改稿）》（征求意见稿）
公开征求意见和建议
《济宁市物业管理条例（草案）》已经济宁市十八届人大常委会第十一次会议第一次审议。市人大常委会法工委组织立法工作专班对《济宁市物业管理条例（草案）》进行了修改完善，形成了《济宁市物业管理条例（草案修改稿）》（征求意见稿）。现将《济宁市物业管理条例（草案修改稿）》（征求意见稿）全文公布，公开征求社会各界的意见和建议。
社会各界人士可以直接将意见和建议发送至jnrdfgw＠163.com，也可以寄送至济宁市人大常委会法制工作委员会（邮编：272000），并在信封上注明《济宁市物业管理条例（草案修改稿）》（征求意见稿）征求意见。
公开征求意见截止日期为2023年10月21日。
联系电话：
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0537-2348768
济宁市人大常委会法制工作委员会
2023年9月21日
济宁市物业管理条例 （草案修改稿）
（征求意见稿）
目 录
第一章 总 则
第二章 物业服务区域和前期物业管理
第一节 物业服务区域
第二节 前期物业管理
第三章 业主和业主组织
第一节 业主及业主大会
第二节 业主委员会
第三节 临时物业管理委员会
第四章 物业服务
第五章 物业的使用和维护
第六章 监督管理
第七章 法律责任
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人等相关主体的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进和谐宜居社区建设，构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理及其相关监督管理活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指通过选聘物业服务人或者自行管理的方式，对物业服务区域内的建（构）筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第三条 物业管理活动应当坚持党建引领、业主自治、专业服务、多方参与、政府监管、权责一致、公开透明的原则。
第四条 市、县（市、区）人民政府应当将物业管理工作纳入基层社会治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和目标责任制，落实执法责任清单制度。
市、县（市、区）人民政府应当将物业服务业纳入现代服务业发展规划，完善扶持、激励政策和措施，建立与之相适应的资金投入与保障机制；推动物业服务行业专业化、产业化、规范化、市场化、智能化。
第五条 市人民政府住房城乡建设主管部门或者县（市、区）人民政府确定的物业主管部门（以下统称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、城乡建设、生态环境、城市管理、城乡水务、卫生健康、应急、审计、行政审批、市场监督管理、消防救援等部门、单位按照各自职责，做好物业管理相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和有关监督管理工作。
社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导、支持和帮助下，协助开展物业管理相关工作。
第六条 物业行业协会应当加强行业自律，依法制定和组织实施自律性规范，提高从业人员整体素质和技能水平，调解行业纠纷，维护会员合法权益，推动行业健康有序发展。鼓励物业服务人加入物业行业协会。
第二章 物业服务区域和前期物业管理
第一节 物业服务区域
第七条 物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建（构）筑物规模、共用设施设备配置、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业服务区域；配套设施设备能够分割并独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上自然区域且能明确共用设施设备管理、维护责任的，可以划分为不同的物业服务区域。
红线图范围内的城镇公共道路、公共绿地、河道等公共区域不得划入物业服务区域。
第八条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当依法向建设项目所在地的县（市、区）物业主管部门申请划分物业服务区域。
物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡镇人民政府等单位的意见后，进行划分登记，并告知建设单位，建设单位应当将划定的物业服务区域向物业买受人明示。
已划定的物业服务区域确需调整的，物业服务区域内业主依法表决同意后，由县（市、区）物业主管部门按照本条例的规定重新划分登记。
已投入使用但尚未划分物业服务区域的，由物业所在地的县（市、区）物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后，划定物业服务区域并公告。
非商品房的物业服务区域划分，参照商品房的物业服务区域划分程序进行。
第九条 建设单位编制建设项目设计方案时，应当遵循一个物业服务区域配套建设独立使用的共用设施设备和物业服务用房的原则。
规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当审核配套建设的物业服务用房是否符合建设项目配套建设指标的要求，不符合配套建设指标要求的，不予核发建设工程规划许可证。
规划行政管理部门在办理规划条件核实时，应当审核配套建设的物业服务用房是否符合规划条件和规划报建的要求；不符合规划条件和规划报建要求的，不予通过规划条件核实。
第十条 新开发建设项目，建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房，满足物业服务办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求。物业服务用房的配置应当符合下列规定：
（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）独立且相对集中，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口，方便服务业主；
（三）建设项目分期开发建设的，物业服务用房原则上应当一次性建好。按项目设计方案确需分期建设的，先按不少于千分之三配置，后期按标准补齐。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。
住宅小区内综合执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证附图、房屋买卖合同中载明。
物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，建设单位应当依法办理不动产权属登记。
第十一条 已投入使用但未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供；建设单位和产权单位已不存在的，由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。
第十二条 物业服务区域内的下列部分属于业主共有：
（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的除外；
（二）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；
（三）建（构）筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、电梯、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；
（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；
（五）其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；
（六）法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分。
第二节 前期物业管理
第十三条 物业服务区域划定后，建设单位应当依法选聘前期物业服务人，签订书面物业服务合同。
住宅物业的建设单位应当依法通过招标方式选聘前期物业服务人，并向县（市、区）物业主管部门办理前期物业服务招投标备案。
物业交付前，建设单位变更前期物业服务人的，应当按照本条规定重新选聘和备案。
第十四条 建设单位应当在销售物业前依法制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害业主的合法权益。
建设单位应当将临时管理规约在其销售场所的显著位置进行公示。在签订物业买卖合同时，建设单位应当将临时管理规约中业主的权利义务等主要内容向业主予以说明，业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第十五条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料，向县（市、区）物业主管部门办理前期物业服务备案。
建设单位在商品房销售时，应当将前款备案资料作为商品房买卖合同约定的内容。
第十六条 物业交付使用十五日前，建设单位应当按照前期物业服务合同约定，与前期物业服务人共同对物业服务区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成书面查验记录，签订物业承接查验协议。对承接查验基本情况、存在问题、解决方法及整改期限、双方权利义务、违约责任等事项，双方应当在物业承接查验协议中作出约定。
对于承接查验发现的问题，建设单位应当在物业承接查验协议约定的期限内予以整改，或者委托前期物业服务人整改，整改费用由建设单位承担。整改完毕后，建设单位应当及时组织复验。
承接查验应当邀请业主代表参加，前期物业服务人应当将承接查验情况在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于十日。
县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对承接查验活动进行现场监督。建设单位可以聘请相关专业机构予以协助。
建设单位与前期物业服务人恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验过程中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
物业服务人擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务人应当依法承担赔偿责任。
物业承接查验的费用，由建设单位和前期物业服务人在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
分期开发建设的物业，建设单位和前期物业服务人可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。
物业服务人应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。
第十七条 在办理物业承接查验手续时，建设单位应当在县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督下，依法向前期物业服务人移交物业服务用房和资料。
建设单位与前期物业服务人应当签署书面交接记录。交接记录应当包括移交明细、交接时间、交接方式等内容。未能移交的，建设单位应当列出未移交的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
建设单位应当自物业交接后三十日内，在物业管理信息平台上填报承接查验资料。承接查验资料应当包括临时管理规约、建设单位移交资料清单、承接查验协议、查验记录、交接记录等。
第十八条 前期物业服务合同期限未满、业主委员会或者业主与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
经业主大会或者业主依法共同决定解聘前期物业服务人实行自行管理的，自解聘决定函送达之日或者解聘决定函告知的物业服务终止之日起，前期物业服务合同终止。
第三章 业主和业主组织
第一节 业主及业主大会
第十九条 房屋所有权人为业主。
尚未依法办理所有权登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主权利，并承担相应的义务。
业主依法享有权利并履行义务，且不得以放弃权利为由不履行义务。
第二十条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）自行管理物业；
（二）接受物业服务人按照物业服务合同约定提供的服务；
（三）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（五）参加业主大会会议，行使投票权；
（六）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（七）监督业主委员会、临时物业管理委员会的工作；
（八）监督物业服务人履行物业服务合同；
（九）对物业共用部位、共用设施设备、相关场地的使用和收益情况享有知情权、监督权；
（十）监督住宅专项维修资金的管理和使用；
（十一）法律、法规规定的其他权利。
第二十一条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十二条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
第二十三条 一个物业服务区域成立一个业主大会，全体业主为业主大会成员。
设立业主大会、召开业主大会会议时，街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当给予指导、协助。
街道办事处、乡镇人民政府应当鼓励、支持、指导、协助老旧小区成立业主大会。
第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，按照业主大会议事规则的规定召开，由业主委员会负责召集。定期会议每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）有百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织业主召开业主大会会议。
第二十五条 下列事项由业主共同作出决定：
（一）已划定的物业服务区域确需调整的；
（二）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
（三）选举或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人，确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格；
（五）实施自行管理；
（六）使用建（构）筑物及其附属设施的维修资金；
（七）筹集建（构）筑物及其附属设施的维修资金；
（八）改建、重建建（构）筑物及附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十）共有部分经营收益的使用和分配；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二十六条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
业主总人数、建（构）筑物总面积，按照前款的统计总和计算。
第二十七条 物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议前，应当事先就会议内容书面征求所代表的所有业主的意见、建议。凡需业主投票表决的，表决票应当经业主本人签名。业主代表应当将其所代表的所有业主的意见、建议和表决票如实向业主大会提交。
第二十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式。鼓励和引导业主采用互联网形式召开业主大会会议，使用电子投票系统。
市物业主管部门应当建立完善全市统一的业主决策电子投票系统，电子投票系统的建设和维护经费列入财政预算。
业主委员会应当于会议召开十五日前，将会议议题、会议召开的时间、地点、表决方式等内容等在物业服务区域内显著位置向全体业主公示，同时书面告知社区居民委员会。经百分之二十以上业主联名提议的，所提事项应当一并列入会议议题。
公示期间，业主认为公示内容有违反法律、法规的，应当以书面形式实名向业主委员会提出，经审核，确实存在违法内容的，业主委员会应当立即改正。
业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。
街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当派员参加业主大会会议，并做好指导和监督工作。
第二十九条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；
（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；
（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。
符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位、前期物业服务人应当在三十日内书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业服务区域内显著位置公告。建设单位应当同时报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：
（一）物业服务区域划分资料；
（二）物业服务区域内建筑物面积清册；
（三）业主名册及联系方式；
（四）建筑规划总平面图；
（五）共用设施设备的交接资料；
（六）物业服务用房配置确认资料；
（七）其他有关的文件资料。
街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到前款资料之日起六十日内，报告县（市、区）物业主管部门，并组织成立业主大会筹备组。物业主管部门应当予以指导、培训和协助。
符合首次业主大会会议召开条件，建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的，经物业服务区域内五名以上业主联名，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内予以核实，经审查属实的，应当在六十日内组织成立业主大会筹备组。
符合首次业主大会会议召开条件，街道办事处、乡镇人民政府未依法组建筹备组的，物业服务区域内五人以上业主有权联名提出成立业主大会的申请，街道办事处、乡镇人民政府应当予以核实。对符合条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当要求建设单位或者前期物业服务人限期提交本条第二款规定的书面报告，并在六十日内成立筹备组。街道办事处、乡镇人民政府也可以根据实际情况不经业主申请组建业主大会筹备组。
第三十条 首次业主大会会议的筹备经费由开发建设单位承担。开发建设单位已注销的，筹备经费由街道办事处、乡镇人民政府统筹保障。老旧小区的首次业主大会会议筹备经费由街道办事处、乡镇人民政府承担。
第三十一条 业主大会筹备组由七人以上单数组成，组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任，负责召集和主持筹备组工作，其他成员由业主、社区居民委员会、建设单位、前期物业服务人代表组成，其中业主所占比例不得低于总人数的二分之一。建设单位、前期物业服务人未参加筹备组，不影响筹备组成立。
筹备组中的业主代表应当由符合本条例第三十七条规定的业主担任。由街道办事处、乡镇人民政府在自主报名的基础上予以确定并公示。
符合条件的业主报名人数未达到要求人数，则延长十五个工作日继续征集业主报名参加。期满仍未达到要求人数的，街道办事处、乡镇人民政府终止本次筹备工作，同时在物业服务区域内显著位置公告并说明理由。自公告之日起三十日内，经人数占比百分之五以上的业主联名提出申请，街道办事处、乡镇人民政府应当重新组建筹备组。
筹备组应当自成立之日起十日内，在物业服务区域内显著位置公告组员名单和工作职责，公告期不得少于七日。
第三十二条 业主大会筹备组应当完成下列筹备工作：
（一）核实物业服务区域范围；
（二）确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；
（五）征集吸纳业主对首次业主大会会议议题的意见；
（六）确定首次业主大会会议的召开时间、地点、方式和议题；
（七）首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内显著位置公告，并通过书面或者其他方式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
第三十三条 首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主委员会产生之日起，筹备组自行解散。
规定期限内未召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。自筹备组解散之日起三十日内，按照本条例第三十一条的规定重新组建筹备组。
第二节 业主委员会
第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；
（三）每半年至少公开征集一次业主、物业使用人的意见和建议；
（四）定期向业主通报工作情况，每半年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权；
（五）协调解决因物业适用、维护和管理产生的纠纷；
（六）监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（七）监督管理规约的实施；
（八）业主大会赋予的其他职责。
第三十五条 业主委员会应当通过在物业服务区域内显著位置设置公示栏等方式，向业主公开业主委员会组成、成员分工以及监督方式，并定期发布共有部分的用途、共有部分经营收益的使用和分配、建（构）筑物及其附属设施维修资金的使用和筹集等业主自治信息。
业主委员会可以委托物业服务人协助公告信息。
业主委员会应当公开而没有公开的信息，业主有权要求业主委员会公开，仍不公开的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令业主委员会限期公开。
第三十六条 业主委员会由五人以上的单数组成，由物业服务区域内的业主担任，包含业主委员会主任、副主任、执行成员、成员，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会成员的资格、具体人数以及增补规则在业主大会议事规则中规定。
业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任和执行成员，主任、副主任可以兼任执行成员。
执行成员负责业主委员会的日常事务工作。
物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当定期组织开展业主委员会成员培训。
第三十七条 业主委员会成员候选人由业主自荐或者联名推荐产生。
自荐或者联名推荐的候选人多于应选人数的，按照议事规则规定的方式确定；少于应选人数的，缺额由社区党组织、社区居民委员会推荐产生。
鼓励业主中符合条件的党员、人大代表、政协委员、网格长、楼栋长以及热心公益事业、责任心强的业主参选业主委员会成员。
业主委员会成员候选人名单确定后，报街道办事处、乡镇人民政府，并在物业服务区域内显著位置公示候选人基本情况。
第三十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，依法向物业所在地的县（市、区）物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
县（市、区）物业主管部门自收到备案材料之日起十日内，对备案材料齐全的业主委员会出具备案证明和印章刻制证明。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知县（市、区）物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第三十九条 业主委员会应当持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章、业主委员会印章和业主委员会财务专用章。
业主大会和业主委员会应当建立印章使用和管理制度。需要使用业主大会印章的，应当附具业主大会决议和参与表决的业主名单；需要使用业主委员会印章的，应当由业主委员会过半数成员签字同意；业主大会议事规则另有规定的从其规定。
第四十条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。物业共有部分、共用设施设备经营收益，业主大会、业主委员会工作经费等应当按照财务管理要求入账。业主委员会应当按照本条例第三十五条的规定公示财务收支情况，公示期不得少于十日。公示期满后，业主可以在业主委员会办公场所进行查阅。
由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，或者存在管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形，业主大会或者业主委员会应当委托专业机构对业主大会、业主委员会工作经费、公共收益等进行审计，酬劳纳入业主委员会经费。审计结果向全体业主公开。
业主委员会应当妥善保管会计凭证和账簿、财务报表等有关资料。
第四十一条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者执行成员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。召集人无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府指定一名成员召集和主持。
业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出决定时应当经全体成员过半数同意并签字确认。业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会应当于会议召开前三日在物业服务区域内显著位置公告会议议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定及会议情况以书面形式在物业服务区域内显著位置公告，并告知物业所在地社区居民委员会。
未按规定公示的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。
业主可以查阅业主委员会会议资料，并就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四十二条 业主委员会不得有下列行为：
（一）拒不履行职责；
（二）越权行使业主大会职权或者不执行业主大会决定；
（三）挪用、侵占住宅专项维修资金、业主公共收益；
（四）利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬，减免物业费、停车费等相关费用；
（五）虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理活动中形成的文件、资料；
（六）非法收集、使用、传输、买卖、泄露在物业管理活动中获取的业主、物业使用人个人以及家庭信息；
（七）拒不公示住宅专项维修资金使用管理、业主公共收入使用管理、物业服务用房使用管理等物业服务信息；
（八）擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（九）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉举报人；
（十）伪造业主签名、弄虚作假等其他违反法律法规的行为。
业主委员会有上述行为的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正并通告全体业主，逾期拒不改正造成严重后果的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议，提议解散业主委员会并启动提前换届程序。
未能重新选举产生业主委员会的，由社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第四十三条 业主委员会成员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员资格：
（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
（二）拒不履行成员职责的；
（三）业主委员会过半数成员或者百分之二十以上业主提议撤销其成员资格的；
（四）违章搭建建（构）筑物等违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；
（五）本人、配偶及其直系亲属在为本物业服务区域提供物业服务的企业任职的；
（六）存在本条例第四十二条规定的情形，且拒不改正的；
（七）因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。
第四十四条 业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业服务区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会成员承担相应的法律责任。
业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十五条 业主委员会任期届满九十日前，应当向街道办事处、乡镇人民政府提交书面报告，并在其督促、指导下召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会未按期组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建换届小组、组织换届。换届小组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
第四十六条 新一届业主委员会选举产生后，应当按照本条例第三十八条规定进行备案。
自新一届业主委员会选举产生之日起三日内，在街道办事处、乡镇人民政府的监督下，业主委员会的印章、资金、办公用房、物品、资料的管理人员应当将其移交给新一届业主委员会。逾期不移交的，由街道办事处、乡镇人民政府责令其移交；拒不移交的，由物业所在地公安机关依法处理。
第四十七条 业主大会与业主委员会的活动经费以及业主委员会成员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。
第三节 临时物业管理委员会
第四十八条 有下列情形之一的小区，街道办事处、乡镇人民政府应当组建临时物业管理委员会：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）连续两次组建筹备组失败的；
（三）具备首次业主大会会议召开条件，经筹备组两次组织仍未能召开的；
（四）具备成立业主大会条件，经两次筹备组织召开业主大会会议仍未选举出业主委员会的；
（五）业主委员会因任期届满、成员缺额、被罢免等情形之一，需要重新选举，但经街道办事处、乡镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会的。
第四十九条 临时物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府负责组建，建设单位未参加的，不影响临时物业管理委员会的成立。
临时物业管理委员会由业主、社区居民委员会代表等七人以上的单数组成，其中业主人数不得少于总人数的二分之一。
临时物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府在社区居民委员会代表中选定，副主任在业主代表中选定。
街道办事处、乡镇人民政府应当在临时物业管理委员会成立前，在物业服务区域内显著位置公示临时物业管理委员会拟任成员名单，公示期不得少于七日。公示期间，业主有异议的，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出，街道办事处、乡镇人民政府应当对异议内容进行核实并作出答复。
临时物业管理委员会成立后，应当在物业服务区域显著位置公示成员名单以及分工。
第五十条 临时物业管理委员会代为履行业主委员会的职责，任期不超过两年。
临时物业管理委员会应当每年至少组织召开一次业主大会会议，推动设立业主大会并选举产生业主委员会。期满仍未成立业主大会或者选举产生业主委员会的，原临时物业管理委员会解散，由街道办事处、乡镇人民政府组建新的临时物业管理委员会。
临时物业管理委员会作出决定应当经全体成员过半数同意。需要使用印章的，应当使用所在地社区居民委员会印章。
临时物业管理委员会履行职责应当接受街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督，并充分保障业主的知情权和监督权。
临时物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并应当在三日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。
第四章 物业服务
第五十一条 鼓励业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制，采取招投标的方式选聘物业服务人。市物业主管部门应当建立全市统一的物业管理招投标平台，为物业管理招投标当事人提供指导和服务。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人签订书面的物业服务合同，约定服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、服务期限、服务交接、违约责任等事项。
物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储，作为物业服务人履行合同的保证。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分。
物业服务人在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上，可以根据业主需要，提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务，并按照市场价格收取服务费用。
物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的，不得按照约定的等级和标准收取费用。物业服务人不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
物业服务人应当自签订物业服务合同之日起十日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业主管部门备案，县（市、区）物业主管部门应当将相关信息推送街道办事处、乡镇人民政府。
第五十二条 接受委托的物业服务人应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力，有条件在物业服务区域设立独立核算的服务机构。
物业服务人应当按照物业服务合同约定，提供下列服务：
（一）提供清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等基本服务；
（二）使用、管理和维护物业共用部位、共用设施设备；
（三）建立、保存日常管理档案以及共有部分的档案、资料；
（四）采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全；
（五）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
物业服务人可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担特种设备维修养护、工程施工等专项服务，但不得将该物业服务区域内的全部物业服务一并委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
业主实行自行管理的，应当依法履行物业服务区域内的安全防范和消防安全职责，对于电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由专业机构或者人员实施。
街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当加强对业主自行管理物业的监督和指导，并给予必要的支持和协助。
推动物业服务与养老、家政、托育等社区生活服务相结合，支持有条件的物业服务人为业主提供家政、购物等服务。
第五十三条 物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，如实公示并及时更新下列信息：
（一）营业执照、项目负责人、二十四小时服务电话、物业服务人网址、投诉电话；
（二）物业服务的内容、标准，收费的项目、标准、依据、方式等；
（三）电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案、维保费用和电梯专项应急预案、消防应急处置方案等；
（四）供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位的报修服务电话等；
（五）上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；
（六）上一年度公共水电费用分摊情况、物业服务费、公共收益收支和专项维修资金筹集、使用情况；
（七）业主进行房屋装饰装修活动的情况；
（八）物业服务区域内车位、车库的出售和出租情况；
（九）水箱清洗消毒记录、水质检测报告；
（十）其他应当公示的信息。
物业服务人应当同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。
第五十四条 物业服务人提供物业服务应当遵守下列规定：
（一）提供的物业服务符合相关标准、规范；
（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
（三）定期听取业主的意见和建议，及时答复业主提出的询问，接受业主监督，改进和完善服务；
（四）定期向业主大会、业主委员会报告履行物业服务合同、维修资金使用等情况；
（五）对业主违反（临时）管理规约的行为进行劝阻和制止，并及时报告业主委员会；
（六）指导、督促业主和物业使用人进行生活垃圾分类；
（七）对违反有关治安、环保、消防、房屋使用安全、市容环卫等法律、法规、规章的行为及时采取合理措施劝阻和制止，劝阻、制止无效的及时报告相关主管部门并协助处理；
（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和社区居民委员会做好物业服务相关工作。
本市各级人民政府及其相关部门等依法委托物业服务人承担社区治理、公共管理和物业服务合同以外的居民服务事项的，应当给予必要支持，并支付相关费用。
第五十五条 物业服务人不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准；
（二）采取停止或者限制供电、供水、供热、供气、通信以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费；
（三）非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主、物业使用人的信息；
（四）擅自改变物业服务用房等共有物业的用途和权属；
（五）擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费；
（六）挪用、侵占住宅专项维修资金、共有部分经营收益等共有资金；
（七）将人脸、指纹等生物识别技术作为开展物业服务相关活动的唯一手段；
（八）擅自拆除、损坏物业服务区域内的共用设施设备；
（九）擅自撤出物业服务区域、停止物业服务；
（十）物业服务合同终止后，拒不撤出物业服务区域或者拒不移交有关财物、档案和资料等；
（十一）借装修管理名义约束业主或者以指定装修人和限定装修材料等方式变相约束业主；
（十二）骚扰、恐吓、威胁、暴力侵害业主；
（十三）侵害业主合法权益的其他行为。
第五十六条 物业服务人应当建立和保存下列档案、资料：
（一）物业竣工验收、承接查验资料；
（二）业主共有部分经营管理资料；
（三）小区监控系统、电梯、消防、水泵、体育设施、有限空间等共用部位、共用设施设备资料及其使用、管理和维护记录；
（四）业主装饰装修的管理资料；
（五）业主名册以及联系方式；
（六）物业服务人或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运等书面协议；
（七）与专业机构或者第三人签订的专项服务协议资料；
（八）水箱清洗记录以及水箱水质检测报告；
（九）安全风险隐患排查以及处置记录、应急预案以及演练档案；
（十）物业服务合同约定的其他资料。
业主、业主委员会有权查阅前款规定的相关档案和资料。县（市、区）物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务档案管理工作的监督。
第五十七条 物业服务人应当制定物业服务区域安全防范应急预案，报县（市、区）物业主管部门、应急管理部门，并加强日常演练。发现重大事故隐患或者发生紧急状态、突发事件以及其他紧急事件时，物业服务人应当及时采取应急措施，并在相关部门指导下做好物业服务区域的安全管理工作。相关部门采取应急措施时，物业服务人应当予以协助。
对于物业服务人依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当予以配合。
物业服务人承担应急保障工作的必要支出，市、县（市、区）人民政府应当给予支持。
第五十八条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的，市、县（市、区）人民政府价格主管部门应当会同物业主管部门制定并公布基准价及浮动幅度，建立动态调整机制。
实行市场调节价的，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。
物业行业协会应当在物业主管部门的指导、监督下，定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格，供业主和物业服务人参考。
业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费收支情况进行审计，物业服务人应当予以配合。
物业服务费标准应当保持相对稳定。物业服务人需要调整物业服务费标准的，应当遵守下列规定：
（一）委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计，将审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日以上；
（二）制定调整收费标准的方案，调整方案包括拟调整收费标准的范围和理由，调整后的收费标准、服务内容和服务标准等事项，将调整方案在物业服务区域内显著位置公示三十日以上。
物业服务人应当将调整物业服务费标准的事项和结果及时报告街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会。物业服务人违反前款规定的，不得调整物业服务费标准。
第五十九条 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。
业主违反约定或者有关规定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，并听取业主意见；对于业主提出的合理要求，物业服务人应当及时予以解决；经物业服务人催告，业主在合理期限内仍不交纳的，业主委员会或者临时物业管理委员会应当督促其交纳。仍不交纳的，物业服务人可以申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
空置房物业服务费的减免，由业主和物业服务人依据相关规定在物业服务合同中约定。
物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
业主欠交物业服务费，经判决、裁决等生效法律文书确认应当履行且有履行能力而拒不履行的，有关单位依法将该业主列入严重失信名单。
第六十条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
第六十一条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者三十日内退出物业服务区域，配合新物业服务人做好交接工作，如实告知物业的使用和管理状况，并将下列资金、资料和物品移交给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人：
（一）本条例第五十六条规定的资料；
（二）物业服务用房、业主共有的场地和设施设备；
（三）物业服务期间形成的共有部分档案以及改造、维修、运行、保养记录；
（四）利用业主共有部分经营的相关资料、代管的共有资金和预收的物业费等财物；
（五）其他应当移交的资金、资料和物品。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
第六十二条 物业所在地的县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务交接工作的指导、协助和监督，现场参与承接查验。
原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议为由拒绝办理交接工作，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍依法新选聘的物业服务人进场服务。
原物业服务人拒绝撤出物业服务区域，或者拒不移交相关财物和资料的，业主委员会或者业主可以向县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府报告，或者报告公安机关依法处理。
原物业服务人应当在办理交接至退出物业服务区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
第六十三条 物业服务区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务人，提供供电、供水、垃圾清运、电梯运行等应急物业服务。
街道办事处、乡镇人民政府应当将应急服务期间提供的服务事项、服务标准、期限以及收费标准等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不得超过一百八十日，费用由全体业主承担。
应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主选聘新物业服务人，协调新选聘的物业服务人和应急物业服务人做好交接。
第六十四条 市物业主管部门应当建立物业服务人服务质量标准体系，定期组织开展物业服务人和从业人员服务质量的考核、评价。考核、评价结果通过物业管理信息平台向社会公开，并作为物业服务收费、物业服务人选聘的重要依据。
市、县（市、区）物业主管部门应当建立物业服务人、项目经理信用信息系统，落实红黑名单制度，将相关主体的基本信息、不良信息和守信信息记入其信用档案，依法实施守信联合激励和失信联合惩戒，并向公众提供查询服务。
县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府探索建立住宅小区物业管理星级评定、奖励基金、以奖代补等机制，鼓励和支持业主委员会、物业服务人创新物业管理方式，提高物业服务水平。
第五章 物业的使用和维护
第六十五条 业主、物业使用人、物业服务人不得有下列行为：
（一）损坏、擅自拆改建（构）筑物承重结构、主体结构；
（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、餐厅、书房和厨房的上方；
（三）违反规定出租房屋；
（四）擅自拆改供气、供热、供水、排水设施；
（五）违反规定饲养动物、饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人；
（六）制造超过规定标准的噪声；
（七）从建（构）筑物中向外抛掷物品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质；
（九）违法搭建建（构）筑物、障碍物或者挖掘地下空间、私开门窗；
（十）破坏或者擅自改变建（构）筑物外立面造型；
（十一）未按规定处理垃圾；
（十二）侵占绿地，毁坏绿化植物、绿化设施或者擅自伐移树木；
（十三）擅自摆摊设点、占道经营；
（十四）擅自在建（构）筑物上张贴、涂写、刻画、悬挂等；
（十五）擅自改变规划用途，将住宅、车位（库）、储藏间改变为经营性用房；
（十六）使用地锁、石墩、栅栏、板凳等障碍物或者堆放杂物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放机动车辆或者在共用走廊、门厅、楼梯间、楼道、安全出口等位置停放非机动车辆；
（十七）占用楼道、楼顶、道路等共有部分放置杂物；
（十八）私设充电桩、私拉电线或者电缆为电动车辆充电；
（十九）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场地，损坏消防设施及器材；
（二十）法律、法规、规章以及（临时）管理规约禁止的其他行为。
物业服务人、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第六十六条 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当与物业服务人签订协议，就装饰装修工程的禁止性行为、施工时间、违约责任、保证金的金额和退还条件及时间等内容进行约定。未签订协议的，物业服务人可以按照（临时）管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业服务区域。没有物业服务人的，业主、物业使用人应当事先告知房屋所在地的社区居民委员会。装饰装修工程按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修工程的时间、地点、禁止事项、施工方联系方式、投诉电话等情况以合理方式公示。
装饰装修应当遵守法律、法规规定的噪声排放要求，并采取有效的噪声防治措施；装饰装修垃圾应当袋装收集，不得与生活垃圾混同，并投放到物业服务人或者社区居民委员会指定的地点。
装修装饰保证金应当实行专户管理，不得挪用，不得未经业主同意用于抵扣物业费等其他费用。
物业服务人应当加强日常巡查监管。物业服务人、社区居民委员会发现业主、物业使用人有本条例第六十五条第一款第一项、第二项规定行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告住房城乡建设部门，住房城乡建设部门接到报告后，应当调查核实并依法处理。
第六十七条 任何单位和个人因维护、更新、改造、运营等原因确需占用和挖掘物业服务区域内的道路、场地的，应当提前告知业主委员会、物业服务人和相关管线设施专营单位，查明地下管线信息，制定管线设施保护方案，在业主委员会、物业服务人的安排下施工，并采取必要的保护措施，不得影响相关管线设施安全，减少对其他业主正常生活的影响。未产生业主委员会的，应当向社区居民委员会报告。
施工单位和个人应当在占用和挖掘场地显著位置公示占用或者施工的时限，并在公示的时限内恢复原状。
需要办理审批手续的，应当在施工前按照有关规定办理。
第六十八条 物业服务区域内规划用于停放汽车的车位（库）应当首先满足业主的需要，建设单位应当出售、出租、附赠给本物业服务区域内的业主。业主要求承租车位（库）的，建设单位不得只售不租。车位（库）数量少于或者等于物业服务区域内房屋套数的，一户业主只能购买、租赁或者附赠一个停车位；车位（库）数量超出物业服务区域内房屋套数的，一户业主可以多购买、租赁或者附赠一个停车位。满足业主需要后仍有空余的，建设单位可以出租给物业服务区域外的其他人，每次租赁期限不得超过六个月。
物业服务区域内规划用于停放汽车的车位（库）应当优先投入使用，车位（库）尚未全部使用的，不得占用业主共有的道路或者其他公共场地设置规划以外的车位。规划车位（库）全部使用后还不足的，可以利用业主共用的道路或者其他公共场地增设车位，所设置车位归物业服务区域内全体业主共有。车位（库）设置、管理、收费等事项由业主大会决定，但是不得侵害业主合法权益和共同利益，不得影响道路通行、违反消防安全要求或者损坏共用设施设备。
第六十九条 物业服务人应当按照物业服务合同约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离。经督促拒不改正的，物业服务人应当根据实际情况报告消防救援机构、公安机关及其交通管理部门或者城市管理部门依法处理。严重影响封闭性管理物业服务区域通行秩序的，城市管理部门可以将该车辆拖离并告知物业服务人，有关费用由违法行为人承担。
市、县（市、区）人民政府应当组织交通、公安、城市管理、大数据、物业主管等行政管理部门和机构建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边机关、企业、事业单位和商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当提出错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。
第七十条 新建或者改扩建物业项目的，应当建设相对集中的公共充电基础设施或者预留建设安装条件。
物业服务区域内未设置公共充电基础设施，或者公共充电基础设施不能满足业主或者物业使用人生活需求的，业主大会或者依法获得授权的业主委员会、物业服务人，在不影响道路通行和消防安全的前提下，可以占用业主共有道路或者其他场地增设公共充电基础设施。
业主需要安装充电基础设施的，安装位置以及相关设施应当符合消防、用电等安全技术标准。需要报经批准的，应当依法办理批准手续。
第七十一条 在物业服务区域内封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩，设置饮水机、快递柜，安装、改装线缆等，应当遵守（临时）管理规约和物业管理有关规定，符合专业技术规范和城镇容貌标准，保持状态完好、整洁美观。
第七十二条 新建物业服务区域内的供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备验收合格后，应当将物业服务区域内分户终端计量装置或者入户端口及其以外的专业经营设施设备，移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收，其维护、更新、改造、运营等费用，经各县（市、区）落实相关价格政策后，由专业经营单位依法承担。
已交付使用的住宅小区专业经营设施设备应当移交专业经营单位维护管理。符合移交条件的，专业经营单位应当接收；不符合移交条件的，县（市、区）人民政府应当组织改造，改造应当按照国家、省技术标准和专业技术规范设计、施工，验收合格后移交。专业经营单位不得拒绝接收。
第七十三条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的买受人，应当在办理物业交付手续前，一次性足额将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。维修资金属于全体业主共有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
专项维修资金余额不足首期交纳额百分之三十的，由业主委员会依法组织业主续交。业主逾期不续交的，可以书面催告其在合理期限内续交；仍不续交的，在物业服务区域内显著位置公示，并可以依法向人民法院提起诉讼。
物业主管部门应当建立住宅专项维修资金公示和查询制度。
第七十四条 物业保修期届满后，物业共用部位、共用设施设备发生下列紧急情况的，物业主管部门收到业主委员会、业主、物业服务人申请后，立即启动住宅专项维修资金应急使用程序：
（一）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；
（二）消防设施、器材存在严重故障需立即维修的；
（三）尚未移交专业经营单位的供水、供气、供热、供电和排水设施设备发生严重故障的；
（四）物业服务区域内的楼顶、外墙防水发生严重损坏的；
（五）建筑外立面装饰和公共构件松动、脱落，情况严重的；
（六）玻璃幕墙炸裂的；
（七）围墙（栏）、道路坍塌或者破损严重的；
（八）地下车库或者其他地下公共空间雨水倒灌的；
（九）其他可能造成人身安全事故或者严重财产损失的紧急情况。
维修组织单位应当立即组织维修，并进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或者单项应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。物业主管部门应当按照工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。
第七十五条 申请使用住宅专项维修资金应急使用程序，按照下列规定进行：
（一）由业主委员会或者社区居民委员会提出申请；
（二）县（市、区）物业主管部门收到申请后，应当在五个工作日内作出审核决定并办理相关手续，一次或者单项应急使用维修资金金额较大应当经过工程造价咨询机构审核的除外；
（三）住宅维修资金管理机构按照相关规定审核同意后，在住宅维修资金中直接列支；
（四）应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用的维修资金总额、业主分摊情况、维修方案、工程造价结算报告、工程验收合格证明及县（市、区）物业主管部门要求公示的其他材料，在物业服务区域显著位置公示，公示时间不少于十五日。
第七十六条 物业服务人应当建立健全物业共用设施设备、共用部位运行状况的定期检查维护制度，加强对电梯、消防、配电房、室外搁置物、室外悬挂物、建筑幕墙等设施设备安全状况的日常巡查，采取必要的安全防护措施，并按照下列规定处理：
（一）属于保修期限和保修范围内的问题，及时通知、督促建设单位履行保修责任，并报告物业所在地的县（市、区）物业主管部门；
（二）属于专有部分或者专有设备的问题，及时通知、督促责任人维修；
（三）属于物业服务人管理的物业共用设施设备、共用部位的问题，按照物业服务合同的约定，及时组织维修保养，维护保养单位认为存在严重安全隐患，无维修价值或者达到安全技术规范规定的报废条件的，物业服务人应当及时将相关情况向业主公告，并积极协调办理报废事宜；
（四）属于专有部分以外的供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备问题，及时通知、督促相关专业经营单位组织维修；
（五）属于危及房屋使用安全的问题，依照房屋使用安全管理法律、法规、规章的规定处理。
第七十七条 物业服务人应当定期对共用部位开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；定期维护管理共用消防设施、器材以及消防安全标志，确保完好有效。对尚未组建业主委员会、未选聘物业服务人的住宅小区，社区居民委员会应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。
供水经营单位应当保障物业的消防用水，配合相关专业机构对消防设施进行维修、保养和检测。
供电、供气经营单位应当指导物业服务人做好应对火灾的电力、燃气处置工作。
第七十八条 利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主公共收益。业主公共收益的使用依法由业主共同决定，主要用于补充住宅专项维修资金，物业共用部位、共用设施设备的日常维护等。
业主公共收益包括：
（一）利用物业管理区域内业主共有道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费；
（二）利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、共用设施设备发布广告的经营性收入；
（三）利用物业服务用房或者公共区域获取的租金；
（四）共有部分被依法征收的补偿金；
（五）法律、法规规定的其他应当归业主共有的收入。
业主公共收益由物业服务人管理的，应当单独列账，独立核算，并定期向业主大会、业主委员会报告收支情况。收支账目应当每季度在物业服务区域内显著位置公示一次，公示时间不得少于三十日。
业主公共收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收入账户，接受业主和社区居民委员会的监督，收支账目应当每半年在物业服务区域内显著位置公示一次，公示时间不得少于三十日。
第六章 监督管理
第七十九条 市物业主管部门履行下列监督管理职责：
（一）贯彻执行物业管理相关法律、法规、规章和政策；
（二）制定物业管理相关政策措施并监督实施；
（三）制定（临时）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同和承接查验协议等示范文本和相关物业服务标准；
（四）建立物业服务企业信用监管制度，建立健全物业服务企业信用信息、业主电子共同决策等信息系统；
（五）指导物业公共部分及公用设施交付管理；
（六）对住宅专项维修资金进行管理和监督；
（七）指导和监督物业行业协会制定和实施自律性规范；
（八）指导和监督县（市、区）物业主管部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；
（九）组织、指导物业管理培训与宣传工作；
（十）法律、法规规定的其他监督管理职责。
第八十条 县（市、区）物业主管部门履行下列监督管理职责：
（一）贯彻执行物业管理相关法律、法规、规章和政策；
（二）制定并组织实施本辖区内物业管理相关政策和措施；
（三）负责本辖区专项维修资金的管理和使用；
（四）负责物业服务区域划分、物业承接查验、物业招投标、物业服务合同、业主委员会的备案工作；
（五）组织、指导物业管理培训与宣传工作；
（六）指导和监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；
（七）负责物业服务企业信用信息的收集、审核，依法将其不良信息和守信信息记入其信用档案并接受查询；
（八）依法对本条例第五十五条第一项至第十一项规定的违法行为进行查处；
（九）法律、法规规定的其他监督管理职责。
第八十一条 市、县（市、区）主管部门或者机构履行下列监督管理职责：
（一）发展改革部门会同物业主管部门制定实行政府指导价的物业服务收费基准价格、浮动幅度和物业服务收费管理相关政策，负责将物业主管部门认定的物业管理领域信用信息纳入公共信用信息平台；
（二）自然资源和规划部门负责指导新建物业服务区域内物业管理与服务用房等的核提工作，负责物业服务区域内不动产确权登记工作以及停车位、电动（汽）车充电设施、快递服务设施以及其他配套建筑与设施设备的规划配置和规划核实；
（三）民政部门负责指导、拟定城乡基层群众自治建设和社区治理政策，指导城乡社区治理体系和治理能力建设，指导新建开发小区在房屋交付前明确所属的街道、乡镇和社区；
（四）住房城乡建设部门负责对物业服务区域内的建设工程质量、装饰装修活动以及供气、供热等设施设备及其运行维护实施监督管理，依法对本条例第六十五条第一款第一项至第三项以及第四项规定的擅自拆改供气、供热设施的违法行为进行查处；
（五）财政、审计部门负责住宅专项维修资金管理和使用的监督检查，财政部门负责落实老旧小区物业服务补助资金；
（六）城市管理部门依法对本条例第六十五条第一款第九项至第十七项中规定的违反物业管理规定和城市管理法规的行为进行查处；
（七）公安机关负责指导物业服务区域内治安防范工作，对监控安防等开展监督检查，依法对本条例第六十五条第一款第五项至第八项中规定的违反公共安全、公共秩序的违法行为进行查处；
（八）生态环境部门负责物业服务区域及其周边生态环境污染防治的监督管理和生态环境监测工作，依法对本条例第六十五条第一款第八项规定的排放有毒、有害物质的违法行为进行查处；
（九）市场监督管理部门负责对物业服务区域内特种设备安全运营进行监督管理，对物业费收取中的违法违规行为进行查处；
（十）城乡水务部门负责对供水、排水、污水处理设施设备及其运行维护实施监督管理，组织实施住宅二次供水设施改造移交工作；
（十一）司法行政部门负责指导物业纠纷人民调解工作；
（十二）卫生健康部门负责物业服务区域内的公共卫生工作；
（十三）应急管理部门负责物业服务区域内应急处置等工作；
（十四）通信主管部门负责指导协调通信运营商对物业服务区域内通讯设施设备的维护、维修、完善工作；
（十五）公安派出所负责对住宅区的消防安全工作进行日常消防监督检查，消防救援机构依法开展消防监督检查，依法对本条例第六十五条第一款第十六项至第十九项规定的违反消防要求的违法行为进行查处。
法律、法规和本条例对政府各有关部门应当承担的物业服务监督管理职责有规定的，依照其规定；没有规定的，由市、县（市、区）人民政府确定。
第八十二条 街道办事处、乡镇人民政府履行下列监督管理职责：
（一）贯彻落实物业管理方面的法律、法规，促进辖区内物业管理活动规范、有序开展；
（二）协助县（市、区）物业主管部门依照规定划定、调整物业服务区域；
（三）指导、监督首次业主大会会议、业主委员会换届选举工作，监督业主大会、业主委员会依法履行职责；
（四）组织成立临时物业管理委员会，并监督其依法履行职责；
（五）监督物业的查验、移交，指导、监督物业服务人开展物业服务，做好物业服务人的服务质量评价工作；
（六）法律、法规规定的其他职责。
第八十三条 社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展下列工作：
（一）协助街道办事处、乡镇人民政府指导、监督业主大会、业主委员会的成立等业主自治工作；
（二）反映业主诉求，支持业主委员会维护业主合法权益；
（三）组织业主委员会、物业服务人开展应急处置工作；
（四）指导、监督环境和物业管理委员会履行工作职责；
（五）指导、协调和督促物业服务人依法履行职责；
（六）履行网格化管理职责，及时排查、化解物业管理纠纷；
（七）协助街道办事处、乡镇人民政府做好应急物业服务的管理工作；
（八）履行法律、法规规定的其他职责。
社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，以社区居民委员会的名义对外开展工作。环境和物业管理委员会由社区党组织成员、社区居民委员会成员、网格员、楼长、业主代表等成员组成，人数为五人以上单数。
第八十四条 任何单位和个人可以通过市长热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式，对物业服务的违法违规行为进行投诉、举报。
有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复，法律、法规、规章另有规定的除外；不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给负有监督管理职责的行政主管部门。接受移交的部门对管理职权有异议的，不得再次移交，由物业所在地县（市、区）人民政府指定管理。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务人投诉、举报的违法违规行为，有关行政主管部门应当在二个工作日内书面回复是否受理，受理的应当按时回复办理情况。
市、县（市、区）人民政府应当建立健全各行政主管部门、单位为主体的执法工作责任区制度和违法行为投诉登记制度，加强物业服务区域内执法联动，依法查处违法行为，并在物业服务区域内显著位置公示执法责任清单和执法主体相关联系信息。
第七章 法律责任
第八十五条 违反本条例规定的行为，法律、法规、规章已经规定法律责任的，适用其规定。
对违反本条例规定的行为，相应的行政处罚权已经按照综合执法的有关规定集中行使的，由集中行使行政处罚权的部门依法实施处罚。
第八十六条 违反本条例规定，建设单位有下列情形之一的，由物业主管部门按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第十条规定，建设单位未按照规定配置物业服务用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款；
（二）违反本条例第十七条第一款规定，不移交物业服务用房的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
第八十七条 违反本条例规定，物业服务人有下列情形之一的，由物业主管部门按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第五十三条、第七十八条第三款规定的，责令限期改正；逾期未改正的，处一千元以上五千元以下罚款；
（二）违反本条例第五十五条第二项规定的，给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上一万元以下罚款；
（三）违反本条例第五十五条第九项规定的，处一万元以上五万元以下罚款；
（四）违反本条例第五十五条第十项规定的，责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人给予通报批评，并处一万元以上十万元以下罚款。
第八十八条 业主委员会成员、物业服务人员违反法律、法规规定或者管理规约约定，挪用、侵占、擅自处分业主共有财产，篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品，非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主个人信息，或者侵害业主合法权益，给业主造成损失的，应当依法承担相应的法律责任。
第八十九条 物业主管部门、其他相关管理部门或者机构、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会及其工作人员有下列情形之一，未按照本条例规定履行相关职责的，由上级主管机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本条例第七条、第八条规定，物业主管部门未按照规定划分确定物业服务区域的；
（二）违反本条例第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条规定，街道办事处、乡镇人民政府未在规定期限内组建业主大会筹备组、组织召开业主大会的；
（三）违反本条例第四十八条、第四十九条、第五十条规定，街道办事处、乡镇人民政府未在规定期限内组建临时物业管理委员会、未按规定推动成立业主大会、未组织业主依法决定共同事项、未及时向业主公开物业管理相关信息的；
（四）违反本条例第七十九条、第八十条、第八十一条规定，市、县（市、区）行政主管部门或者机构未履行物业管理职责的；
（五）其他不依法履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
第八章 附 则
第九十条 物业配套设施完善的老旧住宅区，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导业主筹备成立业主大会，选举业主委员会，鼓励选聘物业服务人实施管理。
物业配套设施不完善的老旧住宅区，市、县（市、区）人民政府应当组织进行改造整治，鼓励和支持业主自主开展改造提升，逐步完善配套基础设施和公共服务设施。街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当指导小区业主因地制宜采取灵活方式选聘人员实施物业服务或者自行管理。
第九十一条 本条例自 年 月 日起施行。
来源：济宁人大
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