2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例

近年来，受经济形势变化、新冠疫情及房地产行业转型升级等多重叠加因素影响，全省各级法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量（主要是商品房预售合同纠纷和商品房销售合同纠纷）呈上升趋势。为有效维护房地产市场健康发展，同时依法保护住房消费者合法权益，坚决防范房地产风险向金融、社会等领域传导，全省各级法院坚持在党的领导下，提高政治站位，积极把依法履职融入服务中心大局之中，深入贯彻落实中央和省委经济工作会议精神，依法稳妥地处理了一大批房屋买卖合同纠纷案件，为实现房地产市场稳定和购房者合法权益的“双维护”提供了有力的司法服务和保障。

为充分发挥典型案例的指引示范和普法宣传作用，进一步为全省房地产市场健康发展营造良好的法治环境，我院组织评选了2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例。其中既有涉及商品房逾期交付、办证、群体性纠纷、“一房二卖”等热点问题的案例，也有涉及商品房买卖合同解除、名为购房实为担保等新裁判理念的案例。这些案例的选取均具有一定的代表性和典型性，与人民群众的生活和利益息息相关，也对人民法院裁判类案具有重要的借鉴参考价值。

案例一

“府院联动”盘活项目，保障交房化解纠纷

——殷某夫妇诉彭泽某房地产公司、

彭泽某银行房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】

2019年9月25日，殷某夫妇与彭泽某房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定了房屋价款、交房时间、逾期交房责任等内容。殷某夫妇支付了购房首付款，并与彭泽某银行签订了按揭贷款合同。后银行依约将贷款划入房地产公司账户，殷某夫妇亦依约向银行按月支付按揭贷款，但房地产公司未按约定期限交房。殷某夫妇认为房地产公司逾期交房构成违约，遂起诉到法院要求解除购房合同，返还购房款等。

【裁判结果】

彭泽县人民法院受理案件后，查实案涉房地产公司至诉讼时尚未交付房屋，确实存在逾期交房行为。但同时了解到，并非殷某夫妇一户出现逾期交房现象，而系整个案涉房地产项目多达几百户出现逾期交房问题。为妥善化解纠纷，保障购房人合法权益及维护案涉房地产项目的交易稳定，彭泽县人民法院就该案处理引入了“府院联动”机制，向当地相关部门了解情况，并在县委、县政府的大力支持下，为案涉房地产项目争取到了专项资金投入楼盘续建工作。后彭泽县人民法院向殷某夫妇释明案涉房地产项目情况并及时反馈项目进展，引导当事人理性面对纠纷，共同维护商品房市场交易秩序。殷某夫妇认为收房有望，遂自愿向法院申请撤诉，本案以当事人撤回起诉结案。

【典型意义】

在当前房地产市场背景之下，以房地产企业逾期交房为由诉请解除合同的纠纷逐渐增多。若一旦房地产企业出现逾期交房行为即判令解除合同、返还购房款，则不仅要面临此类纠纷群发、高发的态势，使整个楼盘的交易陷入“瓦解”的境地，还会面临执行难题，购房合同解除后，购房人一方面未收到房，一方面又可能因房地产企业资金链断裂而难以获返购房款。因此，对于此类商品房逾期交房纠纷，盘活项目是保护购房人权益的最佳方案，可以优先引入“府院联动”机制，积极协调各方，会同住建、自然资源、市场监督、金融监管等部门合力推动、逐一解决影响房屋交付的各个环节出现的问题与困难，推进问题楼盘复工续建，增强购房人继续履行合同的信心，找到化解纠纷的突破口。本案正是法院主动作为，能动司法，利用“府院联动”机制，在当地党委政府的支持下，争取到专项资金用于解决楼盘复工续建问题，并最终取得案涉房地产项目顺利推进、当事人申请撤诉良好效果的典型案例。

案例二

认定购房合同应否解除，

应充分考虑违约方的过错程度

及合同目的能否实现

——陈某诉新余某房地产公司

商品房销售合同纠纷案

【基本案情】

2019年12月，陈某与新余某房地产公司签订购房合同，约定出卖人应当在2022年5月30日前向买受人交付房屋；出卖人逾期交付超过60日，买受人有权解除合同等内容。合同签订当日陈某履行了付款义务。2020年1月25日，新余市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月20日，房地产等建设工程行业复工。2022年8月1日，陈某向房地产公司邮寄《退房申请书》，要求解除购房合同，并赔偿损失。双方协商未果，陈某遂向法院起诉要求解除购房合同、退还购房款及支付相应利息、违约金。2023年2月12日，房地产公司通知陈某前来办理交房手续。2023年2月16日，案涉商品房项目取得竣工验收合格证。

【裁判结果】

新余市渝水区人民法院经审理认为，疫情发生在案涉商品房施工过程中，即使在疫情防控措施降低风险之后可以复工复产，但人员返岗需要隔离、材料采购需要检验检疫等，必然影响工程施工进度。延迟交付房屋非房地产公司恶意违约所致，且房地产公司承诺能够交付房屋，案涉购房合同目的并非无法实现，不应判令解除合同。但房地产公司逾期交房行为确给陈某造成了一定损失，理应承担逾期交房的违约责任。对于受疫情防控措施影响的逾期交房期间可根据不可抗力规则予以扣除。最终判令房地产公司以购房款的日万分之一向陈某支付逾期交房违约金，驳回陈某的其他诉讼请求。宣判后，陈某不服，提出上诉，新余市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

受市场行情以及疫情等因素影响，因无法按约交付商品房引发购房人诉请解除合同的纠纷凸显。人民法院在认定购房合同解除条件是否成就时，不能机械地仅依据合同文本判断应否解除，而应综合考量违约方的过错程度、违约行为形态、违约时长、合同目的能否实现等因素确定。具体到本案，房地产公司在地区新冠肺炎疫情防控措施降低风险后，克服疫情管控给项目施工带来的影响，积极复工复产，并未以疫情为由不履行或怠于履行其应尽义务；案涉商品房交付时间虽较约定日期有所迟延，但并非无法交付，即客观上案涉购房合同目的仍可以实现，房地产公司的违约行为并非达到必须解除合同的程度，解除合同也不是本案解纷的唯一路径，应引导当事人转变纠纷解决思路，通过合理确定违约金数额，妥善解决逾期交房违约责任问题。上述处理，一定程度上保障了当地房地产行业正常运行，对于严格保护依法成立生效的房屋买卖合同，维护市场秩序，平衡当事人利益等方面具有积极意义。

案例三

开发商虚假广告宣传构成违约的，

应综合各方过错酌情认定违约金

——谢某夫妇诉萍乡市某房地产公司

商品房预售合同纠纷案

【基本案情】

2020年11月16日，谢某夫妇与萍乡市某房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》合同和补充协议，约定房屋（含车位）总价款732000元。2020年12月16日，上栗县市场监督管理局因该房地产公司发布有关虚假学区房广告行为，对其作出行政处罚。谢某夫妇认为房地产公司的虚假宣传行为导致其为学区而购房的目的无法实现，遂向法院起诉要求房地产公司按照购买房屋（含车位）价款的10%赔偿违约金73200元。

【裁判结果】

上栗县人民法院经审理认为，萍乡市某房地产公司在某学校招生范围未予明确的情况下，通过在售楼部展区以广告、宣传单及销售人员通过微信等自媒体方式宣传小区系某学校学区房，该承诺具体、明确，符合要约的构成要件。结合上栗县市场监督管理局行政处罚、相关行政判决书认定房地产公司存在虚假宣传学区房的事实，认定房地产公司构成违约，应当承担违约责任。同时，对于违约金数额的认定，考虑到双方未对该项违约责任作出明确约定，且购房人未尽到审慎注意义务，亦存在一定过错，故酌情按房屋（含车位）价款的1%判令房地产公司向谢某夫妇支付违约金7300元。宣判后，房地产公司不服，提出上诉，萍乡市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

本案系根据行政处罚查明房地产公司存在虚假广告宣传行为，并综合各方过错公平合理确认违约金，从而保障购房消费者合法权益，促进房地产公司合规经营，避免虚假宣传的典型案例。本案中，一方面，房地产公司为了销售盈利，利用消费者重视子女教育的心理，在教育部门未统一规划发布学区的情况下，以广告宣传方式明示或暗示所售楼房是优质学区房。房地产公司该行为违反了《中华人民共和国广告法》有关房地产广告不得含有对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传的规定，房地产公司存在明显过错。且在当前推进教育资源均衡化发展的背景下，也不允许房地产公司以“学区房”名义售楼。另一方面，购房人在应知学区划分存在不确定的情况下，仍轻信房地产公司的学区房广告，未尽到理性购房人的审慎义务，亦存在一定过错。在双方无明确约定，且购房人无法举证证明其具体损失的情况下，法院综合各方过错，酌情按照购房总价款的一定比例调整违约金，公平合理，且通过快速执行将购房人的胜诉权益兑现到位，案件处理社会效果较好，对类案处理亦有借鉴和参考意义。

案例四

开发商代购房人承担按揭还款责任后，

有权向购房人追偿

——鹰潭某地产公司诉周某

商品房销售合同纠纷案

【基本案情】

2013年4月，鹰潭某地产公司与周某签订了《商品房买卖合同》，约定房屋首付款194120元，其余430000元办理商业贷款，地产公司提供阶段性连带责任保证；办理登记前，周某未按期偿还贷款导致地产公司承担保证责任的，公司有权单方解除合同，收回房屋，周某所交款项不予退还等内容。2014年11月，周某入住房屋，但一直未办理不动产权证。2020年6月，周某按揭还款开始出现逾期，地产公司代周某结清了银行贷款本息360971元，后诉至法院，要求解除购房合同，不予退还已收取的首付款，周某返还房屋并向地产公司支付代偿款的利息、罚息。

【裁判结果】

鹰潭市月湖区人民法院经审理认为，周某已通过首付和按揭贷款的方式支付了全部购房款，地产公司的合同目的已经实现，且案涉房屋已实际交付给周某使用多年，从维护交易安全与稳定、衡平买卖双方利益、保障居住权角度出发，案涉购房合同不宜解除。但因周某未按期偿还银行贷款致使保证人地产公司承担连带清偿责任，地产公司依法享有向周某追偿的权利。为避免诉累，节约司法成本，遂判决周某向地产公司支付代偿的贷款本金、利息等共计360971元，并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息直至债务清偿之日止，驳回地产公司其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提出上诉。

【典型意义】

现实中，购房人支付一定比例首付款后，通过银行贷款支付剩余购房款的现象非常普遍。银行为降低放贷风险，往往会让开发商对购房人的按揭贷款承担连带保证责任。本案就是在这种情况下引发的开发商代偿贷款后向购房人追究违约责任的案例。本案中，购房人以首付款加按揭贷款的形式，履行了作为购房人的主要合同义务，且其入住房屋多年，虽未办理产权登记，但商品房销售合同至此已处于基本履行完毕的状态。开发商主张按合同约定收回房屋，已收取的首付款亦不予退还，不仅消灭了购房人履行合同付出的金钱代价和对房屋产生的合理物权期待，而且不利于房产交易秩序的稳定。因此，解除合同不应当成为本案裁判的必然走向。但同时，购房人逾期偿还贷款导致开发商承担连带清偿责任，违反了诚信原则，根据法律规定，开发商承担保证责任后有权向购房人进行追偿。本案的处理结果既鼓励诚信履约，又兼顾平等保护各方利益，维护交易稳定，保障公民居住权，顺应了现代社会“住有所居”的主流价值理念。

案例五

开发商履行交房义务，

不得额外附加不合理条件增加购房人负担

——杨某与江西某置业公司

房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】

2021年2月，杨某与江西某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定置业公司应在2021年6月30日前交付房屋，若逾期交付，置业公司应向杨某支付逾期交房违约金。合同签订后，杨某支付了全部购房价款。案涉房屋达到交付使用条件后，置业公司向杨某发出《商品房交付通知书》。杨某前往收房时，得知置业公司委托了物业办理交房事宜。杨某因没有按照《交付流程单》要求预交一年物业费，物业拒绝将案涉房屋钥匙交给杨某。杨某遂起诉要求置业公司协助办理交房手续，并要求置业公司承担逾期交付违约责任。2021年9月27日，置业公司将案涉房屋钥匙及附件物交给杨某。

【裁判结果】

南昌市中级人民法院经审理认为，开发商委托交房的物业公司将预交一年物业费作为向杨某交付房屋钥匙的前置条件，既无合同约定，亦无法律依据，该行为客观上增加了杨某的经济负担，亦违反案涉《商品房买卖合同》有关房屋交付的约定，导致案涉房屋实际未完成交付，置业公司对此应当承担逾期交房的违约责任。安义县人民法院一审判决置业公司向杨某协助办理房屋交付手续并交付钥匙，并向杨某支付逾期交房违约金10272.68元，处理正确，故判决驳回置业公司的上诉，维持原判。后置业公司履行了生效判决。

【典型意义】

按约交付商品房是开发商的主要合同义务，该义务的履行受到法律与合同的双重约束，开发商不得利用自身强势地位，在交房时附加合同未约定或不合理的条件，增加购房人负担。本案就是因开发商委托物业交房时，物业将预交物业费作为不当交房条件所引发的纠纷。开发商与物业系两个不同的法律主体和经济实体，商品房买卖合同与物业服务合同亦属不同的法律关系。开发商委托物业交房本无可厚非，但将预交物业费作为交房前置条件，缺乏法律和合同依据，且有违诚信原则，购房人有权拒绝。商品房交付时，开发商应严格按照合同约定的方式、程序、期限和条件进行交房，不得将预交物业费或收取其他不合理费用等作为交房的附加条件。本案判决对于促进开发商依约履行合同义务，遵循诚实信用原则，保护购房人合法权益，规范房地产行业的商业行为，具有积极的引导作用。

案例六

购房人实际收房的，

逾期交房违约金应计算至实际收房之日止

——范某夫妇诉丰城某置业公司

房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】

2018年3月，范某夫妇与丰城某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定置业公司应于2019年3月30日前交房，并于一定期限内办理权属登记，若逾期则承担相应的违约责任。合同签订后，范某夫妇依约支付了全部房款，但置业公司于2019年9月1日才交付房屋，且交房时房屋未完成竣工验收备案，致使案涉房屋于2021年7月21日才完成权属登记。范某夫妇认为，置业公司未在约定期限内完成交房、办证，故诉至法院要求置业公司承担逾期交房、逾期办证违约金。

【裁判结果】

丰城市人民法院经审理认为，置业公司确实存在逾期交房和逾期办证的违约行为。案涉房屋交付时虽未完成竣工验收备案，但范某夫妇已实际收房，应以范某夫妇实际收房之日作为计算置业公司逾期交房违约金的截止时间。至于置业公司辩称购房合同中约定的“购房人仅能就逾期交房或逾期办证违约金择一维权”条款，显属减轻一方责任的格式条款，且与《江西省高级人民法院关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》中“开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持”的规定不符，故认定上述合同条款无效，置业公司应向购房人承担逾期交房期间及逾期办证期间的违约责任，合计2万余元。宣判后，双方均未提出上诉，判决已生效。

【典型意义】

本案是案涉小区开发商逾期交房、办证引发的系列案件之一，其审理情况涉及近百名购房人的群体利益和开发商的经营发展。在购房人已实际收房，未影响其对案涉房屋行使权益的情况下，若仍以完成竣工验收备案之日作为计算逾期交房违约金的截止时间，在当前房地产市场形势下，可能会导致开发商承担过重的违约责任，陷入经营困境甚至破产，最终波及本地区房地产行业发展，也会使购房人的胜诉权益难以现实兑付。购房人在收房时未尽审查义务或者审查后对于明知是未完成竣工备案的房屋而予以接收的，应视为购房人认可房屋符合合同约定的交付条件予以接收，故逾期交房违约金宜计算至其实际收房之日止。同时，在开发商既存在逾期交房，又存在逾期办证违约行为时，对于开发商以商品房买卖合同中有关购房人就逾期交房或者逾期办证违约金仅能择一主张权利的约定为由主张免责的，依法不予支持。本案从既维护购房人的合法权益，又维护房地产企业持续经营发展的角度妥善处理了涉房地产类群体性纠纷，案件处理效果较好，也为类案处理提供了有益参考。

案例七

购房人已获得商铺运营租金，

不得再主张委托经营期间的逾期交房违约金

——李某诉赣州某房地产公司

房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】

2015年1月，李某向赣州某房地产公司购买商铺一套,约定2016年12月31日前交房，如逾期交房，需支付违约金。李某购买商铺后即委托给某物业服务公司经营管理，管理期限自2015年1月至2020年1月，前三年租金用于抵扣购房款。合同签订后，李某支付了扣除三年租金的购房款,但至 2019年10月14日，李某才收到房地产公司的收房通知。李某遂诉至法院，要求房地产公司支付逾期交房违约金。另查明，因物业服务公司未依约支付商铺租金，李某已诉至法院，法院作出生效判决解除了双方的委托运营合同，由物业服务公司向李某支付2018年1月至2020年1月的商铺租金及违约金。

【裁判结果】

赣州市中级人民法院经审理认为，房地产公司的确存在逾期交房的事实，但李某在购买商铺后已委托某物业服务公司经营管理，前三年的租金已用于抵扣了购房款，且法院生效判决已支持李某依据委托运营合同获得相应的商铺租金及违约金。因此，委托经营管理期间，房地产公司应将商铺交付给物业服务公司，至于是否交付或能否交付，属于房地产公司与物业服务公司之间的另一层民事法律关系。另外，李某支付的购房款系扣除了前三年的租金，李某已实际获得所购商铺委托运营期间的全部租金收益，即使存在逾期交房，李某在委托经营管理期间并不存在实际损失。一审法院仅依据合同约定及逾期交房的事实，支持了李某逾期交房违约金的主张，而对李某已将商铺委托运营并已收取运营租金的事实未予认定，导致结果处理不当。据此，赣州市中级人民法院二审判决撤销一审判决，驳回李某的诉讼请求。

【典型意义】

“商铺委托运营”是一种比较普遍的商铺投资经营模式，购房人将商铺交由专业运营公司统一管理，既能降低运营成本及风险，又能提高商铺经济效益。一般的商品房买卖合同项下，开发商须将房屋交付给购房人才视为履行合同交房义务。而在委托运营模式下，房屋买卖合同和委托运营合同往往签订于房屋竣工前，此时购房人已将商铺经营使用权转移给运营公司，购房人在委托运营期间无需占有使用商铺，开发商向受托运营公司交付商铺可视为完成交付。若开发商逾期交房，但购房人在商铺委托经营期间已获得相应运营租金，可认定购房人在已获运营租金期间内实现了购买商铺的合同目的及利益，其再向开发商主张委托经营期间的逾期交房违约金，没有合理依据，对开发商亦不公平，法院将不予支持。如果购房人未能获得逾期交房期间的运营租金，则可以支持购房人主张的逾期交房违约金，以弥补购房人的损失。

案例八

因购房人违法搭建导致延期办证，

开发商不承担逾期办证违约金

——康某夫妇诉吉安某房地产公司

商品房销售合同纠纷案

【基本案情】

2014年5月，康某夫妇与吉安某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定了购房、办证以及违约责任等内容。2020年1月，吉安市城市勘察测绘院出具报告认定案涉小区部分楼栋与规划面积不符，其中包含了康某夫妇对案涉房屋空调板违章装修所导致的0.39平方米。吉安市城市规划管理处因此要求房地产公司进行整改。房地产公司在取得案涉房屋竣工验收备案后告知康某夫妇等相关业主可以办理不动产证。康某夫妇认为房地产公司超过合同约定的期限办证，遂起诉至吉安市吉州区人民法院要求房地产公司承担逾期办证违约金。

【裁判结果】

吉安市中级人民法院经审理认为，根据吉安市城市规划管理处下达的责令整改通知书、吉安市城市勘察测绘院报告以及康某夫妇的自认，可认定康某夫妇存在未经规划许可，利用室外空调板进行围合改建阳台致使案涉房屋面积扩大的违法搭建行为，该行为导致房地产公司不能取得建设工程符合规划的材料，无法办理案涉房屋的首次登记，进而不能办理案涉房屋产权证，即本案逾期办证的原因应归责于康某夫妇的违法搭建行为而非房地产公司。一审吉安市吉州区人民法院判令驳回康某夫妇的诉讼请求，处理正确，故二审判决驳回康某夫妇的上诉，维持原判。

【典型意义】

办理房屋权属证书是双向义务，并非开发商一方的责任，若因购房人的原因导致逾期办证，则开发商可以相应免责。本案正是因购房人违法搭建导致延期办证，开发商不承担逾期办证责任的典型案例。违法搭建是指未经政府规划部门的批准和认可，在规划审定图纸之外的搭建建筑物、构筑物，如自行搭建地下室、车库、阳光棚、游泳池、加层及自建的有顶走廊等行为。违法搭建不仅影响小区的外观，破坏邻里间和谐，更为严重的是影响了房屋结构安全、消防安全，导致房屋存在危及群众生命财产安全的隐患。因购房人违法搭建致使小区不能通过竣工验收，进而延误办证时间，该责任在违法搭建人，开发商作为无过错方无需承担违约责任。本案在查明逾期办证原因的基础上，准确厘清了逾期办证责任，处理结果既符合法律规定与合同约定，也提示小区建设需要开发商和购房人共同维护，才能实现“共赢”。

案例九

“名为买卖，实为担保”，

应按双方真实民事法律关系依法处理

——吴某诉新余某公司所有权确认纠纷案

【基本案情】

新余某公司因资金不足与吴某签订《土地房屋转让合同》，约定将案涉土地使用权及地上房屋建筑共定价350万元转让给吴某。后经查明，吴某并未实际向公司支付转让款350万元，而只向该公司支付了150万元，且该笔150万元也并非转让款，而系吴某出借给公司的借款。公司将土地使用权证登记到吴某名下。同日，吴某与该公司法定代表人阮某签订《土地房屋转让合同》，将上述财产作价395万元转让给阮某，并约定阮某应于1年后支付完毕全部款项，如阮某未按期付款，土地使用权及地上房屋建筑由吴某另行处理。吴某与公司互相出具了一张收到对方200万元的收据，均未实际付款。因公司未按上述转让合同的约定还款，吴某遂起诉至法院请求确认案涉土地使用权与房屋产权归其所有。

【裁判结果】

新余市中级人民法院经审理认为，从表面上看，双方签订了《土地房屋转让合同》，吴某支付了一定款项，公司也履行了出让手续，双方的交易符合土地房屋交易转让形式。但从合同约定内容及实际履行情况来看，双方之间形成的真实法律关系是民间借贷法律关系，双方签订案涉转让合同的真实意图是以转移土地使用权和房屋所有权来担保借贷债权的实现，并非真正的房屋买卖，其实质系符合让与担保的构成要件。现吴某要求确权，但双方之间关于公司到期不能还款则土地使用权、房屋所有权均归吴某的协议，系违反了禁止流押的规定，该合同部分无效，故一审判决驳回吴某的诉讼请求。吴某不服，提出上诉。江西省高级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。民法典及相关司法解释已将实践中出现的让与担保等非典型担保纳入到法律规制范围内，为司法裁判提供了明确法律依据。本案中，双方土地房屋买卖的合意系虚伪意思表示，应认定无效，而双方为案涉借款提供担保这一层隐藏的真实意思表示，则可以根据法律行为的一般有效要件来进行判断。本案的担保行为有效，但其中有关债务人到期未履行债务，房屋归债权人所有的约定因违反禁止流押的规定而无效，故法院对债权人要求确认房屋为其所有的诉请不予支持，债权人可就房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案判决对于保护当事人合同中的真实民事法律关系，发挥让与担保功能，引导让与担保权人合法实现担保权有着积极指引作用。

案例十

卖房人与第三人恶意串通

转让房产的行为无效

——占某明诉万某夫妇

房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】

2006年4月，万某夫妇将位于乐平市赣东北大市场某店面出售给占某明，双方签订《买卖店面房协议》。协议签订后，占某明支付了购房款并实际占有、使用案涉店面，万某夫妇也将店面产证原件交给占某明。后因万某夫妇迟迟不协助办理过户手续，占某明遂诉至乐平市人民法院要求办理过户手续。诉讼期间，万某夫妇与第三人王某等人恶意串通，以将原始产证挂失又补证的方式将案涉店面转让给第三人并办理了过户登记。占某明认为万某夫妇与第三人恶意串通侵犯其合法权益，遂增加诉讼请求，要求确认万某夫妇与第三人之间的转让行为无效。

【裁判结果】

景德镇市中级人民法院经审理认为，万某夫妇将店面出售给占某明后，又与第三人签订房产转让协议，并以挂失原始产证的方式将诉争店面办理过户至第三人名下，其违约行为显属恶意，且情节十分恶劣。而第三人明知案涉店面为他人占有使用，且店面权属纠纷正在诉讼中，仍配合万某夫妇办理过户手续，亦属恶意。万某夫妇与第三人之间的行为属于恶意串通损害他人合法权益的行为，故乐平市人民法院依法认定万某夫妇与第三人的店面转让行为无效，处理正确。针对万某夫妇此项上诉请求，二审判决予以驳回。

【典型意义】

本案系存量房交易中违反诚实信用原则的典型案例。本案出卖人受利益驱使，将案涉房屋“一房二卖”恶意转让给第三人，第三人明知房屋已出售并被占有使用的情形下，仍与出卖人签订房屋买卖合同并办理过户，亦存在恶意。“一房二卖”的行为不仅损害诚信买受人的利益，更损害了社会公共利益，违背了契约精神和诚实信用原则。审理法院全面查明案件事实，秉持弘扬社会主义核心价值观，维护诚实守信的裁判理念，依法认定出卖人与第三人恶意串通签订的房屋买卖合同无效，体现了司法对不诚信行为的否定性评价，对保障合同履行、实现合同目的、维护诚实守信者的合法权益具有积极的示范作用。