案情简介：

2009年12月，张三与李四签订买房协议书一份，约定李四将其自有的三间砖瓦房面积72㎡卖给张三，约定了房屋四至，另约定房屋的附属设施归张三所有，房照交给张三，张三一次性付清房款31800元。协议书上有经手人王二、麻子签字捺印及村委会、乡土地资源管理所加盖印章，并注明“同意过户”。买房协议书签订后，张三将房款31800元交付给李四，李四将案涉房屋及房屋所有权证交付给张三。张三在案涉房屋一直居住至今，但没有办理案涉房屋产权变更手续。

李四出售的房屋所有权证上登记所有人为其妻赵樱，赵樱于1998年5月6日去世。赵樱的母亲孙兰于2006年9月25日去世，赵樱的父亲赵科于2015年3月2日去世。张三与李四系同村村民，李五、李六系李四的子女。

2022年111月6日,张三诉至法院，请求：判令张三与李四签订的买卖房屋协议有效，李四、李五、李六配合办理过户手续。

裁判结果：

一审法院：

一、张三与李四于2009年12月签订的房屋买卖协议书有效；二、李四、李五、李六于本判决发生法律效力之日起十日内协助张三办理案涉房屋所有权过户登记手续。

二审法院：

驳回上诉，维持原判。

评析：

本案争议焦点为案涉买房协议书是否有效以及三被告是否应当配合张三办理过户手续，笔者认为案涉买房协议书是有效的，三被告应当配合办理过户，理由如下：

第一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。

本案因办理过户引起，而过户事宜自2009年开始持续至张三2022年起诉，即持续至民法典施行之后，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》及其司法解释的规定。

第二，《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正)第九条第二款规定，“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第五百九十七条第一款规定，“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”

本案张三与李四系同村村民，他们之间签订的买房协议书只是将宅基地在本集体内部流转，即使当时没有办理过户手续，但不影响买房协议书的效力，且没有损害本集体利益。同时，即使如被告李五所说的，李四签订买房协议书未经其他共有人的一致同意，也不影响买房协议书的效力，故案涉买房协议书有效。

第三，《中华人民共和国民法典》　第三百零一条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”

本案中的房屋属于李四与赵樱的夫妻共同财产，而赵樱于1998年5月6日去世，此时，赵樱的父母、配偶、子女均有权继承该房屋，即李四、李五、李六、孙兰、赵科均有权继承该房屋的份额，李四继承房屋的份额分别为五分之三，未达到法律规定的三分之二。但是，张三一直占有使用涉案房屋十几年，李五、李六人均为李四的子女，对于李四向同村村民出售房屋一事十几年未向张三提出过异议，进一步佐证了李五、李六对于涉案房屋买卖一事是知悉且同意的，故李五、李六主张其对涉案房屋买卖一事不知情与常识和情理不符，李五、李六应当配合张三办理案涉房屋的过户手续。

总结：

房屋买卖合同未经房屋共有人签字的，除合同具有法定无效情形外，该合同属于有效合同，但是未经三分之二以上份额的房屋共有人签字或者事后同意，买方无权要求房屋共有人配合办理过户，只能解除合同追究卖方的违约责任。