杜律师：签订房屋买卖居间协议必须警惕的五大风险，不容忽视

大家好，我是上海杜律师。今天我们要讨论的主题是：签订房屋买卖居间协议必须警惕的五大风险，不容忽视。上海市的认房不认贷政策已经正式实施，这对想要进行房屋置换的朋友来说是一个好消息。然而，在买房过程中，签订房屋买卖居间协议是一个非常关键的环节，它是顺利购房的基础。如果这个协议签订不恰当，可能会带来很多麻烦。因此，我们今天将讨论签订居间协议时必须注意的五个法律风险，供大家参考。

·第一，要避免对居间协议的作用和地位产生误解。事实上，居间协议包含了买卖双方、买方和中介方以及卖方和中介方之间的三重法律关系。对于买方来说，签订居间协议可以确定中介费的标准和支付方式，同时还可以确定买卖双方之间的房屋买卖合同关系。因此，对于买卖双方来说，签订居间协议都非常重要。特别需要注意的是，房屋面积、位置、总价、房款支付方式、过户和交房时间等重要内容都在居间协议中约定。

特别提示：买卖双方都应该认真对待居间协议的签订，一旦签订，双方就会受到该协议的约束。

·第二，要注意意向金转定金条款。房屋买卖居间协议通常会包含意向金转定金条款。虽然意向金和定金看起来很相似，但它们的含义和作用却有很大的不同。如果买卖双方因为任何原因不能继续履行合同，那么只要退还意向金就可以了，双方都不需要承担违约责任。但是，如果因为买卖双方中的任何一方的原因导致买卖合同不能继续履行，或者一方不签署房屋买卖合同示范文本，那么收取定金的一方就需要双倍返还定金。

如果支付定金的一方违约，那么中介公司通常会没收定金。中介公司通常会告诉买家，这套房子非常抢手，所以他们必须先支付意向金来表达诚意。但是，如果他们后悔了，他们仍然可以退还意向金，这不会有什么风险。然而，由于各种原因，许多人往往不会认真阅读居间协议中的具体条款，尤其是中介提供的居间协议文本通常都很小，而且很难阅读。然而，绝大多数房屋买卖居间协议都包含意向金转定金条款。通常情况下，当买卖双方签订居间协议时，意向金就会转为定金。

特别提示：如果您还没有准备好履行合同，那么就不要轻易签订带有意向金转定金条款的居间协议。

·第三，不要认为居间协议的约束力不强，违约也不会有什么严重后果。这种观点是错误的。实际上，居间协议的版本都是中介公司预先印制好的固定格式，其中包含房屋买卖合同应有的主要条款。此外，越来越多的中介公司会要求客户同时签订居间协议和房屋买卖合同两份合同。

需要强调的是，只要居间协议包含房屋买卖合同必备的主要条款，就可以视为正式的房屋买卖合同，享有房屋买卖合同的权利和义务，并可依据法院判决实现过户。因此，在签订居间协议时，应与签订房屋买卖合同的示范合同一样认真对待每一个条款。特别提示：在签订居间协议时，必须像签订房屋买卖合同的示范文本一样重视条款内容。

·第四，如果卖方违约，而守约方没有留下证据，就会陷入被动。曾有这样的案例：原本是卖方违约，双方口头达成一致，由卖方没收定金，但在履行合同期限内，卖方却将房屋转售他人，导致原买方主张一房二卖，要求其承担违约责任。

如果发现对方有违约迹象，特别是在双方约定签订房屋买卖合同的具体日期时，守约方仍应前往双方约定的签约地点等待对方。如果对方未按约定时间或因其他原因未能签订合同，应要求中介公司出具相应证明，并向对方发出催告通知。特别提示：不要以为自己有理，就可以不做任何工作，因为一旦产生争议，相应的事实需要证据来证明。

·第五，有些人认为居间协议只是初步约定，以后可以变更。在实践中，普遍认为居间协议只是初步协议，买卖双方最终签署的是上海市房屋买卖示范合同，可以对居间协议的条款进行调整。

实际上，一旦签订居间协议，就对买卖双方及中介公司具有约束力。在未达成一致意见的情况下，不得对原居间协议中已确定的条款进行修改。违反居间协议条款的约定同样要承担违约责任。

这五种情况是签订居间协议时最基本、最重要、最常见的风险，买卖双方必须高度关注。希望朋友们能够注意这些情况。以上就是我要分享的内容，感谢大家的收听，再见。