名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系认定

案例简介

2011年7月，房地产公司与大壮签订商品房买卖合同，约定大壮以4960万元总房款购买房地产公司的预售房屋。同日，双方签署回购协议，约定房地产公司“欲将回购”大壮所购商品房，回购款须在原购房款之外，按每1个月增加100万元标准计算。随后，双方办理了商品房买卖合同备案登记手续，大壮向房地产公司汇款，房地产公司出具收到4960万元借条，并为大壮开具部分发票。2012年12月，大壮诉请房地产公司履行回购协议，偿还本金4960万元及利息。

专业分析

①不签订书面借款合同，只用签订商品房买卖合同并登记备案方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系实质。

②本案中，案涉商品房买卖合同中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，双方当事人关注点集中在回购协议及相应违约金上。双方在合同签订和履行中的做法，可印证双方之间并非真正商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和房地产公司为大壮开具部分发票行为，并不能证明商品房买卖合同关系真实性，故房地产公司与大壮签订商品房买卖合同与回购协议，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息，商品房买卖合同不过是为了担保大壮债权实现。双方之间真实法律关系是民间借贷。判决房地产公司偿还大壮4960万元本金及利息，利息按同期中国人民银行贷款基准利率的4倍计算，其中应扣除已支付的300万元。

律师提醒

判断当事人之间法律关系性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系实质。如购房合同、回购协议等证据证明双方之间并非以取得房屋所有权为目的，而是为实现资金融通则应认定双方之间真实的法律关系是民间借贷。

在认定房屋买卖合同还是民间借贷关系时，没有统一的具体标准，应当针对个案的实际情况，结合各方缔约的真实目的、所举证据的证明力大小、履行行为是否有悖常理等综合情况予以确定。最高人民法院在不同阶段的裁判规则，亦是随着实践发展而日益完善，其已给我们的认定思路予以有效指引，且大有裨益。

案件来源

吴俊妮与安华房地产开发有限公司民间借贷纠纷案（承办法官 韩玫，载于《民事审判指导与参考》2014年第2辑）