公积金千万别这么用，买房可能要多花十几万

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提问：房姐，你之前说公积金正确的使用方式是取出来，而不是使用公积金贷款，能详细解释下吗

回答：你好，公积金的唯一正确用法是取出来。 公积金本质就是一种强制储蓄。 不用强制储蓄，当然是好事情。 给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。 所以大部分想薅公积金羊毛，注定被反薅。 公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。 多要一只鸡肋，你会损失一整只鸡。 舍弃一只鸡肋，你能保住大部分财富。 不要用公积金贷款，不要轻易用组合贷款。这一点是针对大多数一线城市的二手房。

一、任何贷款，都要看成本。 使用公积金或组合贷款，表面上看享受了1-2%的利率优惠，实际上却付出了更多的成本。 与按揭贷款或者全款不同，组合贷其实是同时申请按揭和公积金两笔贷款，这样一来：

1.贷款的审核更严格（绝大部分人的流水是不够的，但是按揭审核松更容易沟通通过）；

2.流程手续增加；

3.贷款时间周期更长；

4.卖家也要承担一部分风险，买家要让渡价格利益；

5.贷款一旦失败，买房贷款的手续要全部重来，但交易周期不等人。 真正便宜的房源，往往是急卖房源； 真正便宜的房源，往往需要面临和其他买家的竞争。 急卖的房子，大多需要买家全款，往往不是满二，也就是所谓 95%的笋盘，需要全款再抵押； 急卖的房子，其他买家可以出更短的周期，可以正常按揭，能够3个月过户，为什么要接受风险和不确定性更高的组合贷呢？ 能够接受公积金甚至组合贷款的房子，往往本身并不便宜； 房屋的2%差价，远远超过2%的贷款利息。 公积金组合贷款，让你输掉了买到更便宜房产的机会，增加了贷款的风险，增加了选房的困难程度；

任何一项，都是巨大的成本，这才是真实的成本。 成本不光是利率的成本，还包括风险和机会的成本。 公积金组合贷，表面获取了利率的优惠，实际支出了更多的风险成本

有人说：「那我不办组合贷，办纯公积金贷款行不行?」

答案还是：不行

二、房贷，最重要的是贷足 买房不赚钱，买房贷款才赚钱。 只要房子没有买错，任何房产的贷款，最重要的一点都是：贷足。 但是呢，用公积金贷款，你是没办法贷足的，除了极少数单价很低的二线城市。 以北京为例，公积金贷款的上限，是120万； 并且需要公积金持续11年以上，否则每年只有10万。

假设我们用公积金贷款，贷足65成买房，那么房屋总价的上限，就是120/0.65=185万。 北京什么样的房子是185万？ ——不能买的房子 在北京，一套像样的、能买的房子，总价基本在250-300万起； 使用公积金贷款，一定是贷不足的。 小A觉得公积金便宜180万首付公积金贷款买了300万房子，5年后600万；

小B不贪心，用180万首付按揭买了450万房子，5年后900万； 小C打工11年请假0天，终于用公积金贷足120万首付70万买到了185万的房子，但是房子总价太低，买入时有很多上车溢价，3年还没有涨，小C决定180万卖掉回老家发展。 买房，最重要的是贷足； 机会成本，是最大的成本；

选筹正确，是买房的基础。 组合贷，选筹减分，机会减分； 公积金贷，选筹减分，机会减分，贷不足减分。 想要占便宜，就要做好被收割准备。

三、公积金，正确的用法是什么? 「取出来」。 用购房合同和租房合同，取出你的公积金； 用每月缴纳的公积金，冲抵房贷。 如果一定要用上公积金，也有办法操作。

提问：老公深圳户口，深圳社保，目前武汉积玉桥一套130平，自住。考虑学区房同时也考虑投资。看了花山联投瑞园，小面积的已经没有了，只有116，120平的，价格大概13600多，价格是附近最便宜的，绿地星河绘还没有开盘，说是开盘毛坯预计1.8万。 同时看了保利华都的学区房2.7万一平，中南研究院的房龄快30年的房子91平400万。 深圳光明沙井的新房，好像很难买，优先首房首贷，价格6万多了。 目前手头有400万，小孩才上幼儿园，2023年上小学。 现在如何抉择呢？

回答：你好，感谢付费！

深圳今年以打新为主，只买有确定收益的盘，二手房不到大规模加仓的时候，除非有超级笋盘。 当然如果有广州和上海的房票，现在可以直接进场。 武汉考虑学区+自住可以入手保利华都，剩余子弹买瑞园没问题。 绿地不一定能抢到。

提问：提问：新人首问，房姐您好，本人深圳户口长期在郑州工作，目前在武汉定居，武汉2套房，首套南湖金地格林150平出租中,二套万科汉口传奇120平自住, 2套房都有贷款,首套贷款在老婆名下（还剩50W）,二套在我名下(还剩80W)，目前手里有子弹150,家庭年收入50W左右,打算再投资一套房,目前打算投资深圳或者郑州（武汉已没有房票） 方案一：郑州可以找中介破限购,还清南湖那套,离婚然后用老婆名字去买,可以算SFSD ，计划买高铁东广场片区（工作附近） 方案二：深圳宝安区买套小户型,但是有贷款记录需要50%首付,可能需要将南湖房子还清后做个抵押,这样的话还款压力会比较大，感觉风险也比较大 您这边建议采用哪种方案比较好,或者有没有建议其他方案的

回答：你好，南湖短期内自住还不错，但是区域没有发展，未来涨幅只能随大盘，基本没有暴击的可能。汉口传奇有学区，未来保值能力不错。 建议出手南湖金地，置换1套宝安上车票+1套郑州自住

提问：续费首问：去年7月份加入圈子，时间真快，1年了，感谢房姐给的建议，JLH后买联排边户，选择等额本息20年，每月还贷1.5699元，房子手续前几天全办理完，也算圆老公的梦想！ 1.目前老家房子，武汉市里和盘龙城都无贷款，就这个联排有贷款，手上子弹留着生意周转，我在考虑：用另外一套房子贷款出来付首付，把我名下资格用完，继续再购买一套小户型投资，老公说这样搞付利息压力有点大，今年生意肯定没有去年好，我家这样情况还能投资吗？我想等资格用完了，我们准备FH，如果不再投资，我们也要FH！ 2.我丫头1月份保送上海外国语大学（日语）小语种录取，她户口在温州，2021年1月️18岁（听说满18岁孩子不能跟着我户口转到武汉）我现在需要把她户口转到武汉来吗？听说孩子的户籍会跟着大学集体户口去上海？那如果9月份随着开学转去上海，那我就不用那么麻烦又转到武汉来吧？4年后大学毕业后看她自己的选择是留在上海还是出国留学读研，如果孩子上海市集体户口，以后可以在上海买房吗？丫头这个专业我总感觉以后发展不怎么好，她又不想高考，也没有办法！碰上今年疫情，提前录取也算是好的！ 老二今年小升初已优录六中上智，我们商量别墅这2年暂时不装（目前手上没有多余子弹）准备租房陪读，初中➕高中=6年，6年后，压力会轻松一点吧，以上2个问题麻烦回复，感谢

回答：你好，不知道你们的负债情况怎么样，如果目前的负债率不超过50%，建议再入手一套光谷东的小户型。把房票用完再复婚。 孩子的户口，不需要转到武汉，以后直接落户上海吧。集体户口可以在上海买房。 别墅装修成本太高，先空置，等需要养老的时候再考虑吧。

提问：房姐您好！打算在金融街附近买房，看中了万科翡翠国际的房子，120平，新证，算上税费大概2.9万。暂时不考虑学区，请问下这个价格如何，谢谢！

回答：你好，感谢付费！ 万科翡翠国际周边配套齐全，生活设施完善，自住不错。单价2.9性价比一般，未来大概率随大盘，投资回报率不如后湖的刚需低价盘。

提问：房姐你好，请问两个问题:1.您每次建议的二手房单价是指含各种税费等交易成本的单价吗，感觉指导价格内的房很难买到 2.琨御府190平能投资吗？

回答：一般说的是不含税价格，因为税费和后期成本都是可以通过一些方法减免的。 投资面积选筹一般在90-130平，通透性大。190平自住不错，不过流通性小

提问：房姐，请麻烦比较一下旭辉千山凌云和正荣紫阙台两个楼盘，如果自住兼投资保值，哪个更合适买，非常感谢！

回答：你好。 千山凌云定位高端改善型居住区，位于光谷核心板块，周边配套齐全发展成熟，不过没有学区。 正荣紫阙台是改善大户型居住区，紧邻光谷天地，周边配套成熟，且正荣有学区。 自住看个人喜好。

提问：美丽的房姐，你好。我现在在犹豫，究竟是买广州天河车陂的富力天朗明居（4号线车陂站附近，2002年电梯房，2梯8户），还是海珠工业大道（广佛线石溪地铁口）的金碧第一或者第三花园（2006-2008年房）的小两房（60几平那种，好像是3梯8户），天朗总价贵20万元左右（单价贵几千块，都是四万多），据说租金都可以到四千出头（天朗随便，金碧要装修好不少的那种）。在差20万左右的情况下，金碧的房子朝南，通透性好，楼层高，装修好，可以马上出租；天朗的房子朝向不好，且有暗厨暗卫，要稍微翻修后才能出租。请问，从投资而非自住的角度，您觉得哪里更好？或者番禺的尚东尙筑。首付都是四成左右…我好犹豫，期待美丽的房姐给予指导，谢谢了！

回答：你好，感谢付费！ 金碧第一，自住可以，投资就比较一般般，毕竟所属的工业大道南板块以及周边增量比较有限，言外之意就是有更好的选择。 这几个盘投资优先天朗明居，价格尽量往下压点

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