作者｜张茂荣
房地产大要案法律专家，粤湾律所主任 首席律师
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根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定，非本集体经济组织成员所签小产权房买卖合同、合作建房合同一般无效，此类合同一般都有将来房屋拆迁后补偿权益（回迁房及补偿款）归属的约定：买卖合同一般约定拆补权益归买家，合作建房合同则约定属于分得房产一方。
地皮方反悔起诉合同无效的本质或是争房屋升值，或是争拆补权益，由此，合同无效后拆补权益归属约定是否有效便是一个十分现实的问题。
认为无效的理由是：合同无效，条款都无效，关于拆补权益归属的约定自然无效，出资方不能再据此主张归属于自己。
认为有效的理由是：合同无效，不影响独立存在的有关解决争议条款的效力，且小产权房已成为合法拆迁标的物，出资方有权根据约定主张拆补权益归属。
就此，早在2021年笔者就检索案例撰写了《<合作建房协议>无效后，可否要求按约定分配“拆补权益”？》，认为此问题涉及法官自由裁量权，建议增加“防火墙”条款，确保拆补权益归属约定有效。
《合作建房协议》无效后，可否要求按约定分配“拆补权益”？
2022版《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条第二、第三款就此明确规定：
宅基地上房屋买卖合同无效，合同对将来因征收、征用取得的房地产补偿款分配有约定，当事人一方请求参照该约定分配补偿款的，人民法院可以根据补偿款的性质和类别酌情予以支持。
宅基地使用权人和不具备本集体经济组织成员资格的人约定在宅基地上合作建房，非集体经济组织成员一方取得部分建设面积的，按照前款规定处理。
据此可以确定：
1、小产权房买卖合同、合作建房合同无效后，拆补权益归属约定仍然有效；
2、约定虽有效，但法院在处理争议时存在自由裁量权，即：根据补偿款的性质和类别“酌情”予以支持；
3、广东高院没有划定“酌情”范围，笔者认为：根据公平和诚实信用原则，绝大部分当归属于买家或合作建房合同分得房产一方，最低也不应低于50%。
他山之石：
《上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。
新规！“小产权房”买卖、合作建房合同无效后，“拆迁补偿归属”约定仍有效！
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