某地方房产国企给省里的一封信

一、公司基本情况（略）

二、房地产开发板块经营现状

商品房开发以常州市为中心向长三角重点城市辐射，包含省内有苏州、无锡、南京截至2022年底在售项目达到11个，其中住宅项目6个、商业加商办2个、园区自主开发3个；浙江区域如湖州、绍兴多地均有布局开发，目前均已完成交付处于结算阶段。

2022年初在售项目累计货值（含库存）达XXXX方、XX亿元，设定销售指标为60亿，实际去化达成率仅为20%。期间为满足战略发展需要，公司自2022年内储备了3块的优质地块，产生了高额的拿地资金支出，同时安置房项目及刚交付的商品房项目工程款结算支出较大，在售楼盘销售乏力导致回笼大幅下降，公司的经营性现金流量净额、可动用资金存在较大的压力。

三、发展公司融资情况

公司目前融资渠道顺畅，截至2022年末，总授信额度为XXX亿元，可用授信余额为XX亿元。2022年以来，中央各部委频频发声，力保房地产市场平稳健康发展，金融机构对房地产企业也提供了较大支持，加大投放力度，满足房地产企业合理融资需求。2022年以来，公司控股、参股项目共获得房地产新增授信XX亿元，新增投放XX亿元，保障房中票注册额度XX亿元。但公司在融资方面仍存在着一定的困难，主要体现在：（1）间接融资，房地产开发贷款对于项目公司资本金要求较高，银行都要求注册资金高于土地款，对公司资金造成较大压力；银行对于房地产并购贷款仅支持控股项目，参股项目不能配套并购贷款（2）直接融资，因房地产行业限制，公司发行债券只能“借新还旧”，且新借款额度只能是旧债券的“八五折”，给公司新增发行债券带来一定难度。

四、市场下行周期下的影响

对于地方开发公司而言市场下行带来的直接影响包含如下几个方面：1、项目开发的资金成本因去化周期拉长导致急速上涨，经营利润腰斩甚至亏损；2拿地及新开发的节奏被打断，趋于保守审慎；3产品设计开发周期拉长，产品力及高品质住房的标准制定将是生存关键；4因企业性质导致发展公司在发生价格战时，必须起到社会面稳地价&稳房价的压舱石作用，多处于被动防守方；5房地产业的转型迫在眉前，将从单纯的住宅开发向全产业链延伸，其附加价值和增值服务将有进一步提高；6调控政策实施与消费者信心博弈，开发企业与消费者的信任博弈仍处于动态不确定状态；7人口集中化带来的房地产市场区域集中度加剧，为未来的城市规划开放带来障碍。

五、对于2023年的房地产市场的研判

研判的基础是内外环境、国内政策、供需关系、市场信心等几个方面来综合判断的，全年的各种变量都会影响房地产的回暖。

我司综合研判在排除外部无重大经济危机、地缘环境问题的前提下，就依据目前的市场综合环境及2023年1月以来的市场动态作出以下预判：1，2023年国内经济境大概率将好于2022年，消费市场的复苏趋势已见苗头，购房者信心的建立难度将大大降低；2，2023年房产政策将延续宽松，继续坚持“房住不炒”不动摇。3,2023年长三角重点城市如上海、南京、苏州、合肥等地在上半年将带头复苏，蔓延至三四线城市，改善型需求将是本年市场的中坚力量，但全年整体恢复最多至18年规模14亿方，全年主题仍是去库存；4，2023年土地市场会有修复，一些不差钱的房企会开始积极布局。同时，土地出让规则会继续调整优化，增强房企拿地意愿，但是土地财政的路径依赖必须调整。5后疫情时代，2023年将是国人的观念变化的转折之年，婚恋观、生育观、消费观、家庭观等方面将趋向保守、理性，因此带来的需求变化将需要开发企业生存相匹配的产品；6，城投债或有四五线城市暴发风险；7产业集中度将进一步提高，人口流入型城市将获得良好的发展；

六、我司2023年拿地计划及投资计划

我司依据最新5年规划预计2023年将持续新增拿地XXX万方、预备拿地金额约XXX亿元。

未开发及待开发土地面积约60万方，计容建筑面积约XXX万方，其中设计住宅类约XXX万方。开发资金投入约XXX亿元。

七，对国家及省里的政策建议

建议一：政策端在现有的条件下，仍然坚持“房住不炒，一城一策”，适当放松各市级政府灵活使用政策工具及金融工具；

建议二：江苏省《苏政50条》的全面高效的落实，需要政企之间建立高效快捷的沟通机制。

建议三：土地财政的没落不可避免，开辟其他途径的可持续性财政收入。

建议四：建议各级政府定向回购一定数量商品房，用于人才安置，保障库存去化的同时也为当地留下人才；亦可考虑实施定向房源”共有产权房+人才房优惠”。

建议五：建议取消首套房契税，适当减免满足限售条件下改善型刚需客户的置换房源时产生的交易税费。

建议六：建议进一步加大信贷支持力度，将房地产开发贷款的资本金要求调整至总投资的30%；加大对参股项目并购贷款的政策支持力度；放宽房地产企业直接融资的用途限制。