厂房拆迁补偿应该这么补，钱才不会少！

答疑解惑

厂房主要是指制造业企业依法已取得的工业用地，可通过自有、买地或是租赁土地自建，也可直接租赁已建成的厂房。为满足城郊一体化高质量的发展和生态文明建设的稳步推进，近年来越来越多的工业厂房面临拆迁。相较于普通房屋，厂房拆迁程序更繁琐复杂，补偿内容和细则更多。如何保障企业在厂房拆迁中获得较为合理公正的补偿，在签订安置补偿协议书前，您需要了解厂房拆迁的补偿的如下内容：

土地补偿

土地补偿针对的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值。作为工业用途的土地补偿单价虽然低于住宅和商业用地，但一般情况下厂房占地广、面积大，所以是补偿方案中很重要的组成部分。

厂房的取得方式不同，拆迁时土地区位补偿计算方式也不同。以出让方式（适用于自有、买地）取得土地使用权的企业，应当有土地补偿的部分。依据《民法典》第358条规定：“ 建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”需要注意的是，土地使用权在使用过程中由于现实因素影响可能产生增值，对于增值的部分，应按照收回土地时间节点依法评估确认其价值，按照市场实际价格确定补偿标准。以租赁方式取得土地使用权，应包含未到期租金返还及安置的内容，具体应结合实际情况和政策来定。

地上房屋及附着物补偿

建筑物补偿（房屋重置成新价）针对的是一定时间和区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗地说就是房屋的建造成本价。理论上是由拆迁单位和被拆迁人协商共同委托评估公司来确定建筑物的实际价值，但实际操作中通常会按照地方政策规定的补偿标准进行补偿，一般工业用地（每平米）在1500-2000元左右。建筑物面积以相关房产证明登记的建筑面积为准，实践中房屋的结构、宽度、高度都会影响补偿价格的确定，只要厂房存在外在固体属性并已开始生产经营活动，哪怕是砖木结构临时搭建的，即使不是四面墙体，原则上也应按标准补偿。

此处需要企业耐心应对的是，为了使拆迁方尽可能减少成本，评估公司所出具的评估报告可能会将土地补偿和建筑物补偿合并计算，甚至补偿价款中根本没有计算土地补偿款项，而被拆迁人也无法从评估报告中明晰土地补偿多少钱、建筑物补偿多少钱，因此难以质疑其合法性。出现这种情况，企业一定要谨慎对待，不能稀里糊涂就签订补偿协议，给自己造成不必要的损失。

建筑物的附属物，例如空调、烟囱、树木花草等，可搬迁的折价补偿，不可搬迁的要全部补偿。各地设有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构参与评估，内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

停产停业损失补偿

停产停业损失指因为拆迁不能进行生产经营所产生的所有损失，除利润损失外，还应包含基于业务量和客户资源等因素的可预见的生产经营利益损失。该项补偿弹性较大，在确定时企业应重点关注。若按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿，争议点在于如何界定生产经营面积。职工宿舍、职工食堂、仓库、办公楼、院子是否算生产经营的面积？尽管这些都是我们生产经营不可或缺的部分，但是拆迁方经常会锱铢必较逃避承担补偿责任，想方设法限缩地确定生产经营面积。

在北京停产停业的补偿标准是每平方米500-1500元，但实际上通过适当的维权可以争取突破这个最低标准，具体而言有如下选择：a.按照企业纳税的情况计算停产停业损失;b.按房屋总价值的一定比例;c.按营业收入、利润;d.评估机构进行评估;e.双方协商决定。

律师箴言

中辽律师提醒广大企业主，除了以上补偿之外，还有搬迁奖励、搬迁费用等补偿，补偿项目繁多，因此只有了解政策文件才能获取公平合理的补偿。同时面对厂房拆迁，既要积极配合政府开展工作，也要在法律允许的范围内维护好自己的合法受偿权益！对于整个拆迁补偿方案要全面考虑、审慎把握，如有不公，请积极捍卫自己的权利。