序言

最近看到市面上，一些所谓的线下房产商学院，动辄上万的房产课程，对房产小白“割韭菜”。这些对我们职业玩家看来，可以说的基本常识的东西，被一些别有用心的人加以美化包装成财商“高大上”的干货当成宝，通过线下几万的阶段课程来割韭菜。对此，实在是看不下去了，接下来的时间里，我会将市面上你们所能够听到看到的所有所谓的干货全部公布与众，我一直一贯的主张就是，知识本身是廉价的，就该回归于大众，真正有价值的，是驾驭知识的能力，而不是靠贩卖知识牟利，甚至别用用心去引导购房者消费自己藏在背后做ABC的房源，真正有价值的建议，是要让购房者了解自己的边界能力，而不是被别有用心的设计成“定向购房消费”。希望大家在不断的学习过程中，不求能全部理解吃透，能让自己不容易被人忽悠，已是学有所获！

第5课时：全款买房再抵押操作流程详解

为什么要全款买房再抵押

最根本的原因是：认房又认贷的限购政策。

在深圳购房，只要有按揭贷款记录，都算二套。在深圳购买二套，未结清是7成首付，结清是5成首付。首付压力过大，挡住了大部分刚需和改善的群体。而通过垫资全款买房然后抵押，可以把首付资金减少到3成甚至2成。也就是我们常说的，7改3，5改3。因为抵押属于信用类贷款，按揭属于住房类贷款。

贷款结构

例如，以首付7改3为例。

首付7成减低成了首付3成，意味着银行贷款7成。银行7成资金发放通常有两种形式：

A.7成抵押贷（主流）

B.5成房贷+2成抵押贷

通常情况下，普遍操作性的是A方案，以下讨论的以纯抵押贷（不含房贷）资金结构的全款抵押流为主。

全款垫资买房再抵押的优势

1.首付资金只需准备3成，告别5成，更无需7成

2.不受新版征信（显示共同负债）影响

3.可按计税价过户，税费比正常按揭税费低，并且省去了赎楼费。

3.自由选择还款方式、轻松降低月供、十年先息后本，等额20年，月息4.1－5厘，年化4.8-6%

4.交易周期短，节省时间效率高

5.全款购房谈价优势大

6.不占用贷款名额，以后卖掉还是首房首贷；

全款垫资买房再抵押的劣势

1.垫资成本。一般需要三方公司垫资或个人拆借，会产生一定的额外成本。目前垫资行情是100万/800天，一般正常标单情况下，使用2-4周左右。

2.贷款年限短。抵押贷相比按揭贷款，年限一般是5-10年先息后本或20-25年等额本息，不如按揭的30年。（部分银行需要到期后过一次桥，部分不需要过桥）

3.利率相比房贷而言，整体稍微高一点。按揭房贷年化4-6%；抵押贷4-8%

4.需要先预审资质再购房。这一步很重要，如果不做预审，可能会产生当购房后，银行贷款下不来或者成数不够，导致资金周转时间延长，所以就需要专业靠谱的人去操作执行。

5.需要提前名下有公司或购买公司

如何操作

基本流程说明

1.垫资预审、抵押预审

最终要用抵押贷款还掉垫资，所以垫资和抵押要同时做一下预审批，以保证最后抵押贷款可以还掉垫资贷款。

2.网签之后要做借款公证

垫资公司有的会临时收走客户的身份证和银行卡，并做好借款公证以降低违约风险。

3.购房账户进行资金监管

首付款是打到客户在银行的资金监管账户，并冻结，保证了购房人的资金安全。

4.过户

垫资款是在过户当天打给客户的，要求客户实时垫资款打给卖家。这样做是为了在买房这个场景中控制资金的实际用途，保证资金的安全。

5.出产证后办理抵押归还垫资款

在深圳，从过户到出产证的时间大概在一周内，正常情况下办理抵押贷款的时间是3-4周。

注意事项

1.公司

做经营性抵押贷款有公司非常重要，是申请银行贷款的首要条件。那是新注册公司还是直接购买公司呢？一般建议一年内需要用到公司的直接购买，一年后用可以新注册。备注：目前新注册公司很麻烦，地址抽查很严格，没有真实的场地证明很容易被驳回。

购买公司时，把控公司风险方面，也比较重要，需要注意：

1.查清楚公司的工商及税务信息

2.尽量选择无对公账户的空壳公司

3.亲自去工商局陪同股转，查看股转协议

4.找对代理人可以忽略以上三条

2.登记价和评估价

登记价是在国土局的实际交税价，评估价是评估公司对房产价值的评估值；

在全款抵押中，写低成交价可以避税，写高评估价可以多贷款；但鱼和熊掌不一定可以兼得；有部分银行针对刚过户的房子只能按照登记价去贷款；所以一般来说，成交价低于144平豪宅线的房子，建议写高登记价，税费成本较低，且能匹配更优质的贷款；高于144平豪宅线以上的房子，适合写低登记价；

3.流水

对公流水比较麻烦，涉及到税务，可以不用走。个人流水可以走大点，年进账最好是贷款金额的2倍，这样的流水能符合大部分银行的要求。流水小的也无大碍，毕竟银行看还款能力的同时也会注重抵押物，有较强的沟通空间。

成本精算

最终结论

全款抵押的增加的额外资金成本主要是垫资成本和贷款服务费，合计5.5%左右，但是在实际购房过程中全款买房还能省掉部分增值税，赎楼费，砍价优势。实际综合，额外成本算下来是会低于5.5%。

全款抵押贷更优的情况

资金有限，但又不想错过行情，也不想用掉首房首贷名额

短期投资（3-5年）

按揭更优的情况

长期投资

刚需长期自住

全款抵押可以解决很多非首房首贷下的投资杠杆问题，为广大投资者降低首付比例，有更多选择的空间，合理的权衡入手时间和购房资金成本，进可攻退可守，游刃有余。但是通常情况，流程偏复杂，需要专业经验和靠谱的团队协助操作。

常见的抵押贷产品（供参考）

产品要素

类型1

要求：营业执照注册一年以上，持股时间半年以上

贷款金额：房产评估价x70%

年限：5年

还款方式：先息后本

利率：6%

类型2

要求：有营业执照，有该行业经验一年以上（参考征信报告信息栏或社保缴存记录）

贷款金额：房产评估价x70%

年限：20-25年

还款方式：等额本息

利率：5.9%

类型3

要求：营业执照注册一年以上，不看持股时间

贷款金额：房产登记价x70%（过户半年内）或房产评估价x70%（过户半年以上）