买房必备的18点法律常识

居者有其屋”、“安居乐业”是我们中华民族亘古不变的追求。然而在商品房买卖中，由于购房者缺乏法律知识，时常在产生纠纷时处于被动地位。在此，我们梳理了商品房买卖（预售）合同纠纷案件中的争议焦点，为购房者提供买房必备的18点法律常识。

1 、开发商的宣传资料、广告中常有一行小字，内容大致为：“本宣传手册（广告）仅作参考，最终以双方签订的合同为准”。 如开发商不愿将宣传资料中所承诺的楼盘设施或优惠等写入合同，则该宣传资料仅能作购房参考，不可尽信。-

2 、购房前要查看开发商是否在售房部显著位置公示《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《营业执照》等相关手续。

3 、购房时仔细阅读《商品房买卖合同》全文，检查门牌号、楼层、面积、单价、总价以及房屋交付条件、办证条件、相关违约条款等与购房切身相关的信息是否有误。

4 、一般开发商会要求购房者在签订《商品房买卖合同》后再签一份《补充协议》。此时要仔细阅读《补充协议》中每一个字，查看其对《商品房买卖合同》中哪些条款进行了何种修改。

5、《补充协议》中常见的修改是对房屋的交付、房屋产权证的办理这两项与购房者切身利益相关的内容修改。

6、 房屋的交付一般会修改为购房者必须缴清所有款项（包括银行按揭放款、大修基金、税费等），否则开发商有权拒绝交房并不承担违约责任。同时会增加特殊情况下不按时交房的免责事由：如战争、政府原因、天气原因等，购房者需要仔细阅读。

7、 房屋产权证的办理一般会对办证期限进行修改，修改为自实际交付之日起180日或更长的时间为购房者办理房产证。还可能对逾期办证违约金上限作限制，比如逾期办证违约金不得超过购房款的1%。如有此条请谨慎购房。（本文所说的办证是指开发商向房屋土地管理部门提出办证申请并取得受理单）

8、《补充协议》还会对交房和办证的违约金只能选择适用其一进行约定。即购房者只能选择主张逾期交房违约金或逾期办证违约金，而不能同时主张。《补充协议》还可能会对其他细节内容进行修改，也需仔细留意。

9 、在《商品房买卖合同》及《补充协议》落款处签字时一定要填写真实日期，如不写日期或填写不实日期，之后产生纠纷时会存在取证困难的情况。当然，给开发商的所有书面文件均应如实填写日期。

10、《商品房买卖合同》约定的交房期限或办证期限一旦届满，应在期限届满后立即向开发商主张交房或办证，同时应当书面发函并保留EMS回执以便主张权利时证据充分。

11、 在主张开发商违约责任的同时，一定要注意自身是否违约，因为自身的违约常常会导致开发商对违约事项的免责，其中最常见的是购房者逾期交费。

12 、与开发商的任何交流请尽量使用书面交流，不便于书面的尽量使用录音、录像。

13、 注意诉讼时效的问题，逾期交房违约金的诉讼时效起算点尚存争议，通常建议购房者在合同约定的交房期限届满后二年内主张权利。逾期办证违约金的诉讼时效在《商品房买卖合同》中一般会约定“由开发商在实际办证之日起30日内支付给购房者”。故从实际办证之日起第31日起算二年的诉讼时效。

14 、签订了《商品房买卖合同》后要及时催告开发商办理网签，防止一房二卖。

15 、签订《商品房买卖合同》应当在开发商合法经营的营业场所，切勿跟所谓的销售人员私下签订合同和向私人交款。

16、 购房者付款最好选择银行转账形式，并注意保留转账凭证，要求开发商出具收据，也要注意在收据上写明用途、金额（大写）、收款人，特别注意要检查收款人是否与《商品房买卖合同》甲方一致。

17、 接房时要审查开发商是否具有《建设工程竣工验收备案证》，此证常常在合同中约定为开发商交付房屋的必备条件。

18、 常见的房屋瑕疵如房屋漏水、墙面不平整、阳台栏杆损坏等情况，不是购房者拒绝接房的合法理由，根据相关司法解释，因房屋质量问题严重影响房屋正常居住使用的情况下，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。换言之，房屋瑕疵如还不足以影响房屋正常使用居住，房屋都是具有合法交付条件的。购房者对房屋瑕疵可以待接房后另行提起诉讼解决。

小心驶得万年船，再次提醒广大购房者，在签订商品房买卖合同时，一定要慎重审查仔细阅读，有不理解的条款要咨询法律专业人士，规避可能存在的陷阱和风险。

来源：网络