“集资房转让合同”有效吗

案例简析：

2009年10月29日，王某与其所在公司就集资建房事宜签订《购房协议书》，约定了王某取得某房屋一套，及分三次缴纳购房款。且集资房两年内不得对外转让。2009年10月18日王某女婿寻某以王某的名字与张某签订《房屋转让协议》，约定王某自愿将其分得的集资房转让给张某，分三次付清房款。协议签订后张某即按约定分三次以王某名义向其所在公司交纳购房款。后张某要求王某在《房屋转让协议》上补签姓名。此后，王某多次向张某主张双方订立的《房屋转让协议》，张某拒绝解除协议。（详见张慧新与王功兰、寻小虎房屋买卖合同纠纷（2014）湘高法民再终字第126号再审民事判决书）

问：

1、《房屋转让协议》性质如何？

2、《房屋转让协议》有效吗？

法院认为：

1、王某作为公司职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与张某签订《房屋转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《房屋转让协议》的内容，双方的协议名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。

2、《房屋转让协议》有效。

原审法院以《房屋转让协议》违反了国家的政策性规定，不利于国家为低收入特定人群提供保障性住房的目的，从而判决涉案《房屋转让协议》无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，并非合同效力禁止性规定。且王某通过涉案《房屋转让协议》直接获取了一定的经济利益，原审判决以涉案《房屋转让协议》违反国家政策性规定以及不利于国家为低收入特定人群提供保障性住房的目的，从而判决涉案《房屋转让协议》无效，属适用法律错误，应予纠正。

涉案《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，应认定为合法有效。双方应全面履行涉案《房屋转让协议》确定的合同义务。

法律小贴士：

1、未取得产权证的集资房可以依法转让，并不会因违反国家政策性规定而无效。

2、只要集资房等各项手续都是以有购房名额的人的名义办理，即使集资建房的单位不同意员工转让集资房名额，买房人与卖方签订的房屋买卖协议仍有效。

法律规定：

1、《中华人民共和国合同法》

第五十二条　【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

（十一）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

（十二）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

3、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》

第三条 凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。