7月百城首套房贷利率降至3.9% 存量房贷能否“降息”牵动市场神经

7月百城房贷利率再下一城，已触及历史低位。贝壳研究院监测数据显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP，正式告别“4.0时代”，进入“3.0时代”。同比来看，首套二套房贷利率分别较去年同期回落45BP和25BP。7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。

LPR利率下调后，各线城市也陆续下调了房贷利率。

贝壳研究院数据显示，分城市能级来看，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均较上月回落10BP。三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%，分别较上月回落9BP、10BP。

除了一线城市外，二三四线城市首套房贷利率已低至3.88%。据记者了解，个别城市，如珠海、南宁、中山、柳州等地首套房贷利率最低，已降至3.6%。

目前广州地区的房贷利率基本一步到位，首套房贷利率为LPR+0BP，即4.2%，二套房为LPR+60BP即4.8%，相比高峰时期已经下降4成。

工商银行广州分行在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我行按照监管要求，根据借款人的信用状况、还款能力等因素，合理确定个人住房贷款利率水平，在符合监管要求的前提下实施贷款差异化定价。”

7月房贷利率下降在意料之中，今年6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.20%，同样下调10个基点。

伴随着5年期以上LPR下调，7月，百城主流房贷利率纷纷跟进，而且二套房贷利率下降也较为明显。截至7月20日，据贝壳研究院监测显示，2023年7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

从放款周期来看，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。

广州地区银行的放款速度则多集中在出押后2到7天。

广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源在接受21世纪经济报道记者采访时表明，目前房贷利率绝对值确实已经达到历史低位，但是相对值并不低，目前的基准利率是4.2%，3.9%的首套房贷利率，相当于打了9.2折，相比此前7折、8折的情况，优惠力度并不是最大的，主要是基准利率低。此外目前的房贷利率还有一个特点，是北上广深一线城市的房贷利率偏高，二三线城市的房贷利率偏低，这和之前完全相反。主要是因为大城市的经济活跃，资金量较多，资金成本较低，呈现这种反向指标，也可以在一定程度上表明，监管部门希望通过各种扶持政策措施使得交易回暖，另外一方面也不希望再度触发房价大幅波动。

新增房贷利率一降再降，也牵动存量房贷的神经。7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。”邹澜称。

中信证券发布报告称，我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。其认为，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。

光大证券分析师张旭表示，期盼存量房贷利率下行。他认为，降低存量房贷利率是遏制住提前还贷势头的一个好办法，从而减轻后者对商业银行经营的不利影响，并为带动居民消费增长和经济恢复创造有利的条件。在对存量房贷利率调整时，既可以采取商业银行与借款人自主协商变更合同约定的方式，也可以采用新发放贷款置换原来的存量贷款的方式。在7月14日举行的2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，人民银行邹澜司长已明确对上述两种方式表示支持。

民生证券分析师谭逸鸣也认为，央行关于存量房贷利率调整问题表示其实是基于去年下半年持续演绎的“提前还房贷”情况。“提前还房贷”的背后对应了几点原因：存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率；投资收益率低于房贷利率，促使居民提前还房贷；“房住不炒”的政策框架下，房价上涨预期始终偏弱，且居民对未来就业和收入的预期也仍较低迷，提前还贷或是更好选择。在此背景下，居民资产负债表呈现收缩，商业银行经营收益也受到一定影响，对应的解决办法便是7月14日邹澜司长所提及的“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

理论上看，该政策如果快速推进落实，能够一定程度上修复居民资产负债表，商业银行也可以避免快速损失掉个人住房贷款这类优质资产。但存量房贷利率的调整能否顺利推进，仍待进一步考察。那么实际效果会如何？

根据谭逸鸣测算，当前存量房贷的规模已高达38.8万亿元，对银行净息差和利润的影响明显，假设存量房贷利率下调100BP，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，于银行而言分别对应388亿元、1146亿元、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿的1.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。因此商业银行大力推动存量房贷利率调降的动力也并不足，这便决定了推进过程也并不会“一帆风顺”。 由此往后看，存量房贷利率调降的有序推进，仍需央行进一步引导，关键或在于为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策包括设立相关结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准。

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