导语：随着生活水平及理财意识的提高，越来越多“家有余粮”的家庭会选择适合自己的投资方式来管理家庭存款，其中投资商铺就是一种比较常见的理财方式。

【委 托 人】董某

【案件分类】买卖合同纠纷

【代理单位】四川顶泰律师事务所

【主办律师】马莉 律师

一、案情简介

2014年7月，董某与成都某万达广场投资有限公司（以下简称“成都万达”）签订《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定董某以总价183万余元的价格购买成都万达开发的位于郫都区万达广场*幢*层*号商铺。

合同签订后，董某按约足额给付了合同价款。2016年11月，成都万达通知董某验收商铺，但董某在验收时发现，该商铺室内墙边有一道贯穿整个商铺的约十厘米宽的裂缝。

董某认为裂缝导致商铺存在安全隐患，该商铺根本不具备交付使用的条件，故要求与成都万达解除购房合同，退回购房款项。成都万达表示可以修复裂缝，但不同意退还购房款。董某多次与成都万达方面协商，都无法达成一致。无奈之下，董某找到我所，希望能解除购房合同、拿回购房款项。

二、办案经过

我所马莉律师接受董某的委托后，及时与董某沟通案件情况，在询问董某关于此事希望达成何种结果的时候，董某表示十分介意新买的商铺有如此明显的裂缝，担心会影响后续商铺的出租，所以很坚决的要求解除合同，退回购房款。

马律师在了解了案件基本情况后，前往商铺实地查看具体情况，并就裂缝存在是否会影响房屋主体结构，或造成安全隐患等方面的问题咨询了相关专业人士后得知，该裂缝属于伸缩缝的可能性较大，在我国，根据建筑物的具体情况，是允许存在不同宽度的伸缩缝的。故若鉴定结果上述裂缝为伸缩缝，就不符合解除合同的条件，且该鉴定所需费用昂贵。

因此，马律师在综合考虑之后，向董某说明案件目前情况、阐明案件办理难点及风险点，同时提出能否接受其他的解决方案，如置换成都万达开发的其他商铺。董某在经过慎重考虑后，依然决定起诉，同时表示诉讼过程中，若对方同意置换商铺的解决方案，可以与对方进行协商。

确定办案思路后，马律师便着手准备起诉状，诉请法院解除房屋买卖合同并退回购房款项。庭审时，成都万达方面表示该商铺不存在安全问题，可以正常使用，不同意解除合同，审理法官提出需对房屋主体结构进行安全检测鉴定。

与董某进一步沟通后，马律师向法庭申请给予庭外和解的期限。在此期间，多次就“能否置换商铺”与成都万达沟通协商，经过长达3个月的艰难谈判，最终成都万达接受了我方提出的解决方案。

三、案件结果

2018年12月，法院出具调解书，确认解除双方《商品房买卖合同》，成都万达退还董某的案涉房屋购房款183万余元，全部直接转于抵扣董某在成都万达重新购买总价为217余元的两套房屋的购房款，差额部分另行支付。

四、律师解析

马莉律师：随着生活水平及理财意识的提高，越来越多“家有余粮”的家庭会选择适合自己的投资方式来管理家庭存款，其中投资商铺就是一种比较常见的理财方式。董某购买万达商铺初衷是为了获得更多的收益，14年购入该商铺时，价格约2万元/㎡，购买后，该区域的商铺价格不涨反跌，至今已经跌至约1万元/㎡。商铺存在裂缝固然是董某要求解除合同，退还购房款的原因之一，但更多的是出于投资方面的考虑。因此在了解案件的基本情况后，认为该案采取置换商铺的方式才是最有利于董某的解决方案，而如何让董某接受我的办理方案是一件非常困难的事情，我在处理本案时一边耐心给董某分析案件的情况和讲解与之相关的法律知识，一边积极与成都万达谈判寻求和解，经过我的努力最终与万达达成置换商铺的协议，即按2万元/㎡价格退还董某的购房款后按1万元/㎡价格重新购买两套商铺。这个方案在实际上降低了董某的投资风险，同时也达到了董某想要解除原购房合同的初衷，董某对该办案结果也十分满意。

五、相关法条

《中华人民共和国合同法》

第九十三条 【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。