“现在车位价格飙升的背后，还有一个推手是，炒车位的人。”上海中原地产分析师卢文曦对法治周末记者说，由于楼市调控比较严格，且价格高，“炒楼”对于一些人而言已经力不能及，但是购买车位需要的资金体量相对较少，且车位涨幅较高，很多人开始把目光转向“炒车位”。
卢文曦曾经碰到过一家人，在小区车位开始销售后一次性购买4个车位的情况，这家人本想购买更多，但开发商考虑到其他业主的需求，没有允许。
不过，北京中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣也提醒到，在“炒车位”哪怕是正常购买或租赁车位的过程中，也应尤其注意车位的购买风险，关注车位的产权情况，比如车位是否可出售等。
内容转自公众号金房子plus
文/肖莎
图/网络
编辑整理/李含 王硕
01
有些车位开发商无权卖
此前有一篇题为《小区内地上停车费是不用交的，车位归全体业主》的文章在朋友圈被大量转发。
事实是否如此？是否是小区内的地上车位，开发商都不能卖？
王玉臣告诉记者，小区地上车位并不是开发商都不能卖。
“是否能卖主要看车位是否记入了公摊或非营利性配套。如果开发商在取得建设工程规划许可的时候，地上车位是按照非盈利性配套做的规划，则属于小区的公共配套，属于全体业主共同享有，不能出售。或者如果在面积实测报告中，地上车位是作为公摊存在的，也不能出售。”王玉臣说。
王玉臣补充道，一般只有一种情况开发商可以出售小区地上车位，那就是开发商在取得规划时地上车位以盈利性配套的形式独立存在，且地上车位不计入公摊，且取得了针对地上车位的预售许可证或销售许可证。
“还应注意的是，现实生活中，开发商往往把一些公共绿地、代征绿地或代征道路等改为地上车位出售，这些情况往往是违规的，业主要谨慎购买。”王玉臣说。
那么，是否地下车位开发商就能无条件销售？
王玉臣表示，地下车位能否销售的依据跟地上车位基本一样。业主还需要注意一点，地下的人防车位，开发商是绝对不能销售的。因为人防车位的产权归国家所有，开发商无权销售，开发商只能通过谁投资谁获益的原则采取租赁的方式获利。
02
租赁合同超过20年无效
北京市来硕律师事务所主任李文谦律师在接受法治周末记者采访时表示，总体上来说，车位可以简单地分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。
“所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。”李文谦补充道，已经列入公摊面积的车位和人防车位，业主和开发商签订的都应该是租赁协议或使用权转让协议。
王玉臣告诉记者，在实际操作中，有些开发商会忽悠业主，称即便是无法办理产权证，也会跟业主签订租期长达70年的车位租赁合同，甚至会在租赁合同上写上“车位使用权年限与地面上的建筑物的土地使用权年限一致，即70年”，让业主认为即便没有产权也可以在70年内使用车位。
“但事实上租期长达70年的租赁合同，从第21年起就已经无效了。我国合同法保护的租赁合同的最长期限是20年，但凡超出20年的都是无效的，不受法律保护的。”王玉臣提醒道。
因此，王玉臣建议业主在想要购买车位或炒车位时，一定关注三个问题：首先，要问清楚车位能否办产权证，但凡不能办理产权证的一般都不是能出售的；其次，必须审查合同是销售合同，还是租赁合同，对合同做定性，租赁只有使用权，且受限于20年的保护期限，而出售则获得的是所有权；最后，还要问清楚车位的销售有没有预售许可证或销售许可证，如果没有，严格从法律上讲，买卖合同很可能是无效的。
微信号：法治周末
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