商铺委托第三方经营管理 租金拖欠数月不能到账

近日,南都记者收到多名坦洲镇皇爵广场3栋(即盈富国际)商铺业主的投诉,称与中山市皇爵假日广场商业有限公司签订了“商铺委托经营管理协议书”,按照协议从2021年6月1日至2023年5月30日,每季度支付一次租金收益。然而直至今年3月份,不少业主仅收到1个月的租金,部分业主多次催促也只是收到3个月的租金。

3月11日,南都记者就相关问题反馈给坦洲镇城管住建和农业农村局,当天下午收到回复称,物业公司表示今年2月份后的租金已正常支付给业主,2月份前因疫情原因,公司处于亏损状态,确实存在拖欠租金的情况,暂未能支付业主拖欠的租金,目前物业公司正在融资贷款,待贷款下放后,将及时支付拖欠租金,近期也会制定相应的付款计划给业主,同时该局将继续跟进相关情况。3月12日下午,有业主表示收到了2个月的租金。

数次延期支付租金

2017年,顾小姐(化名)购买了坦洲镇皇爵广场3栋2层的一处商铺,建筑面积为12.05平方米,套内建筑面积为5.05平方米,购买时销售人员称有5年的返租期,其中前三年的租金一次性返还直接抵扣房款,“当时这卡商铺原价在35.7万左右,抵扣三年返租后,实际支付了不到28万元”。顾小姐称,当时就是因为有5年的返租期,才购买这一商铺。

业主苏女士(化名)告诉南都记者,在购买商铺后,与中山市皇爵假日广场商业有限公司签订了一份“商铺委托经营管理协议书”(以下简称“协议书”)。苏女士向南都记者提供了自己的“协议书”,“委托经营期限”中写明,“甲方自愿将该商铺委托给乙方经营及管理的期限共计5年,委托期限自2018年6月1日至2023年5月30日止。在委托经营期限内,双方不得解除或终止本合同,乙方享有该商铺的经营权、管理权、租赁权、收益权”。

委托条款细则中写明,“甲方同意将该商铺在委托经营管理期限的前三年(即2018年6月1日至2021年5月30日)给乙方无偿使用,此期间为市场培育期及装修期,双方一致确认该期间乙方不需向甲方支付租金及任何费用”。苏女士解释道,这三年的无偿使用期,实际上是前三年的租金已在购房时一次性从房款中扣除。

此外委托条款提到,“后两年即(2021年6月1日至2023年5月30日)由乙方统一代为出租”,并列明了商铺租金收益。苏女士的协议书中,其商铺第四、五年的租金均为18246元,同时合同中还注明,后两年“如乙方代为出租的实际出租金额高于上述租金收益的,则超出部分归乙方所有”。在支付时间上,协议书中写明,“2021年6月1日始租金收益,每季度支付一次,每季度结束次月20日前一次性支付给甲方”。

另一名业主魏小姐称,2021年上半年收到管理公司发来的信息,从2021年6月份开始返租,按季度结算。2021年9月15日,不少业主收到皇爵假日广场商业有限公司发来的短信,“因受疫情影响,商场营收大幅下降,为支持商家继续经营给予不同程度的租金、管理费减免,以致资金周转非常困难,恳请各位业主给予皇爵假日广场商业公司第一季度租金延期至10月31日前支付”。对此,不少业主表示也能理解。多名业主告诉南都记者,去年10月份只收到1个月的租金。

然而在2021年11月2日、12月20日、12月24日以及今年的1月27日先后收到物业公司延期支付租金的短信。在多次上门催促之后,部分业主收到2021年7月至8月的租金。

业主顾小姐向南都记者提供了一份“承诺书”,除了姓名、铺面卡号等信息外,还写明“我们以上3幢业主集体承诺2022年1月10日收到2021年7至8月的租金,绝不外传”,以及20余名业主的签名及手印。“在我们3幢多名业主催促多次后,在今年1月份,收到去年7月至8月份的租金,前提是让我们承诺不外传,还让我们签名按手印”。

有业主收到解除委托经营管理函

3月12日,南都记者走访了位于坦洲镇的皇爵广场3栋(即盈富国际),南都记者看到,一楼手扶梯上下入口被广告牌、座椅挡住,电梯口前一块空地还是水泥地,“这里原本是他们的销售区,撤走之后就是这个样子了”。

在数名业主的带领下,南都记者来到二楼,其中一侧摆满了床架,有数名工作人员正在用胶带标识每一处商铺的位置,“地砖的数字,就是每一处商户的卡号”。另一侧则是数十个小房间,门口的牌子上写着“宣讲室”。“这里原本是被一家旅游公司租下来,打算做乳胶床垫生意,疫情前开始装修,但是一天都没有营业,受疫情影响就停业了”。

随后南都记者来到三楼、四楼,每一层手扶梯口都用广告牌、礼宾杆等物阻隔起来,“这两层原本是经营床上用品和健身房的,现在也是歇业状态,就剩下五楼的月子中心还在正常营业”。

业主汪女士(化名)告诉南都记者,除了租金问题之外,在拿到房本后还发现一个问题,“房本上的使用期限这块,国有建设用地使用权是从2003年10月20日起,到现在为止已经过了近20年了,而我们收铺才几年时间而已,中间过了十多年了,是否意味着收益期也少了很多年?”

业主魏小姐告诉南都记者,在今年1月份收到皇爵假日广场商业有限公司发来的“关于解除《商铺委托经营管理协议书》的函”。对此魏小姐表示不能接受,“疫情影响之下,这样的商业广场谁会接手?即便是解除协议,首先要将欠下的租金及时支付给我们业主”。

此外业主叶先生告诉南都记者,为了更好地保障业主们的权益,之前向坦洲镇城管住建和农业农村局提出申请,协助成立业委会,但由于种种原因,业委会至今还未成立。

回应

管理方:近期制定相应付款计划

3月11日,南都记者就相关问题反馈给坦洲镇城管住建和农业农村局。当天管理方通过该局回复称,今年2月份后的租金已正常支付给业主,2月份前因疫情原因,公司处于亏损状态,确实存在拖欠租金的情况,暂未能支付业主拖欠的租金,目前物业公司正在融资贷款,待贷款下放后,将及时支付拖欠租金,近期也会制定相应的付款计划给业主。

部门:继续跟进相关情况

在管理方给出回应后,坦洲镇城管住建和农业农村局表示将继续跟进相关情况。就业主希望尽快成立业委会这一诉求,回复称,“我局于2021年8月17日向皇爵假日广场开发商发函,要求其按照《广东省物业管理条例》相关规定向业主提供交付数据,皇爵假日广场开发商于2021年8月24日将相关数据回复至我局,但相关业主代表认为开发商提供的数据不准确,因此要求我局协助核实数据。我局近期将向中山市住房和城乡建设局发出《关于协助提供皇爵假日广场相关资料的函》,待中山市住房和城乡建设局回复后,我局将及时向相关业主反馈”。

律师说法:解除协议但仍不能免除已发生租期的租金

广东金桥百信(中山)律师事务所律师刘伟荣表示,从目前所掌握的情况来看,《商铺委托经营管理协议书》系双方真实意思表示,合法有效。因此,受托公司应当依照约定,按时向业主支付租金。虽然受托公司以疫情为由提出解除协议,但仍不能免除其提出解除协议前已经发生租期的租金。

被点名单位:中山市皇爵假日广场商业有限公司 60 及格

介入速度:20分

理由:3月11日,在南都记者介入后,当天下午物业公司回复,确实存在拖欠租金的情况,目前正在融资贷款,待贷款下放后,将及时支付拖欠租金,近期也会制定相应的付款计划给业主。

处理效果:15分

3月12日,有业主向南都记者表示,当天下午收到了2个月的租金。但不少业主对这一处理结果并不满意,拖欠租金的情况依然没有彻底解决。

马上办研究员评价:25分

受疫情影响,商场经营陷入困境,不少业主表示,适当延迟返租可以理解,但多次延迟支付租金,业主们期待已久的租金收益,迟迟未能兑现。在南都记者介入后,物业公司解释了欠租的原因,也列出下一步计划。但从业主的角度出发,数次未能按约拿到租金,这一次的承诺能否兑现、何时兑现,依然存在不确定的因素。南都“小N马上办”记者也期望管理方能够加快解决问题的进度,让业主们尽快拿回应得的租金收益,让问题得以圆满解决!

采写：南都记者刘贤沛 王卫

摄影：南都记者吴进