黄老邪1块钱将房卖给郭芙，能行吗？

黄老邪和妻子冯蘅常年居住在桃花市，夫妻二人婚后购买了一套房屋，该房屋登记在黄老邪个人名下。黄老邪爱女黄蓉学业有成后便离开桃花市开始闯荡。

怀孕后的黄蓉和丈夫回桃花市隐居，生下女儿郭芙后对她异常怜惜，事事纵恣。黄老邪和冯蘅也十分珍视这个外孙女。郭芙18岁后，黄老邪将前述夫妻婚后购买并登记于自己名下的房屋作为礼物赠与她，为方便过户，双方签订了房屋买卖合同，将房子以1元的价格出售，并办理了过户登记手续。

冯蘅知道此事后十分不快，倒不是气黄老邪将房屋给了郭芙，而是气他不和自己商量就直接处分了夫妻共同财产。一气之下，将黄老邪告上法庭，请求法院确认前述房屋买卖合同无效。

冯蘅称，双方婚前婚后从未签署过任何财产约定协议选择其他财产制，那么她和黄老邪应对婚内取得财产形成共同共有，涉案房屋属于夫妻共同财产，黄老邪无权私自处理。黄老邪未经她同意，擅自将涉案房产以1元成交价转售给外孙女郭芙，损害了她的合法权益，事后也并未取得她的追认，依据合同法的相关规定涉案房屋买卖合同也应属无效。

法条链接

《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

考虑到外孙女郭芙的感受，黄老邪硬着头皮称，自己和和妻子确实没有签署过财产约定协议，但转让房屋时和妻子口头商量过，且她表示同意。

法院审理后认为，涉讼房屋购买于黄老邪和冯蘅夫妻关系存续期间，虽然登记在黄老邪个人名下，但应属于夫妻共同财产。在夫妻双方已明确未选择其他财产制的情况下，黄老邪与冯蘅夫妇对作为夫妻共同财产的案涉房屋形成共同共有，而非按份共有。根据共同共有的一般原理，在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产不分份额地共同享有所有权。同时，黄老邪卖房的行为并非因日常生活需要而处分夫妻共同财产，也无证据证明冯蘅对该行为曾事先表示同意或事后作出追认的情况下，属于无权处分。

需要注意的是，在夫妻关系存续期间，夫妻对共同财产享有平等的处理权，并不意味着夫妻各自对共同财产享有一半的处分权。只有在共同共有关系终止时，才可对共同财产进行分割，确定各自份额。因此本案中黄老邪擅自将共同财产赠与外孙女郭芙的行为应为全部无效，而非部分无效。

共同共有，是指每个共有人对共有财产不分份额地享有共同的权利，承担共同的义务。只有在共同共有关系终止时，才可对共同财产进行分割，确定各自份额。

法条链接

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

那么，黄老邪无权处分房屋的行为是否当然无效呢？并不尽然，还需要考虑本案的第三人即受让人郭芙是否符合善意取得的构成要件。

本案中，郭芙与黄老邪、冯蘅间存在着亲属关系，从理性第三人的角度来看其不可能对案涉房屋系黄老邪与冯蘅的夫妻共同财产以及冯蘅是否同意以1元转让房屋的情况完全不知情或无法知情，且1元的价格明显低于市场价，不是合理的价格，黄老邪与郭芙亦均承认该房屋名为买卖，实为赠与，故无法认定郭芙对涉案房屋属于善意取得。

法条链接

根据物权法的相关规定，善意取得的构成要件为：①出让人无权处分；②受让人受让该不动产或者动产时是善意的；③以合理的价格转让；④转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

综上，黄老邪无权处分涉案房屋，且郭芙并不符合善意取得的构成要件，二人的行为显然已损害了冯蘅的合法权益，依法应属无效。依照民法总则第一百五十七条的规定，应恢复涉案房产的权利原状，即恢复登记在黄老邪名下。

法条链接

《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

一审法院判决黄老邪与郭芙签订的房屋买卖合同无效，自判决发生法律效力之日起十日内，黄老邪与第三人郭芙共同到房管部门办理产权恢复登记在黄老邪名下的手续。黄老邪和郭芙均表示不上诉。

俗话说“隔代亲格外亲”，爷爷奶奶或者外公外婆疼爱孙辈无可厚非，现实中祖辈赠送孙辈钱财物品的事件并不少见，但“亲”的同时要避免侵害配偶的合法权益。

如今，夫妻财产种类日益多样、关系日趋复杂，人们维护财产权的意识逐渐增强。夫妻间对于如何分配和使用共同财产不免产生争议，非因日常生活处分夫妻共同财产一定要征求对方的同意，可以留下白纸黑字的书面协议作为证据，这样既是对配偶财产权的尊重，也是对自己的保护，同时更能促进家庭及社会的和谐。

注：本文以真实案例为原型编辑整理而成，当事人名称、地名等均为虚构，基本案情及判决理由均有不同程度的增删和修改。

感谢上海市锦天城律师事务所陈琦律师为本文提供专业支持！

来源：法治日报（作者：刘欣）

声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。

来源： 法制日报